非典属于不可抗力 应免除承租人租金

来源:中国建设工程法务网 2020-02-03 20:01:59 阅读
2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金。
襄垣县5B有限责任公司、王AA与郭CC租赁合同纠纷二审民事判决书
 
山西省长治市中级人民法院
(2018)晋04民终2272号
 
  上诉人(原审原告、反诉被告):襄垣县5B有限责任公司。
 
  上诉人(原审被告、反诉原告):王AA。
 
  被上诉人(原审被告):郭CC。
 
  上诉人襄垣县5B有限责任公司、上诉人王AA与被上诉人郭CC因租赁合同纠纷一案,不服山西省襄垣县人民法院(2018)晋0423民初491号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
  上诉人襄垣县5B有限责任公司上诉请求:撤销原审判决,改判驳回被上诉人诉请,支持上诉人全部诉请。事实和理由:原审判决虽未支持被上诉人主张的看管费用,但仍然错误认定被上诉人在2008年3月之后的租赁行为为看管行为,致使上诉人主张的相应房屋租金未得到支持;原审判决错误推定合同原意,违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的相关规定,在证据不足的情况下判定上诉人支付上诉人支付酒店装潢、维修、酒店用品、修建辅助用房等投资费用50万元错误。
  王AA和郭CC辩称,双方的合同已经终止,承租人不应继续承担费用。双方签订的租赁合同并非房屋租赁,属于企业经营权的租赁。
  上诉人王AA上诉请求:撤销原审判决第一、三、四项,改判由被上诉人增加支付上诉人装修、购置酒店用品等的投资款1015918元,并按银行贷款利率支付2008年至今的利息、由被上诉人支付上诉人未维修租赁物给上诉人造成的营业损失765000元、由被上诉人支付看管费用324000元以及维护租赁财产费用87472元、由被上诉人支付上诉人修建辅助用房以及维护租赁财产费用243893.4元;一审诉讼费应当减半收取。事实和理由:上诉人一直积极要求移交酒店,但被上诉人拒不派人接收,造成拖延多年,上诉人未违约;被上诉人拒不接收酒店,造成酒店设施自然损坏,设施过时落后,被上诉人应当承担全部责任;看管费用与本案系同一法律关系,应当一并处理;原审判决被上诉人酌情补偿上诉人投资款50万元,违背公平、等价有偿、诚实信用原则;被上诉人应按银行贷款利率支付逾期付款违约金;桑拿部损坏造成的营业损失应由被上诉人承担;上诉人修建辅助用房、维修租赁财产费用243893.4元,应冲抵租金;一审反诉费13954元,应减半收取。
  襄垣县5B有限责任公司辩称,同其上诉意见。
  原告襄垣县5B有限责任公司一审诉讼请求:1、解除原被告之间所签订的租赁合同;2、被告腾退位于襄垣县王桥镇政府西100米的阳光大酒店;3、二被告向原告支付自2002年9月26日至2017年4月10日期间的房租1599889.76元及2017年4月11日起至被告腾退房屋之日止期间的租金;4、二被告支付合同约定的每期应付款之日起至实际付清本息之日止的利息损失,利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。
  反诉原告王AA一审反诉请求:1、反诉被告新世纪公司向反诉原告支付合同租赁期间反诉原告装修、购置酒店用品等投资款共计1515918元(含被损坏的桑拿部财产损失96899.5元),并按银行同期贷款利率承担2008年3月份至今的逾期付款利息;2、反诉被告司向反诉原告支付合同租赁期内反诉原告修建的辅助用房、维修租赁财产费用共计243893.4元;3、反诉被告赔偿因未维修桑拿部房屋给反诉原告造成的营业损失共计765000元;4、反诉被告向反诉原告支付自合同期满至今反诉原告支付的看管费用32.4万元,维护租赁财产费用87472元。以上四项费用共计2936283.4元,扣除应付租金297917元,反诉被告应向反诉原告支付2638366.4元。
