原告已支付回迁房价款并具有购房资格,有权要求将回迁房产过户登记至其名下

2021-05-04 16:16:14 阅读
原告已按照买卖合同及补充协议的约定支付全部购房款,且原告谢某B具备购房资格,原告有权依据《房屋预售买卖合同》及《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》,要求被告蔡某C、关某D配合原告将涉案房产过户登记至原告罗某A指定的购房人即原告谢某B名下。
深圳回迁房争议律师
罗某A、谢某B等与蔡某C等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
  案由 :民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷
广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0305民初8141号
  原告:罗某A。
  原告:谢某B。
  被告:蔡某C。
  被告:关某D。
  被告:吴某E。
  被告:蔡某F。
  原告罗某A、谢某B诉被告蔡某C、被告关某D、被告吴某E、被告蔡某F房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月2日立案受理后,依法适用普通程序于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告罗某A委托诉讼代理人、原告谢某B委托诉讼代理人,以及两原告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告蔡某C、被告关某D、被告吴某E、被告蔡某F经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
  原告请求法院判令:1、四被告继续履行与两原告就深圳市大冲城市花园回迁房A区3栋B单元11D房(以下简称涉案房产)签订的《房屋预售买卖合同》及补充协议,在判决生效之日起三个工作日内配合原告谢某B办理涉案房产产权过户至原告谢某B名下的手续,过户产生的税费由原告谢某B承担;2、四被告向两原告支付违约金20万元(以400万元为基数,按日万分之五自2017年12月23日暂计算至2018年4月2日,实计至实际过户之日);3、本案诉讼费、保全费由四被告承担。事实与理由:原告作为买方于2015年4月12日与四被告就涉案房产签订了《房屋预售买卖合同》,被告蔡某C、关某D为卖方,被告吴某E、蔡某F为担保人,合同约定被告蔡某C、关某D以410万元将涉案房产出售给原告或其指定的购房资格人。并且,该合同第一条第三款及第三条第七款约定被告蔡某C、关某D在取得涉案房产的房产证后三个工作日内应签订正式的《深圳市二手房买卖合同》并于七日内配合办理完成房产证过户事宜,把涉案房产过户给原告罗某A或原告罗某A指定的人。同时该合同第五条第二款及第三款约定如被告逾期签订正式《深圳市二手房买卖合同》或逾期办理房屋过户手续的,应按合同总价的日万分之五支付违约金。2015年至2017年期间,原告与被告就涉案房产签订了一系列补充协议,最终将涉案房产的总价变更为400万元。2018年3月25日,两原告与被告蔡某C、关某D再次签订《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》,确认原告已付清全部房款,并明确其应当按《房屋预售买卖合同》约定的期限将涉案房产过户至原告谢某B名下。被告蔡某C已于2017年12月15日取得涉案房产的房产证,其应按照合同约定于2017年12月22日配合原告将涉案房产过户至原告谢某B名下。但被告在原告已提前付清全部房款的情况下,并经原告多次催告后仍未按合同约定办理房产过户手续,已构成违约。为维护原告的合法权益,原告特起诉至法院,请求判如所请。
  四被告均未到庭应诉,亦均未提交书面答辩状。
  本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
  2010年3月25日,被告蔡某C(丙方)与案外人华润置地(深圳)有限公司(乙方)、深圳市大冲实业股份有限公司(甲方)签订了合同编号为C5-115的《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》。该合同及附件载明丙方可获得回迁自住区A区的住宅建筑面积为100平方米,丙方自选户型为D户型三房二厅二卫1套(约100平方米)。2014年12月24日,通过抽签,被告蔡某C确定其所得大冲村民回迁自住A区建筑面积为100平方米的物业的房号为3B栋11楼D室。
