“非典”疫情一事众所周知 根据公平原则应减免租金

上海2C娱乐有限公司与上海新3E(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院民事判决书

（2004）沪二中民二（民）终字第354号
 

  上诉人（原审被告）上海2C娱乐有限公司。

  被上诉人（原审原告）上海新3E（集团）有限责任公司。

  上诉人上海2C娱乐有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2003）黄民一（民）初字第2878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审查明：上海市金陵东路569号l8层房屋共计建筑总面积22，226.36平方米产权属新3E集团。新3E商厦系新3E集团于l996年10月3日设立的分支机构。上述房屋一至六层为商场用房，八层至十七层为办公用房，七层为设备层。其中第五、六层的独用面积各为1，732.2759平方米，公用面积各为888.044l平方米，建筑面积各为2，620.32平方米，分摊系数为1.512645。1997年7月18日，新3E集团下属新3E商厦与“2C公司”（当时尚未正式设立）签订了上海市西藏南路169号（即金陵东路569号）“新3E商厦”五、六两层共计建筑面积4，518平方米房屋（含五楼、六楼平面之楼梯走道空间）的租赁协议，由2C公司经营娱乐业。租赁期限自协议生效后，扣除75天（装修）施工期后开始计算，为期八年。2C公司系1998年1月16日设立的企业法人，主要从事娱乐服务业，经营卡拉OK、KTV等。2001年2月9日，2C公司与新3E商厦续签“房屋租赁协议”一份。双方对房屋租赁部位、面积、用途等约定基本上延续了前一份租赁合同的内容，租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日。起租日为2001年4月16日，第一年至第三年每年年租金为350万元，租金按月缴纳，缴租日为每月的1日，第一期租金为人民币291，667元，于2001年5月1日缴付。协议上“违约责任”第二条约定，“如乙方（承租方）拖欠租金达到一个月，甲方（出租方）可以单方面提前终止合同，并不承担乙方的任何费用或损失”。自2001年4月l6日至20O3年5月3l日，2C公司按协议应付租金为7，437，508.50元（25.5个月×29l，667元），期间，新3E集团同意免租金10万元，2C公司只需付租金7，337，508.50元，2C公司在此期间已支付租金5，272，949.10元，2C公司欠付新3E集团2003年6月1日之前的租金2，064，559.40元，已欠租达7个月（2，064，559.40&pide;291，667＞7）。2002年l2月11日2C公司向新3E商厦送达一份“关于要求在房租租金中扣除被新开元饭店占用建筑物租金的函”称，“本届承租人”进场后发现有建筑面积约444.3平方米房屋被新开元饭店无偿占用，要求新3E商厦出面解决，却至今未见成效。2C公司向新3E商厦表示，从2001年1月起，该444.3平方米的租金应由新开元饭店承担，由新开元饭店承担共计二年的租金，2C公司表示该租金从2002年度2C公司应付租金中扣除。同一天，2C公司还向新3E商厦发出一份“关于请求灭鼠的函”，称鼠患严重，要求出租人切实履行业主职责，将灭鼠工作列入计划。2003年5月15日，2C公司向新3E集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。2C公司出示的一张1998年l2月31日的“转账凭证”复印件和一份“装修工程款已付款明细表”复印件显示，2C公司的最初装修支出了l2，950，685元，但发票还未取得，按会计制度规定，申请将其转入递延资产，自1999年1月起，分五年平均摊销。嗣后，新3E集团诉诸法院，请求判令2C公司返还上海市西藏南路169号新3E商厦第五、六层房屋，2C公司租赁房屋内的所有装修、设备、设施归新3E集团所有，2C公司向新3E集团支付2003年6月1日之前的欠租人民币2，064，583.40元以及2003年6月1日至实际迁出之日的租金，并支付相关电费、煤气费。

