开发商在工程报批及竣工验收备案等阶段违规登记为毛坯房不影响全装修房屋的认定

来源:中国建设工程法务网 2020-03-18 12:04:35 阅读
审查开发商向政府行政部门申请备案的销售方案是否明确系争房屋为全装修房,同时审核预售合同约定的价款是否为全装修房屋价款,开发商在在建工程报批、报监及竣工验收备案等阶段违规登记为毛坯房不影响全装修房屋的认定
洪某A与某B(上海)有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
上海市第二中级人民法院
(2018)沪02民终2402号
 
  上诉人(原审原告):洪某A。
  被上诉人(原审被告):某B(上海)有限公司。
  上诉人洪某A因与被上诉人某B(上海)有限公司(以下简称“某B公司”)商品房预售合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初11013号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  洪某A上诉请求:撤销重审判决,依法改判某B公司支付逾期交房违约金1,268,960元。事实和理由:1、洪某A与某B公司就上海市房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称“《预售合同》”)约定该房屋全装修总价为3,080万元,并就精装修房屋的户内装修标准作了详细约定,且双方签订的《补充协议》亦约定“房屋价款按照《预售合同》第三条约定该房屋全装修总价3,080万元执行”。而在销售系争房屋之初,某B公司是以全装修房屋向上海市有关政府部门申请备案。因此,系争房屋的交付标准是精装修房标准,一审错误认定为毛坯交房。2、洪某A收到《房屋交接书》的时间是2013年4月24日,应以该日期为房屋交付日。《房屋交接书》中所载的“2012年7月4日”这天,双方并无任何交接,这是某B公司自行印刷到交接书上的,某B公司也没有提供任何证据证明在该日办理过交接手续。某B公司明知自己未完成房屋交付义务,所以才在2013年4月8日向洪某A发出房屋交付书面催告函,要求洪某A于2013年4月15日前来办理交付手续。即使引用合同约定的救济规定,也应认定2013年4月16日为交付日期,某B公司存在逾期交房的事实显而易见。3、《补充协议》虽约定“发现装修质量问题,……甲方应即时对该房屋进行维修,在此情况下甲方不承担延期交付等违约责任”,但并不意味着某B公司可以无休止地消耗维修时间,或维修完毕后拖延不交付。某B公司称只有两块大理石地坪需更换,约需一周左右工期,但某B公司直到2013年4月15日才要求洪某A来办理交付手续,故某B公司应承担违约责任。
  被上诉人某B公司辩称:某B公司与洪某A约定的是毛坯房交付,无论是毛坯交付还是全装修交付,都不影响之后双方对交付时间所作的变更。经双方协商,房屋交付日期变更至2012年9月30日,2012年10月9日洪某A一方到现场交接房屋,但其拒绝办理交房手续。根据合同和补充协议的约定,某B公司不承担逾期交付的责任,只是承担维修责任。双方之间的录音可以证明在此之后某B公司多次催告洪某A前来收房,2013年4月某B公司发函催告洪某A进行交接,故某B公司不应承担逾期交房的违约责任。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  洪某A向一审法院起诉请求:某B公司支付逾期交房违约金1,268,960元。
  一审法院认定事实:2011年12月30日,洪某A、某B公司签订一份《预售合同》,约定洪某A向某B公司购买系争房屋,总价3,080万元,交房日期为2011年12月31日前。其中第十二条约定,某B公司如未按约将该房屋交付洪某A,应当向洪某A支付违约金,违约金按洪某A已支付的房价款日万分之二计算,违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十五条约定,该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由某B公司转移给洪某A。如洪某A未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,某B公司应当发出书面催告书一次。洪某A未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由洪某A承担。2011年12月30日,洪某A、某B公司签订一份《补充协议》,约定房屋交付日期修订为2012年6月30日,交付的标志为洪某A从某B公司及物业公司处领取该房屋钥匙。2012年5月2日,洪某A确认由于业主提出的设计变更所涉及工程改动较大,交房时间延后至2012年9月30日。2013年4月8日,某B公司向洪某A发出催告函,通知洪某A于2013年4月15日前来办理房屋交付手续。