  一审法院查明的事实:2002年9月26日,原告(反诉被告)新世纪公司与被告郭CC签订了租赁合同。新世纪公司作为甲方,郭CC作为乙方约定,“从签订租赁合同之日起,甲乙双方有30天的维修准备移交时间,实际租赁期限从移交后开业之日起计算,租赁期限为5年,从年月日起至年月日止;租金为每年11万元,每三个月缴纳一次,每次交租金2.75万元,缴纳的时间为前次租金期满前五日内,以此类推;合同期满或终止后,乙方在租赁期间为经营酒店购置增加的固定资产、酒店专用设施、装潢装饰等,为保持酒店的可持续经营性,不得擅自拆除协商处理;租赁中如房屋顶棚、地基、供水、排水、供暖、煤气管道等基础设施发生问题,由甲方负责维修,造成事故及损失由甲方承担;及时维修在经营中损坏的一切设施设备建筑等,对阳光大酒店进行局部维修、装潢费用由乙方自行承担;甲方保证乙方的水、电、气的正常供给,费用按规定标准由乙方按月交纳,如因甲方原因影响乙方的正常经营,应给予乙方赔偿;因终止合同或合同期满不再继续经营,乙方必须在停止经营之日起三日内提交移交报告,五日内移交完毕,移交期间的一切安全保卫,酒店维护工作以及终止合同后的债权债务仍由乙方承担,与甲方无关,等等。”合同签订后,王AA对阳光大酒店进行了装修、改造,酒店于2003年3月14日开始营业。工商登记酒店的字号为襄垣县阳光大酒店,经营者为郭CC,组成形式为个人经营。实际经营者为被告(反诉原告)王AA。王AA在经营酒店期间修建了职工食堂、宿舍、热水房共计7间。2003年4月“非典”来袭,酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典,停业五个月。2004年4月份酒店门前的榆黄公路拓宽改造,至当年10月1日酒店再次被迫停业,休业5个月。2006年10月20日晚上7点20分许,酒店桑拿部楼顶女儿墙突然倒塌,砸透浴区屋顶、蒸房,造成了酒店财产损失,王AA要求新世纪公司维修桑拿部,新世纪公司至今没有维修,桑拿部停业至合同期满,桑拿部停业严重影响了酒店经营收入。酒店开业3个月后陆续出现楼顶多处漏水、地沟塌毁、暖气管道糜烂、南宿舍楼及厨房暖气不通、下水管道漏水、桑拿房顶损坏漏水、停水、停电、停气等情形,王AA多次请求原告予以维修未果,在经营期间自费维修酒店的一些基础设施。襄垣中信会计事务所根据阳光大酒店的委托,于2006年11月20日至11月28日对阳光大酒店2006年10月31日的财务状况进行了就地审计,于2006年11月29日作出襄垣中信审[2006]第0256号审计报告,该报告载明固定资产净值1538527.10元,其中房屋建筑物装修、水气暖安装工程净值为1058017.89元,具体包括:酒店大门、蒸房、旋转大门等;机器设备净值为173439.59元,具体包括:管道泵、水泵、微波炉、换气扇等;餐具、灶具、办公用具净值为307069.62元,具体包括:电饼炉、会议桌、麻将桌、办公桌、沙发、茶几等。以上设备均为被告王AA购置。因王AA未能收回投资,多次向新世纪公司申请续签合同,原告没有同意。2008年3月合同期满,王AA请求新世纪公司安排交接事宜。2008年5月30日,长治市奥杰资产评估财务咨询有限公司受双方当事人委托对阳光大酒店的资产进行了评定估算,至评估基准日2008年5月25日,阳光大酒店整体资产价值人民币1515918元,其中酒店用品价值为568220元,装修工程价值为947698元。由于委托单位未提供委托书和业务约定书等,评估公司未加盖公章,资产评估负责人及评估师未签字。租赁合同期满前后,王AA多次向新世纪公司报告请示续签合同、接回酒店未果。自2008年3月份至今,酒店再未营业,被告王AA雇佣孟保真夫妇看管酒店,工资至今未发。合同到期后郭CC、王AA修建的7间房屋被拆除。新世纪公司于2017年3月30日向王AA邮寄了解除合同通知书,要求解除合同,腾退房屋并支付租金。庭审中王AA提供了酒店收入费用利润核算表,2005年度净利润1353470元,2006年度净利润763920元,2007年度净利润11613元,该三年净利润共计2129003元。