  原审法院认为：上海市金陵东路569号（即上海市西藏南路169号）“新3E商厦”系新3E集团立项建造的商办楼，初始登记产权人为新3E集团。新3E商厦作为新3E集团的分支机构，在得到新3E集团授权后以自己的名义与2C公司签订“房屋租赁协议”合法有效。虽然新3E集团与2C公司最初没有直接签订房屋租赁协议，但新3E集团同样可以行使新3E商厦与2C公司签订的房屋租赁协议中出租人的权利。在履约过程中，2C公司曾以发生“非典”为由向新3E集团发函要求减免租金，可见新3E集团作为新3E商厦五、六层房屋的所有权人和独立的企业法人，与2C公司存在租赁关系是客观事实。2C公司称与新3E集团不存在租赁关系与事实不符，不予采信。关于房屋出租面积，2001年2月的《房屋租赁协议》是1997年7月《房屋租赁协议》的延续，这一时间段里，承租主体始终没有改变，即一直是2C公司。从2001年2月的《房屋租赁协议》第一条看，双方租赁的标的是明确的，即五、六两层建筑面积4，518平方米（含五、六楼平面之楼梯走道空间），不包括2C公司所谓“五楼北露台”租赁。2C公司提出的本应由其承租的“大厦五、六两层东北向楼梯走道空间、平台197.2平方米”被新开元饭店无偿占用，应该是2C公司与案外人新开元饭店就公用部位使用而发生的争议，与本案无关。五、六两层的建筑面积各为2，620.32平方米，新3E集团出租2C公司房屋的租赁协议中表述的4，518平方米明显少于5，240.64平方米，该面积包含了楼梯、平台等公用面积。即使扣除楼梯走道、平台面积，2C公司使用的建筑面积还是远大于4，518平方米，所以2C公司以新3E集团没有保证2C公司使用协议约定的面积，进而在此基础上提出的主张缺乏事实依据，不予支持。关于“非典”期间2C公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案2C公司并没有向法庭举证证明，2C公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，2C公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，2C公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。新3E集团2003年6月l2日以挂号信的形式向2C公司发出单方解约公函，其形式符合法律规定，其内容符合客观事实，理由依法成立。2C公司称收到的不是此类通知，但2C公司并没有能够提出反证加以证明，故采信新3E集团的陈述，即解约公函已经送达2C公司。关于欠租是否达到解约条件问题，截至2003年6月1日，2C公司累计欠付租金达2，064，559.40元，已远远超过合同约定的一个月时间，因此，新3E集团解除合同的公函已经依法生效。2C公司出示的支票留底联不足以证明其足额支付了租金，2C公司付款数额应以新3E集团出具的发票或收据为凭。2C公司对支付租金的详细数额没有举证证明，故欠租金额以新3E集团陈述为准。关于装修问题，2C公司的装修始于1997年7月，装修究竟投入多少款项，根据2C公司出示的转账凭证复印件和已付款明细表复印件，不能判明2C公司有此数额的投入。其次，协议约定如乙方拖欠租金达到一个月，甲方可以单方面提前终止合同，并不承担乙方的任何费用或损失。这一约定，是在双方续租又明知承租房屋存在一定装修的前提之下达成的，协议中所提到的“任何费用和损失”应该诠释为包括装修在内的直接损失，既然双方约定了解决方法，而解约又是发生在2C公司租房后的第六年，2C公司提出对装修进行评估并进而提出要新3E集团承担装修费用显然是没有道理的。新3E集团要求2C公司支付电费和煤气费因证据尚不充分，数额无法核对，难以支持。据此，原审法院作出判决：一、上海2C娱乐有限公司于判决生效之日起十日内将上海市金陵东路569号（即上海市西藏南路169号）“新3E商厦”第五、六层房屋腾空后交还上海新3E（集团）有限责任公司。二、上海2C娱乐有限公司于判决生效之日起十日内向上海新3E（集团）有限责任公司支付2003年5月31日之前的欠租人民币2，064，559.40元。三、上海2C娱乐有限公司应向上海新3E（集团）有限责任公司支付2003年6月1日至实际迁出之日的租金、使用费，每月以291，667元标准按实结算。四、在上海市金陵东路569号（即上海市西藏南路l69号）“新3E商厦”第五、六层房屋内原上海2C娱乐有限公司增添的不能拆除的装潢、设备、设施归上海新3E（集团）有限责任公司所有。一审案件受理费人民币2l，314.80元，财产保全费11，724.80元，均由上海2C娱乐有限公司负担。

  原审法院判决后，2C公司不服，向本院提起上诉称：新3E商厦具有营业执照并作为独立主体与上诉人签订了租赁协议，故新3E商厦应作为当事人参加本案诉讼，一审遗漏了当事人，程序不合法。被上诉人虽为系争租赁房屋的产权人，但无权直接行使出租人的权利，一审法院仅根据上诉人曾向被上诉人致函就认定双方之间存在租赁关系，与事实不符。根据租赁协议约定，上诉人承租商厦五、六楼两层含楼梯走道空间，因此五楼北露台也应属租赁面积，但上诉人未取得该露台且楼梯也被案外人占用，故一审认定协议约定的租赁面积已全部交付有误。一审在被上诉人举证不足且双方亦未对账情况下，对上诉人欠租金额的认定不是事实。2003年发生“非典”疫情期间上诉人根据政府要求从5月中旬开始停业至8月中旬，而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实，故上诉人要求减免租金的理由应予支持。期间，双方当事人已协商变更了原协议关于违约责任和解约条款的约定，故本案解约条件并未成就，而且被上诉人所谓解约公函也未送达上诉人。一审在审理租赁合同纠纷中，未一并处理本案装潢事宜，于法有悖，故申请二审对上诉人的装潢进行评估。请求二审撤销原判，依法改判。