  洪某A已支付全部房款,并于2015年3月18日起诉至一审法院,要求判如所请。2015年11月12日,一审法院对本案作出(2015)黄浦民四(民)初字第668号民事判决书,判决:某B(上海)有限公司应在判决生效后十五日以3,080万元自2012年10月1日至2013年4月16日按日万分之二计算违约金支付给洪某A。判决后,某B公司不服并提出上诉,本院于2016年3月15日作出(2016)沪02民终509号民事裁定书,裁定:一、撤销(2015)黄浦民四(民)初字第668号民事判决;二、发回重审。
  重审法院在审理中认定以下事实:2011年12月16日,案外人洪某某(洪某A父亲)与某B公司就本市房屋签订《商品房认购书》;同月30日,洪某A与某B公司签订《商品房认购书》,认购房屋变更为系争房屋,约定购房人变更为洪某A。
  2011年12月30日,洪某A(乙方)与某B公司(甲方)签订《预售合同》,合同第二条约定,由乙方向甲方购买系争房屋(建筑面积为307.53平方米);第三条约定,乙方购买房屋,每平方米单价100,153元(不包含房屋全装修价格),总价3,080万元。该房屋全装修总价3,080万元;第十条约定,该房屋交付条件为甲方取得《住宅交付使用许可证》、……取得新建商品房房地产权证(大产证);合同第十一条约定,甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方;第十二条约定,甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算,违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止;第十三条约定,该房屋符合合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前3日书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起7天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方在甲方发出《交付确认书》上签字确认。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为居住用房,甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》;第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续,取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》;第十五条约定,该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该合同附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)对装饰装修、设备予以约定。补充条款一,第5.1条约定双方对合同第十三条、第十五条补充:若乙方在收到甲方发出《交房通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的,则甲方可书面催告一次,若乙方未按甲方书面催告的日期办理该房屋验收交接手续的,视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任,乙方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同约定的装修标准,自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第5.5条约定,若乙方于验收交接该房屋过程中,提出对该房屋的书面维修要求,甲方应及时对该房屋进行维修,在此情况下甲方不承担延期交房等违约责任;第7.1条约定本协议所指“修复”是指甲方在保修期内对该房屋内甲方提供的装修部分出现的质量问题进行修理、更换,以达到国家认可或本协议约定的标准。对该等修复甲方无需承担任何补偿或赔偿责任等。第7.3条约定,甲乙双方同意,甲方对该房屋精装修部分承担一年的保修期,保修期自甲方发出的《交付通知书》约定的交付日起算,乙方不得以任何理由要求延长该房屋的保修期限;乙方声明:在签订买卖合同前,乙方对全部补充条款中,涉及免除、限制甲方责任或限制乙方的权利,乙方均认可。