  2015年4月12日,原告罗某A(买方、乙方)与被告蔡某C及关某D(卖方及财产共有人、甲方)、被告吴某E及蔡某F(担保人、丙方)签订了《房屋预售买卖合同》,合同约定:甲方拥有大冲城市花园回迁房A区3栋B单元11D房(涉案房产),甲方代表所有享有涉案房产财产共有人和乙方签署本合同,自愿将涉案房产以410万元的价格出售给乙方;签署本合同时,乙方向甲方支付定金30万元,合同签订后1个月内再向甲方支付定金175万元;甲方交房给乙方后,第二部分房款支付时间为2015年7月30日之前,乙方向甲方支付房款123万元;房产过户至乙方名下且乙方取得房地产证原件后当日内,乙方支付剩余购房款82万元;甲方在取得回迁房房产证(办证产生的税费甲方自行承担)后三个工作日内,应与乙方签订正式的《深圳市二手房买卖合同》并于七日内配合办理完成房产证过户事宜;乙方在甲方取得回迁房房产证后三日内应与甲方签订正式的《深圳市二手房买卖合同》并于七日内办理完成房产证过户事宜;甲方逾期办理房屋过户手续的,应按合同总价的日万分之五向乙方支付违约金;及其他内容。
  2015年10月25日,原告罗某A(买方、乙方)与被告蔡某C及关某D(卖方、甲方)、案外人李晓峰(见证方、丁方)签订了《关于华润大冲城市花园A区3栋B单元房屋买卖合同的补充协议》,协议约定:鉴于甲方临时资金需要,乙方同意在已支付原房屋总价款80%即328万元的基础上提前支付部分尾款,即于2015年10月25日前再支付35万元;作为提前支付的履约让利,甲方同意将剩余房屋尾款的47万元给予减免6万元的优惠,即房屋过户到乙方(或指定人)名下且取得房产证的当日,乙方支付剩余房款41万元。
  原告提交了一份显示为原告罗某A(乙方)与被告蔡某C(甲方)签订的《补充协议》,用于证明双方确认将涉案房产过户至原告谢某B名下。
  2017年5月8日,原告罗某A(乙方)与被告蔡某C、关某D(甲方)签订了一份《声明书》,内容写明:蔡某C、关某D为夫妻关系,甲方自愿将涉案房产出售给乙方或其指定的购房资格人,甲方已于2015年12月将涉案房产交给乙方居住等。广东省深圳市福田区公证处于同日就甲、乙双方在《声明书》中签名事项出具了(2017)深福证字第15591号《公证书》。
  2017年5月23日,原告罗某A(买方、乙方)与被告蔡某C(卖方、甲方)签订了一份《关于华润大冲城市花园A区3栋B单元11D房产买卖合同的补充协议(二)》,协议约定:鉴于甲方于2015年10月将涉案房产总价由410万元调至404万元,乙方已按合约支付363万元,剩余房款为41万元;2017年4月18日,因甲方资金需要,乙方提前支付10万元,剩余房款31万元;现上述房产即将办证,甲方因资金周转的再次需要,希望乙方于2017年5月23日提前支付16万元,作为提前履约的让利,甲方同意房屋尾款再减免4万元,即如按约定支付,剩余房款为11万元。
  2018年3月25日,原告罗某A(乙方)与被告蔡某C、关某D(甲方)及原告谢某B(丙方)签订了一份《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》,协议约定:由于甲方资金周转需要,乙方提前付清甲方持有的位于南山区××花园3B11D物业购房尾款11万元,至此房款全部结清;为保障丙方日常生活、居住,甲、乙、丙三方同意自签署本协议之日起,甲方按照2015年4月12日签署的《房屋预售买卖合同》直接将上述物业过户给乙方指定人丙方;自乙方缴清全部房款之日起,甲方需按照合同约定期限为丙方办理房产过户手续。
  原告提交了罗某A兴业银行深圳分行账户历史交易查询对账单、谢某B中国工商银行股份有限公司深圳高新园支行借记卡账户历史明细清单及被告蔡某C出具的《收款收据》、《收据》等证据用于证明,原告已按照上述买卖合同及补充协议的约定足额支付全部购房款共计400万元。上述证据显示,2018年3月25日,原告谢某B向被告蔡某C转账11万元;被告蔡某C于2018年3月25日出具《收据》,内容写明其“已收到3B11D尾款11万元,房款已全部付清”。原告另提交了被告蔡某C、关某D的《离婚登记审查处理表》及《离婚协议》用于证明被告蔡某C是涉案房产所有权人,其可以出让涉案房产;上述证据显示,被告蔡某C、关某D于2011年12月30日登记结婚,于2016年11月8日协议离婚,双方《离婚协议》约定:“男方(蔡某C)名下深圳市南山区大冲城市花园3B栋11D(房产),正在出售,待房子完成出售后,所得收益归男方所有”。
  原告提交了《大冲城市花园收费通知单》、借记卡历史账户交易明细等用于证明涉案房产由被告交付原告装修后,原告自2015年12月实际占有使用至今。
  2017年12月15日,涉案房产登记至被告蔡某C名下,登记建筑面积为100.1平方米。
