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买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除基于在先成立的抵押权的强制执行
2020-04-23 17:00:10   来源:中国建设工程法务网   评论:0 点击:

从本案查明的事实看,李某作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务,从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记,此系李某自身原因所致,故其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。
深圳建设工程律师
李某A、中国某B银行股份有限公司重庆九龙坡支行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
最高人民法院
(2019)最高法民申1684号
  再审申请人(一审被告、二审被上诉人):李某A。
  被申请人(一审原告、二审上诉人):中国某B银行股份有限公司重庆九龙坡支行。
  一审第三人:重庆某C物业发展有限公司。
  再审申请人李某A因与被申请人中国某B银行股份有限公司重庆九龙坡支行(以下简称某B九龙坡支行)、一审第三人重庆某C物业发展有限公司(以下简称某C物业公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服重庆市高级人民法院(2018)渝民终556号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
  李某A申请再审,请求撤销二审判决,依法再审。事实与理由:(一)二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。案涉房屋至今未办理初始登记,本案中证号为201房地证2009字第××号的房产证,系包括案涉房屋在内的共计5129.98平方米的多套房屋的共有产权证,并非案涉房屋的单独产权证。在某C物业公司没有就案涉房屋办理独立初始登记的情况下,李某A无法办理房屋过户登记。因此,案涉房屋未能办理过户的原因,是某C物业公司未办理房屋产权初始登记,而不是二审判决认定的案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。(二)二审判决适用法律错误。李某A在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同,在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋,已支付全部价款,且未办理过户登记并非李某A自身原因。因此,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条规定,李某A就案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。(三)李某A对案涉房屋享有的物权期待权优先于某B九龙坡支行的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,建筑工程优先权优于抵押权和其他债权,消费者的物权期待权又优先于建筑工程优先权。因此,消费者的物权期待权应优先于抵押权和其他债权。重庆市高级人民法院《关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》中,也明确“购房消费者与抵押权人利益出现冲突时,人民法院应优先保护购房消费者的利益”,2015年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第六部分第(三)条“关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题”中规定“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后,又同买受人签订了房屋买卖合同,买受人依约支付了全部或大部分购房款,房地产开发商不能偿还银行贷款,抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求,不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的,人民法院应予支持。”根据上述规定的精神和原则,李某A作为消费者,其物权期待权是生存权,相对于某B九龙坡支行的经营性抵押权,生存权是弱者权利,是第一位应当保护的权利,理应优于某B九龙坡支行的抵押权。综上,李某A根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
  某B九龙坡支行提交意见称,李某A举示的商品房买卖合同及支付凭证不符合《执行异议复议规定》第二十八条中关于签订有效买卖合同及支付了价款的规定。案涉房屋未能办理过户登记系李某A自身的过错,不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。某B九龙坡支行在案涉房屋办理抵押登记时,案涉房屋产权人系某C物业公司,无其他抵押、查封等权利限制,也无其他案外人向某C物业公司或某B九龙坡支行主张权利。某B九龙坡支行对案涉房屋享有抵押优先受偿权。
  本院经审查认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此,本案审查的焦点问题是李某A是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此,应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定,并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。
  就一般原则而言,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此,已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,对于所购房屋所享有的民事权益,可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说,在这一问题上,根据现行法律、司法解释的规定,并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行,而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行,该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破,故一般而言,该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。
  从本案的事实看,一方面,李某A系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人,但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间,李某A与某C物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅,且李某A亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋,故李某A并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人,其以此为由主张排除强制执行,不能成立。
  另一方面,李某A与某C物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同,但某B九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记,其依法享有抵押权。也就是说,早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前,某B九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在,李某A在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、某C物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据,因此,从本案查明的事实看,李某A作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务,从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记,此系李某A自身原因所致,故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件,其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。
  综上,李某A的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
  驳回李某A的再审申请。
  二〇一九年四月二十五日
   

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  邓杰,法律硕士,原深圳市某区建筑工务署公职律师、计算机信息安全员,曾在某区教育部门、政府采购中心和纪检监察系统工作过,具备深圳市人民政府听证员、深圳市政府采购评审专家(法律类)和深圳市某区建设工程定标专家资格,拥有多年城建部门工作经验,颇为熟悉建设工程、房地产、旧改、城市更新、棚改、招标投标、政府采购,以及股份合作公司(村集体)大宗物业出租等领域全过程法律实务。