  同日,洪某A、某B公司签订一份《补充协议》,第一条约定,甲方交付房屋日期修改为2012年6月30日前,房屋交付的标志为洪某A从某B公司及物业公司处领取该房屋钥匙。第三条约定,保修期自2012年6月30日起算,若预售合同中规定的保修期限的起始日期与本协议的规定不一致的,以本协议为准。甲方对于该房屋的装修工程保修期为一年。在保修期内若发生该房屋装修和设备损坏,乙方有权要求甲方免费修复。……第五条约定,甲方承诺于2012年6月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲乙双方签署《房屋交接书》。第六条约定,若乙方在收到甲方发出的《入住通知书》后未按照通知的日期对该房屋进行验收交接的,则甲方可书面催告一次;若乙方未按甲方书面催告的日期办理该房屋验收交接手续的,视为甲方已经完全履行完毕对该房屋的交付责任。自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第八条约定,若乙方于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题,提出对该房屋的书面维修要求,甲方应即时对该房屋进行维修,在此情况下甲方不承担延期交付等违约责任。第九条约定,乙方申请按照本协议附图所示进行户型改造,改造后的户型标准及交付标准为该房屋主合同约定的相应区域装修标准及交付标准。该补充协议附系争房屋平面图。洪某A对《补充协议》及平面图均签名确认。
  2012年5月2日,洪某A、某B公司确认对系争房屋装修进行改造达成书面意见,其中:1、书房部分:吊顶拆除、空调进风口位置向上移,原书柜拆除等;2、客卧部分:储藏室与客卧隔断打通、客卧入户门移至走到储藏室位置,原进户门封掉等;3、次主卧部分:吊顶不锈钢镜面拆除等。双方确认,由于业主提出的设计变更所涉及工程改动转大,交房时间延后到2012年9月30日。期间,洪某A对某B公司原设计图纸作修改并确认。
  同年10月9日,洪某A父亲洪某某作为洪某A委托代理人在《房屋情况记录表》上签名,该表记录业主意见共十五条,其中存在餐厅米黄色石材断裂等问题,复验结果:地坪断裂的大理石需要调换。
  诉讼中洪某A出示了2013年4月1日的律师公函,收件人为某B公司,内容为落实交付房屋的具体时间,并就逾期交付房屋的违约金事宜作出答复。某B公司表示未收悉该律师公函,洪某A为此解释寄出函是律师事务所寄出的,洪某A把盖章的寄出,留存的是备份的,函件退回,证明洪某A曾经寄出过。经查,洪某A提供的快递详情单(编号)内容为空白。
  2013年4月8日,某B公司向洪某A发出催告函,提出系争房屋已符合交付条件,我司已于2012年10月1日向你发出交付通知书,你于2012年10月8日至现场,但未完成交付手续;通知洪某A于4月15日前来办理房屋交付手续。该函件遭拒收退回。洪某A在二审庭审中确认,收到某B公司于2012年10月1日的通知,也于10月9日去验看,但其认为当时仍不符合交房条件。
  2013年4月23日,某B公司工作人员与洪某A父亲洪某某通话,提出石材已更换,要求洪某A方办理交房等。
  次日,洪某A在落款日期为2012年10月的《华润外滩九里苑》交付通知书回执上签名;并在《房屋交接书》签名。根据《房屋交接书》记载“2012年7月4日,甲乙双方对毛家园88弄《华润外滩九里苑》9号17层1701室进行交接”。诉讼中,洪某A、某B公司对房屋实际交付日期有不同观点:洪某A认为,房屋系2013年4月24日办理交接,2012年7月4日双方未办理房屋交付手续,无论系争房屋为毛坯交房还是精装修交付,某B公司逾期都达到半年之久,毛坯交房约定是2011年12月31日,但实际交房是2012年7月4日;精装修标准的交房日期是2012年9月30日,但实际交房是2013年4月24日。某B公司认为,交付日期确定为2012年6月30日,这是预售合同项下的交房,洪某A确认是2012年7月4日完成了该交房,即便存在逾期,也只有4天。洪某A10月9日到现场收房,而不是看房,某B公司在10月9日履行交房义务,只是洪某A拒签交房文书导致纠纷。如果洪某A认为存在毛坯交房是2012年6月30日,对方要主张逾期4天的违约金,赔偿标准日万分之二过高,且已经超过诉讼时效。诉讼中,某B公司确认洪某A已支付了全部房款。
  重审法院另查明,原审诉讼中,某B公司出示二份《外滩九里苑钥匙托管承诺书》(复印件),落款日期分别为2013年6月17日、21日,内容记载为业主因维修(整改)需要将进户门钥匙交服务中心。某B公司用以证明,钥匙于2013年6月16日前已交付洪某A;洪某A意见,是否存在交付与托管,因事隔两年多,已无法回忆,根据承诺书记载日为2013年6月,事实上,同年4月洪某A已确认交房,故该证据无关联性。
  重审法院再查明,某B公司于2012年6月18日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》[沪房管(黄浦)交付许(2012)第002号]。
  重审法院经审理后认为,本案主要争议焦点是:系争房屋为毛坯交付还是精装修交付、各自的交付时间及两种交付的违约责任确认。
  一、根据合同约定,该房屋单价、总价中不含装修价,由于某B公司建设的房屋项目在建工程报批、报监及竣工验收备案阶段经相关部门核定为毛坯房交付,故某B公司所获的《上海市新建住宅交付使用许可证》为非全装修房屋。事实上某B公司以售毛坯房送装修为名进行销售,规避全装修住宅需办理《住宅交付使用许可证》的行政法规要求,属违规操作。洪某A、某B公司签订合同的日期为2011年12月30日,而合同约定交付日期为2011年12月31日,故洪某A应当知道其所购买的房屋为现房即毛坯交付事实;又,双方通过补充协议约定,调整房屋交付日期至2012年6月30日与房屋交付标准即以洪某A从某B公司及物业公司处领取该房屋钥匙。但该事实系双方协商一致的结果,该事实不影响洪某A、某B公司签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议的效力,双方均应全面履行。