  原告提交《离婚证》、《不动产信息查询结果》用于证明原告谢某B符合深圳市购房政策相关规定,具备购房资格。《离婚证》显示原告谢某B与原告罗某A于2018年2月7日协议离婚;《不动产信息查询结果》显示截至2018年5月31日,原告谢某B在深圳市无有效不动产登记记录。
  原告主张,被告蔡某F、吴某E系被告蔡某C的父母,其在《房屋预售买卖合同》中以被告蔡某C、关某D的担保人身份签名,故应承担连带担保责任。
  另查,本院在本案中对涉案房产的查封为首轮查封。
  本院认为,四被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,亦未进行答辩、举证、质证,本院视为其对自身权利的自由处分,由此产生的不利法律后果,由其自行承担。原告与被告蔡某C、关某D签订的《房屋预售买卖合同》、《关于华润大冲城市花园A区3栋B单元房屋买卖合同的补充协议》、《关于华润大冲城市花园A区3栋B单元11D房产买卖合同的补充协议(二)》及《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》系各方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,各方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。
  原告提交的银行流水及被告蔡某C出具的《收款收据》、《收据》显示,原告已按照买卖合同及补充协议的约定支付全部购房款共计400万元,且原告谢某B具备购房资格,原告有权依据《房屋预售买卖合同》及《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》,要求被告蔡某C、关某D配合原告将涉案房产过户登记至原告罗某A指定的购房人即原告谢某B名下,过户登记的相关税费应由原告谢某B自行承担。
  关于原告主张的延期办证违约金。原告与被告蔡某C、关某D于2018年3月25日签订的《大冲城市花园3B11D房产买卖补充协议》约定,“自乙方(原告罗某A)缴清全部房款之日起,甲方(被告蔡某C、关某D)需按照合同约定期限为丙方(原告谢某B)办理房产过户手续”,应视为双方对办证期限协商一致达成变更,原告于2018年3月25日支付最后一笔房款,被告蔡某C于同日出具《收据》予以确认,故违约金应自2018年3月26日起开始计算,即被告蔡某C、关某D应以400万元为基数,按每日万分之五的标准,自2018年3月26日起向原告支付延期办证违约金至本判决确定的涉案房产过户登记至原告谢某B名下之日止。被告吴某E及蔡某F作为《房屋预售买卖合同》的“担保人”与原告签订该合同并在合同相应落款处签名确认,被告吴某E及蔡某F应承担连带保证责任,即被告吴某E及蔡某F应对被告蔡某C、关某D的上述支付义务承担连带清偿责任;被告吴某E及蔡某F承担保证责任后,有权向被告蔡某C、关某D追偿。
  综上,本案经缺席审理,现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:
  一、被告蔡某C、关某D于本判决生效之日起十日内协助原告谢某B将位于深圳市南山区深南大道以北、沙河西路以西大冲城市花园3栋B座11D号房产转移登记至原告谢某B名下(过户登记的相关税费由原告谢某B承担);
  二、被告蔡某C、关某D于本判决生效之日起十日内向原告罗某A、谢某B支付违约金(违约金以400万元为基数,按日万分之五计算,自2018年3月26日起计至本判决确定的涉案房产过户登记至原告谢某B名下之日止);
  三、被告吴某E及蔡某F应对被告蔡某C、关某D被本判决确定的上述第二项支付义务承担连带清偿责任;被告吴某E及蔡某F承担保证责任后,有权向被告蔡某C、关某D追偿;
  四、驳回原告罗某A、谢某B的其他诉讼请求。
  案件受理费40400元、保全费5000元,合计45400元,由原告负担2161.9元,被告蔡某C、关某D负担43238.1元(被告吴某E及蔡某F承担连带清偿责任)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
  二〇一八年八月十六日
  附:本案适用的法律条文
  《中华人民共和国合同法》
  第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。
  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
  第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
   

特别声明

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