  被上诉人新3E集团辩称：被上诉人是租赁房屋的所有权人，与上诉人签订租赁协议的新3E商厦是被上诉人下属非独立法人的分支机构，对此上诉人与被上诉人均知晓，故由被上诉人行使出租方的权利，符合法律规定。租赁协议约定的租赁面积中包括楼梯，并未对五楼北露台作约定，故五楼北露台不属于协议约定的租赁物。五层、六层楼梯是公用通道，是案外人直接侵犯了公用通道，上诉人应向案外人主张权利，被上诉人向上诉人交付标的物没有瑕疵。上诉人欠租事实清楚，理应按约支付租金，但被上诉人基于“非典”事实和有关司法解释，现同意二审法院根据公平原则减免上诉人“非典”发生期间的租金。根据租赁协议约定，承租方拖欠租金达一个月，出租方可以单方面提前终止合同，现上诉人拖欠租金远远超过一个月，故本案解约条件已成就，被上诉人有权单方解除合同，而且被上诉人发出的解约公函上诉人也已签收。租赁协议还约定，被上诉人提前终止合同不承担承租方的任何费用与损失，其中的“任何费用与损失”当然包括上诉人的装潢损失，因此上诉人要求对装潢进行评估、补偿，没有合法依据。请求二审驳回上诉，依法判决。

  本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

  另查明：1、新3E商厦座落于西藏南路和金陵东路路口东南角，在金陵东路569号房地产权证所附地籍图上，在上述地理位置上仅标有汇通大厦一幢建筑物。2、上诉人在租赁场地使用的招牌是“POPKTV2C音乐歌唱城”。2003年6月12日，被上诉人向上诉人发出挂号信，提出上诉人拖欠租金，已构成违约，双方签订的租赁协议即行终止。该信于2003年6月14日被人以POP公司名义签收。

  本院认为：首先，新3E商厦虽有营业执照，但不是独立法人，只是被上诉人的下属分支机构，其权利义务最终由作为独立法人的被上诉人承受。因此，被上诉人行使新3E商厦与上诉人签订的租赁协议中出租人的权利，于法无悖。新3E商厦不是本案必须共同进行诉讼的当事人，原审未追加其为当事人，没有违反法定程序。

  其次，鉴于租赁协议中写明上诉人承租的标的物为“新3E商厦”五、六两层房屋（含五楼、六楼平面之楼梯走道空间），且特别注明的所含部位中并不包括五楼北露台，据此可认定五楼北露台不属约定的租赁面积。因双方当事人2001年2月9日签订的“房屋租赁协议”在房屋租赁部位、面积上延续了1997年7月18日租赁合同的内容，故上诉人在1997年7月18日租赁协议签订后就已实际取得2001年2月9日租赁协议约定的全部租赁物，因此上诉人2002年提出楼梯被案外人占用之事系上诉人取得租赁场地后与第三人之间发生的纠纷，并非被上诉人未交付租赁物，对此上诉人应向案外人主张权利，故一审认定协议约定的租赁面积被上诉人已全部交付上诉人属实。

  再次，现被上诉人所称上诉人应付租金金额已有租赁协议佐证，而上诉人对其已付租金金额负有举证责任却不予举证，故对上诉人已付租金理应采纳被上诉人确认的金额，因此原审查明的上诉人欠租金额有事实依据。基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

  最后，根据租赁协议约定，承租方拖欠租金达一个月，出租方可以单方面提前终止合同，并不承担承租方的任何费用与损失。现扣除上诉人停业3个月的租金后，上诉人仍结欠被上诉人2003年5月31日前的租金达4个月，故协议中约定的解除合同条件已成就，被上诉人有权解除本案租赁协议。上诉人称双方已协商变更了原协议关于违约责任和解约条款的约定，没有证据证明，本院不予采信。现已查明被上诉人2003年6月12日发出的解约通知，上诉人已于同月14日收取，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案租赁协议在2003年6月14日已解除。即使上诉人未收到该解除合同通知，现被上诉人起诉要求解除合同，已完成了通知行为，本案租赁协议也在上诉人收到诉状时已解除。另，根据协议约定，被上诉人行使约定解除权提前终止合同后并不承担承租方的任何费用与损失，其中的“任何费用与损失”显然包括上诉人所谓的装潢损失，因此上诉人要求对装潢进行评估的请求，本院不予准许。上诉人要求被上诉人对其装潢进行补偿的要求，没有依据，本院也不予支持。

  综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

  一、维持上海市黄浦区人民法院（2003）黄民一（民）初字第2878号民事判决第一、第三、第四项；

  二、撤销上海市黄浦区人民法院（2003）黄民一（民）初字第2878号民事判决第二项及关于一审案件诉讼费的处理决定；

  三、上诉人上海2C娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人上海新3E（集团）有限责任公司支付2003年5月31日之前的欠租人民币1，189，558.40元。

  一审案件受理费人民币2l，314.80元，由被上诉人上海新3E（集团）有限责任公司负担8，322.56元，上诉人上海2C娱乐有限公司负担12，992.24元。财产保全费人民币11，724.80元，由被上诉人上海新3E（集团）有限责任公司负担4，578.06元，上诉人上海2C娱乐有限公司负担7，146.74元。二审案件受理费人民币2l，314.80元，由被上诉人上海新3E（集团）有限责任公司负担8，322.28元，上诉人上海2C娱乐有限公司负担12，992.52元。

  本判决为终审判决。
 

  审判长　王国军

  代理审判员　金　辉

  代理审判员　卞晓勇

  二ＯＯ四年六月八日

  书记员　李　媛