私宅出售给集体经济组织成员以外的人,房屋买卖合同因违反强制性规定而无效

来源:中国建设工程法务网 2020-02-11 12:28:12 阅读
虽然涉案房产已于2004年12月24日办理房地产证,但登记类型为“村民私宅登记”,即涉案房产所占土地仍为集体土地。原审判决据此认定邱XX与刘YY、邱ZZ签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》无效,合法正确。
深圳绿本房买卖律师
邱XX与刘YY,邱ZZ合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书
 
广东省深圳市中级人民法院民事判决书
(2013)深中法房终字第216号
 
  上诉人(原审原告)邱XX。
  被上诉人(原审被告)刘YY。
  被上诉人(原审被告)邱ZZ。
 
  上诉人邱XX与被上诉人刘YY、邱ZZ因房屋买卖合同纠纷一案,不服深圳市龙岗区人民法院(2011)深龙法民三初字第5943号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明,刘YY是原深圳市龙岗区某镇某村原村民,1991年分得该村54平方米集体用地用于建设住宅。1991年9月28日,邱XX与刘YY签订《合作建房协议书》,约定刘YY因经济困难,与邱XX共同合建一幢四层楼宇(以下简称涉案房产)。
  原审法院认为,涉案房产所涉土地为原某村集体用地,邱XX与刘YY、邱ZZ签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》约定涉案房产第三、四层归邱XX所有,而邱XX非原某村村民,该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体用地禁止出让用于非农建设的强制性规定,应为无效的合同。由于涉案房产已登记归刘YY、邱ZZ所有,根据无效合同的处理原则,刘YY、邱ZZ应当补偿邱XX建造房屋所投入的损失。
  上诉人邱XX不服原审判决,向本院提起上诉。
  二审庭审中,邱XX与刘YY、邱ZZ均确认,涉案房产的房地产证是绿本房地产证,无法过户登记至邱XX名下。
  本院认为,邱XX与刘YY、邱ZZ签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》约定邱XX作为出资方,可分得涉案房产第三、四层,刘YY、邱ZZ应协助邱XX办理房地产证,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,该合作建房合同应认定为房屋买卖合同,本案案由应为房屋买卖合同纠纷,而非合作建房纠纷。
  虽然涉案房产已于2004年12月24日办理房地产证,但登记类型为“村民私宅登记”,即涉案房产所占土地仍为集体土地。原审判决据此认定邱XX与刘YY、邱ZZ签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》无效,合法正确,本院予以确认。
  综上所述,邱XX的上诉请求不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十四条之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费4528.18元由邱XX负担。
  本判决为终审判决。
  审判长 刘粤芳
  审判员 赵 霞
  代理审判员 张 睿
  二〇一三年十二月二十日
  书记员 李开宇(兼)
   
  附法律条文:
  《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条:民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
  当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
  第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
  第一百六十八条:第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
  第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
  (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
  原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。
  第一百七十四条:第二审人民法院审理上诉案件,除依照本章规定外,适用第一审普通程序。
   

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