排除房地产开发商名下商品房强制执行,购房人应证明本人配偶未成年子女无房

2021-04-07 08:42:26 阅读
执行异议之诉案件中,法院在适用《执行异议和复议规定》第二十九条进行审查时,房屋买受人应提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋,才满足“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。
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潘某A、段某B申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
  案由: 民事>特殊诉讼程序案件案由>执行程序中的异议之诉>执行异议之诉>申请执行人执行异议之诉
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2020)最高法民申3081号
  再审申请人(一审原告、二审上诉人):潘某A。
  被申请人(一审被告、二审被上诉人):段某B。
  被申请人(一审第三人、二审被上诉人):山西瑞驰房地产开发有限公司。
  再审申请人潘某A因与被申请人段某B、山西瑞驰房地产开发有限公司(以下简称瑞驰公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服山西省高级人民法院(2019)晋民终313号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
  潘某A申请再审称,(一)一审期间,一审法院于2018年9月10日作出(2015)并执字第422号之二执行裁定书,裁定变更山西百善源健康养老科技实业有限公司(以下简称百善源公司)为本案申请执行人,但二审判决故意隐瞒了这一重要事实。在二审法院对本系列案件中的20件案件开庭后,百善源公司、潘某A分别向二审法院提交了《参加诉讼申请书》《变更诉讼主体申请书》,请求准许百善源公司参加本案诉讼活动,潘某A退出诉讼,不再参加剩余18件案件的审理。但二审法院没有依法让潘某A退出诉讼,也不同意百善源公司作为上诉人参加诉讼,只准许百善源公司作为无独立请求权第三人参加庭审,违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十条的规定,程序违法。此外,与本案相关联的案件中,原审法院对百善源公司的诉讼主体地位认定不一致。(二)二审判决认定段某B享有足以排除强制执行的民事权益这一基本事实缺乏证据证明。1.本案没有证据证明段某B“所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋”,一二审法院始终没有对此事实进行过法庭调查,二审判决认定该事实缺乏证据证明。第一,二审法院没有就段某B住房情况进行过调查,潘某A无法得知其住房的真实情况,无法对此发表质证及辩论意见。第二,段某B没有提供案涉房屋系用于居住,且其名下无其他用于居住的房屋的证据,应当承担举证不能的后果。二审法院将段某B举证不能的责任归咎于潘某A,认为“潘某A并无证据证明段某B购房属于炒房盈利并非用于居住”,是对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的错误适用,举证责任分配错误。第三,二审法院认为“段某B所购房屋系瑞驰公司取得商品房预售许可证的房产,系居住用房”,是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的扩大解释。该项规定有两层含义,一是“所购商品房系用于居住”,而不是出租或经营;二是“且其名下无其他用于居住的房屋”,是指除了所购本套商品房用于居住外,再没有其他用于居住的房屋。段某B虽然与瑞驰公司签订过蓝水假日预订书和《商品房买卖合同》,但其并没有实际占有案涉房屋。二审判决仅以段某B与瑞驰公司签订过蓝水假日预订书和《商品房买卖合同》为由就认定段某B购买案涉房屋“系居住用房”,在没有其他证据相互印证的情况下认定“其名下无其他用于居住的房屋”,是对上述规定的曲解。2.段某B虽提供了其在案涉房屋查封前以现金方式支付全部房款的收据,但瑞驰公司拒不提交收到房款的财务账册,原审法院对其交款的真实性至今没有查清。对于段某B支付购房款的方式,一审法院查明“合同签订当日,段某B向瑞驰公司分别缴纳购房款581450元和355174元,瑞驰公司向段某B出具了收款收据。”段某B交付房款的现金由王俊英代交给了瑞驰公司的出纳阴改英,但瑞驰公司未提供收款的正式发票,也始终未向人民法院提供房款真实入账的证据,无法证实段某B交款的真实性。二审法院在本案第一次发回重审时指出“购房交易的真实性存疑,存在以虚假诉讼逃避债务的可能,考虑到瑞驰公司并未提供其房屋销售款项财务账册以证明案涉购房款项是否真实入账,应在重审时责令瑞驰公司就其已真实收取上述款项提供证据。”但瑞驰公司在重审中缺席且拒不提供收到房款的证据。本案发回重审后,二审期间,潘某A、百善源公司向二审法院提交《调查取证申请书》,请求调查、收集瑞驰公司收取案涉购房款的财务账册、原始凭证、银行账户交易明细等资料,但二审法院没有调取,导致段某B及系列案中几千万元购房款的真实性没有查清。3.段某B与瑞驰公司签订的《商品房买卖合同》不是“合法有效的书面买卖合同”。