  一审法院认为,新世纪公司与郭CC签订的租赁合同是双方真实意思表示,合同内容不违反法律法规的强制性规定,不损害他人利益,合法有效。租赁合同约定,“从签订租赁合同之日起,双方有30天的维修准备移交时间,实际租赁期限从移交后开业之日起计算,租赁期限为5年,从年月日起至年月日止。”2002年9月26日签订合同时就没有确定租赁期限,承租人实际开业时间为2003年3月14日,根据合同约定,租赁合同期限为2003年3月14日至2008年3月13日。合同到期前后王AA多次向新世纪公司报告请示续签合同、接回酒店未果。合同到期后承租人郭CC、王AA未再继续经营,酒店自2008年3月份停业至今10年之久,双方的租赁合同于2008年3月合同期满后合同权利义务已终止,不存在合同解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定,合同权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定,“租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态。”新世纪公司主张腾退阳光大酒店依法应予以支持。租赁合同规定,“合同期满或终止后,乙方在租赁期间为经营酒店购置增加的固定资产、酒店专用设施、装潢装饰等,为保持酒店的可持续经营性,不得擅自拆除协商处理。”根据该约定,可知当时签订合同时新世纪公司考虑到承租人投资大,合同到期后如承租人拆除装潢等必将对酒店的持续经营造成影响,但如限制承租人拆除对承租人也不公平,故双方约定合同到期后,承租人购置的固定资产、酒店专用设施,为保持酒店的可持续性经营,承租人不得擅自拆除,应协商处理,此处的“协商处理”按通常人的理解为给予承租人购置的固定资产、酒店专用设施适当经济补偿。但双方至今未达成协议,本院考虑酒店房屋已形成酒店用途,根据合同约定,为保持酒店的可持续经营,承租人腾退酒店时不得拆除、毁坏、取走酒店现有任何财产。承租人使用了租赁物,按照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定,应按约定的期限支付租金55万元,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定,“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”2006年10月20日晚上7点20分许,酒店桑拿部楼顶女儿墙突然倒塌,砸透浴区屋顶、蒸房,新世纪公司没有证据证明女儿墙倒塌可归责于承租人,新世纪公司知情后也没有维修,导致酒店经营收入巨降,依法应减少租金或不支付租金,综合全案情况,承租人酌情每月应少支付租金6000元,从2006年10月至2008年3月共计约17个月,应少支付17×6000=102000元。综上承租人应免除租金、少支付租金共计193667元,承租人应支付新世纪公司租金356333元。新世纪公司主张利息损失,但未写明具体计算标准、具体数额,该主张不具体,依法应予以驳回。合同期满后,新世纪公司拒绝接受酒店,承租人也未继续经营酒店,新世纪公司再要求承租人支付合同期满后的租金无事实和法律依据,本院不予支持。根据租赁合同规定,合同期满或终止后,为了保持酒店的可持续性经营,承租人不得擅自拆除,应协商处理。合同到期后反诉原告王AA多次请求新世纪公司移交酒店未果,根据双方约定,从酒店房屋用途考虑,承租人不得拆除、毁坏、取走酒店现有任何财产。但根据双方约定,新世纪公司应补偿承租人部分购置添加的酒店动产不动产的经济损失。襄垣中信会计事务所于2006年11月29日对阳光大酒店的财务状况进行了就地审计,报告载明固定资产净值1538527.10元。2008年5月30日,长治市奥杰资产评估财务咨询有限公司受双方当事人委托对阳光大酒店的资产进行了评定估算,至评估基准日2008年5月25日,阳光大酒店整体资产价值人民币1515918元,该评估报告虽没有加盖公章和有关人员签字,但具有一定参考性,两报告可证明承租人截止2008年5月25日酒店用品及装修工程达151余万元。承租人庭审中提供了收入费用利润核算表,2005年净利润1353470元,2006年净利润763920元,2007年净利润11613元,该三年净利润共计2129003元。考虑承租人对酒店的维修、装潢、酒店用品等投资,酒店现状,酒店实际经营期限,结合承租人的营业收入,根据合同承租人不得随意拆除应协商的规定,新世纪公司应酌情补偿承租人王AA酒店经营期间酒店装潢、维修、酒店用品、修建辅助用房等投资50万元。