  二、根据合同约定,系争房屋交付的标志由某B公司在洪某A发出的《交付确认书》上签字确认变更为某B公司从洪某A及物业公司处领取该房屋的钥匙。现有证据可以证明,某B公司于2012年6月18日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》,2012年5月2日洪某A就装修项目变更以及洪某A于2012年10月9日至系争房屋处,均表明洪某A明知某B公司已将系争房屋钥匙交装修队进行装修装饰的事实,期间洪某A并未对毛坯交付提出异议。据此,法院确认某B公司按照行政法规要求及合同约定完成毛坯房交付。诉讼中,某B公司自认其于2012年7月4日交付房屋,根据合同约定应承担2012年6月30日至7月4日的逾期交房的违约责任。鉴于,诉讼中某B公司以洪某A主张已过法律规定的诉讼时效抗辩,经查,洪某A于2015年3月18日向人民法院主张某B公司合同违约,其时已过法律规定的两年诉讼时效,故对某B公司以时效抗辩意见,予以采纳。
  三、根据补充合同约定,系争房屋交付日期顺延至2012年9月30日,从合同内容及履行情况分析,该日期为精装修交房日期。2012年10月,某B公司通知洪某A于10月8日办理房屋交接,同月9日洪某A以装修质量问题需整改为由,未予办理房屋交接。根据合同约定,若洪某A于验收交接该房屋过程中发现装修质量问题,提出对房屋的书面维修要求,某B公司应即时对该房屋进行维修,在此情况下某B公司不承担延期交付等违约责任。故2012年9月30日以后,既便洪某A对装修质量提出异议,某B公司负有维修义务,但其仍享有合同约定的免责权,即不承担延期交付的违约责任。综上,对洪某A要求某B公司承担逾期违约责任不予支持。
  重审法院据此作出判决:洪某A要求某B(上海)有限公司支付逾期交房违约金1,268,960元的,不予支持。
  本院对重审法院查明的事实予以确认。
  本院另查明,洪某A、某B公司于2011年12月30日签订的《补充协议》第二条约定,房屋价款按照《预售合同》第三条约定该房屋全装修总价3,080万元执行。
  本院再查明,某B公司向上海市黄浦区住房保障和房屋管理局备案的《华润外滩九里苑销售方案》中载明,物业地址:黄浦区毛家园路88弄,房屋全装修的实施方案(包括具体幢号、建筑面积):见附件四,附件四(房屋全装修实施方案)就9号楼的户内装修标准作了详细记载。
  本院认为,洪某A、某B公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。《预售合同》虽约定系争房屋不含全装修的总价为3,080万元,但同时约定该房屋全装修总价亦为3,080万元,《补充协议》也明确房屋价款按《预售合同》约定的全装修总价3,080万元执行,某B公司向政府行政部门申请备案的销售方案亦明确系争房屋为全装修房,故本院认为双方合同标的为全装修房屋。某B公司在系争房屋建设审批过程中可能存在不规范的行为,但并不影响其与洪某A之间就购买全装修房屋达成的真实意思表示。洪某A向某B公司支付了全部购房款,某B公司应按合同约定向洪某A交付房屋。经查,《预售合同》约定某B公司应于2011年12月31日向洪某A交付系争房屋,后经协商,双方一致同意交房时间延后至2012年9月30日。2012年10月某B公司通知洪某A于10月8日办理房屋交接,洪某A在审理中自认收到某B公司2012年10月1日的通知,并于10月9日前去验看,其虽以装修质量问题需整改为由而未予办理交接手续,但根据洪某A父亲洪某某签字确认的《房屋情况记录表》记载,复验结果仅为地坪断裂的大理石需要调换,故本院认为,出现于系争房屋中的质量问题并非房屋主体结构问题或房屋装修质量存在严重问题而严重影响洪某A正常居住使用,且《补充协议》第八条约定洪某A在该房屋验收中发现装修质量问题,某B公司应及时对房屋进行维修,在此情况下某B公司不承担延期交付等违约责任,故洪某A不能以此拒绝接受房屋交付。因此,洪某A关于某B公司未按时交付系争房屋应承担逾期交房违约责任的主张,于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币16,220.64元,由上诉人洪某A负担。
  本判决为终审判决。
  二〇一八年四月十二日
   
  附:相关法律条文
  附:相关的法律条文
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
  (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
  ……
   

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