第一,段某B与瑞驰公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的。瑞驰公司作为开发商于2013年9月4日取得《商品房预售许可证》,预售许可证号为(2013)并商房预售字第0082号。但段某B一审提供的其与瑞驰公司于2013年3月19日签订的《商品房买卖合同》第五页第二条商品房销售依据中却打印着“买受人购买商品房为【预售商品房】预(销)售商品房批准机关为太原市房产管理局,商品房预(销)许可证号为(2013)并商房预售字第0082号。”上述内容足以证明段某B、瑞驰公司涉嫌以虚假的《商品房买卖合同》非法处置被人民法院查封的财产。第二,段某B在《执行异议申请》中称:“异议人是在贵院作出查封裁定之前,在确认开发商具备房屋销售的五证手续后,才与开发商签订的商品房买卖合同。合同签订之后,异议人按约定支付了全部购房款。”段某B提供的《商品房买卖合同》显示日期是2013年3月19日,并不在2013年9月4日瑞驰公司取得《商品房预售许可证》之后。段某B的上述陈述亦证明其提供的《商品房买卖合同》是虚假的。第三,瑞驰公司曾于2014年1月21日向一审法院提交《解除查封保全申请书》,申请解除对案涉房屋的查封,理由是“贵院对4号楼房产的查封,造成已建成房产无法出售变现”。该内容足以证明当时被人民法院查封的53套房屋只是无法出售变现,并非已经销售。在2015年11月11日一审法院作出(2015)并执字422号裁定书,裁定对案涉房屋续封时,瑞驰公司也没有提出53套房屋早已销售的事实。2018年12月,瑞驰公司在其他案件中出具的一份《证明材料》仍然重申了《解除查封保全申请书》中关于潘某A申请财产保全,影响了其对案涉房屋的经营与销售的意见。瑞驰公司提交的《解除查封保全申请书》以及2018年出具的《证明材料》可证实,案涉房屋在人民法院查封前已经合法销售是虚假的,段某B不具有足以排除强制执行的民事权益。第四,瑞驰公司取得案涉房屋商品房预售许可证号是在2013年9月4日,但其与段某B签订《商品房买卖合同》却在该许可证取得之前的2013年3月19日。一审法院对段某B签订虚假合同的事实没有查清,认定段某B在人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》,并驳回潘某A的诉讼请求,是错误的。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第十二项规定申请再审。
  段某B提交意见称,(一)潘某A关于原判决既不让其退出诉讼,也没有让百善源公司作为上诉人参加诉讼的理由,不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十二项规定的法定再审事由。潘某A申请再审所依据的(2015)并执字第422号之二执行裁定书不涉及本案基本事实和案件性质。潘某A在本案一审重审期间以及对一审判决提出上诉时均未提出变更当事人申请。潘某A与百善源公司签订债权转让协议的时间是2017年6月20日。百善源公司向一审法院提出变更执行主体的时间是2018年7月17日。一审法院作出变更执行主体的(2015)并执字第422号之二执行裁定的生效时间是2018年9月20日。本案一审重审开庭时间是2018年11月26日,作出一审判决时间是2018年12月14日。在本案一审重审期间,潘某A本应主动退出诉讼,由百善源公司以原告身份参加诉讼或者以上诉人身份提出上诉。但在本案一审重审期间以及对一审判决提出上诉时,潘某A和百善源公司均未向人民法院提交(2015)并执字第422号之二执行裁定书。潘某A仍以原告身份参加诉讼,百善源公司法定代表人王宝珍以潘某A委托诉讼代理人身份参加诉讼。潘某A在收到一审判决时又以自己的名义提出了上诉。当二审法院对本系列案中的20件案件进行审理后,潘某A和百善源公司在第21件案件中才向二审法院提出变更上诉人的申请。根据以上事实,二审法院将百善源公司列为无独立请求权的第三人,并无不妥。潘某A与百善源公司法定代表人王宝珍是夫妻关系,潘某A对瑞驰公司享有的债权以及王宝珍持有的百善源公司70%股权属于夫妻共同财产。百善源公司于2017年5月8日成立。在此之前,潘某A在本案中已经败诉两次。潘某A夫妇成立百善源公司,并将其共同共有的对瑞驰公司的案涉债权转让给百善源公司违背常理。(二)潘某A关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明的再审申请理由不能成立。段某B不是为消费目的而购买案涉房屋。在本案两次一审和两次二审中,段某B从未主张其购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形,故没有提交相应证据予以证明。原判决参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定,认定段某B对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,并无不妥。2013年3月19日,段某B与瑞驰公司签订蓝水假日预订书。该预订书的名称虽然不是房屋买卖合同,但该预订书的内容具备房屋买卖合同的主要条款。在2013年9月4日瑞驰公司领取《商品房预售许可证》后,段某B与瑞驰公司根据预订书的约定签订《商品房买卖合同》。