承租人主张新世纪公司支付酒店投资的利息损失,承租人未写明具体数额或计算标准,该请求不具体,本院依法不予支持。以上补偿已经包括桑拿部的财产,且在损坏期间承租人少支付了租金,承租人再主张新世纪公司承担未履行维修义务给桑拿部造成的损失,于情于理于法不符,本院不予支持。在合同期满后,孟保真夫妇看管维修酒店的工资、维修费用,因王AA提供的不是正式票据,新世纪公司不予认可,其真实性难以确认,且王AA人未支付该费用,王AA主张合同期满至今已支付看管费用32.4万元及维护租赁财产费用87472元,请求判决新世纪公司予以给付,本院不予支持。孟保真夫妇如认为其权利被侵害或者王AA在支付孟保真夫妇看管及维修费用后认为其权利被侵害,可另案起诉。经本院主持调解,双方未达成一致协议。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定,判决如下:一、被告郭CC、王AA于本判决生效之日后20日内腾退阳光大酒店予原告襄垣县5B有限责任公司,腾退时不得拆除、毁坏、取走酒店现有任何财产。二、被告郭CC、王AA于本判决生效之日起20日内给付原告襄垣县5B有限责任公司租金人民币356333元。三、反诉被告襄垣县5B有限责任公司于本判决生效之日起20日内补偿反诉原告王AA经营期间酒店装潢、维修、酒店用品、修建辅助用房等投资人民币500000元。四、驳回原告襄垣县5B有限责任公司和反诉原告王AA的其他诉讼请求。本诉案件受理费19199元,原告襄垣县5B有限责任公司负担14923元,被告郭CC、王AA负担4276元;反诉案件受理费13954元,反诉被告襄垣县5B有限责任公司负担2644元,反诉原告王AA负担11310元。履行义务人未按指定期限履行本判决确定的金钱给付义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  二审庭审过程中,上诉人王AA提交了2007年7月2日襄垣县5B有限责任公司的会议纪要一份,证明租赁合同的起止日期,会议同意王AA在非典期间和修路期间的费用予以减免以及2006年冬天桑拿部倒塌未经营的处理问题;证人张某的证言,证明其在2008年酒店停业后受雇在酒店负责看管,收到工资10000余元,酒店后来没再经营。上诉人襄垣县5B有限责任公司质证称,会议纪要真实性无法确认,不予认可;证人证言的真实性不予认可,即使其收到看管费,与本案无关。原审查明的事实正确,本院予以确认。
  本院认为,本案租赁合同纠纷,应当适用合同法相关规定。关于本案争议的租赁期限,双方签订的租赁合同约定的到期日为2008年3月,合同期满后,双方未续签合同,上诉人襄垣县5B有限责任公司主张合同期满后为不定期租赁,承租人应当继续支付租金,因其未能证明合同期满后酒店继续经营的事实,对其主张,本院不予采纳。关于上诉人王AA主张的酒店装潢、维修、酒店用品、修建辅助用房等投资款,因双方在租赁合同中约定不明,原审考虑上诉人王AA存在实际投资的事实,酌情认定500000元基本适当。上诉人王AA要求赔偿其全部投资的主张,缺乏法律依据,本院不予支持。关于上诉人主张的利息损失,依据不足,不予支持。关于上诉人王AA主张的营业损失和维护费用,合同中没有明确约定,损失数额缺乏证据支持,关于上诉人主张的看管费用,其并未证明看管费用的产生系因襄垣县5B有限责任公司怠于收回酒店造成的,原审对上诉人王AA的上述主张未予支持,并无不当。原审诉讼费用的收取,并无不当。
  综上所述,上诉人襄垣县5B有限责任公司、上诉人王AA的上诉请求不成立,应予驳回;原审认定事实清楚,判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费36061元,由上诉人襄垣县5B有限责任公司负担12363元,上诉人王AA负担23698元。
  本判决为终审判决。
 
  审判长 张国刚
  审判员 姬国强
  审判员 李国君
  二〇一八年十二月七日
  书记员 李颖铭
   

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