根据相关法律规定,段某B与瑞驰公司签订的蓝水假日预订书以及《商品房买卖合同》都属于合法有效的房屋买卖合同。段某B在案涉房屋查封前虽然没有占有该房屋,但其有充分理由证明没有占有案涉房屋的责任不在其本人,应当视为段某B占有案涉房屋。段某B于2020年5月合法占有案涉房屋。根据相关规定,案涉房屋虽已办理商品房预售许可证,但属于已经出售的房屋。一审法院违反规定预查封案涉房屋,导致停工。故段某B非因自身原因在案涉房屋查封前没有占有该房屋。案涉房屋被查封后,瑞驰公司请求一审法院对包括案涉房屋在内的53套在建商品房解封,并自愿用其名下的357个车库作为担保物,置换出查封的53套房屋。但因潘某A反对,这53套房屋未能解除保全查封。基于此,一审法院在(2015)并执异字第67号执行裁定中认定:“因查封房产处于停建状态,异议人尚不具备合法占有……的条件,故异议人对执行标的中止执行的请求应予支持。”上述内容说明,一审法院认定段某B没有占有案涉房屋不是其本人的责任。潘某A为了获得巨额利息,对已经查封的房屋不及时申请拍卖,并恶意申请续封。从这点来说,段某B对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。潘某A明知瑞驰公司尚有部分房屋没有销售却不查封,反而申请查封已经出售的房屋,通过合法形式实现拖延执行赚取利息的目的。2020年5月,山西省太原市万柏林区兴华街道办事处通知包括段某B在内的系列案的房屋买受人每人按照600元/平方米向其再支付一定的款项以及剩余的购房款。段某B在支付垫付工程款和购房尾款后,占有案涉房屋。段某B与瑞驰公司签订蓝水假日预订书时,就已经支付案涉两套房屋的全部价款936624元。根据(2015)并执异字第67号执行裁定关于“因查封房产处于停建状态,异议人尚不具备……过户登记条件,故异议人对执行标的中止执行的请求应予支持”的内容,案涉房屋未办理过户不是段某B的原因。综上,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,段某B对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。潘某A主张段某B与瑞驰公司签订《商品房买卖合同》存在时间倒签的问题,之所以倒签是为了保证《商品房买卖合同》的签订时间与瑞驰公司给段某B开具的收款收据时间保持一致。瑞驰公司在《解除查封保全申请书》中关于“贵院对4号楼的查封,造成已建成房产无法出售变现”的记载内容不准确。
  本院经审查认为,本案争议的焦点是本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形,段某B对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,段某B未提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下有无其他用于居住的房屋,一二审法院对该事实也未予查明。即使段某B能够提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋,其也只能就案涉房屋中的一套房屋依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定主张享有足以排除强制执行的民事权益。关于购房款支付的问题,段某B在原审中仅提交了瑞驰公司出具的收款收据证明其支付购房款的情况。该收据仅表明案涉房屋出售方瑞驰公司对收到购房款的事实予以认可,并不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。如果段某B以支付现金的方式支付案涉房屋购房款,应当提交证据证明其资金来源等事实,人民法院可结合现金交付金额、交付行为、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及证人证言等事实和因素,综合认定段某B是否支付购房款以及支付购房款数额的事实。二审判决认定,段某B通过现金方式支付给瑞驰公司581450元和355174元,但未查明现金来源等事实,亦未对瑞驰公司的房屋销售款项财务账册等财务资料记载内容进行核实,认定的基本事实缺乏证据证明。此外,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该条规定,段某B作为案外人应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。二审判决认定潘某A并无证据证明段某B购房属于炒房盈利并非用于居住,系举证责任分配不当。
  此外,本案二审期间,百善源公司以债权受让人身份提出参加诉讼申请,潘某A也以债权已经转让为由请求退出本案诉讼,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条的规定,人民法院应该根据案件具体情况予以处理,但二审法院对百善源公司、潘某A的申请并未审查,程序不当。
  综上,潘某A的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:
  指令山西省高级人民法院再审本案。
  二O二O年九月二十七日

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