房产中介未如实报告，不应当要求支付报酬

某A、扶余市顺和房产中心等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

  审理法院 ： 吉林省松原市中级人民法院

  案号 ： (2021)吉07民终2060号   

  案由 ： 民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

  上诉人（原审原告）：某A。

  被上诉人（原审被告）：扶余市顺和房产中心。

  被上诉人（原审被告）：某B。

  上诉人某A因与被上诉人扶余市顺和房产中心（以下简称顺和房产中心）、某B房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2021）吉0781民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某A及其委托诉讼代理人，被上诉人顺和房产中心负责人，被上诉人某B到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  某A上诉请求：撤销一审判决，改判顺和房产中心返还中介费5000元，某B返还房屋定金20000元，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，采信证据不足，适用法律错误。某A主张解除定金合同，要求某B返还交付的房屋定金款20000元及顺和房产中心返还中介费5000元，并双倍赔偿因合同欺诈赔偿金40000元，原因是顺和房产中心和某B恶意串通欺瞒某A，没有如实告知此房屋的真正所有权人，对某A在签订买卖合同时隐瞒了提出签订合同的重要基础条件，合同理应解除和撤销。而一审法院判定的法律条件是合同本身内容，而且对某A提出的顺和房产中心和某B欺诈隐瞒行为的证据视而不见，更是对一审中顺和房产中心所承认的签订合同时确实没有告知的事实反其道而行，没有保护某A的合法权益，故本案定性错误。签订合同前，某A对顺和房产中心提出一定保证其房屋权属没有争议，房产中介说收你定金就得对你负责。然后将某B介绍给某A，称系交易房屋的所有权人，某B也称房子是自己的，房产证也是自己的，没有权属争议。在某A反复确认没有问题的情况下，才将20000元定金给付某B。此时某A相信此房屋真正的所有权人是某B。顺和房产中心和某B共同欺骗某A，违背某A的真实意思，提供了虚假情况，因此签订了定金合同，这种不诚信的行为违反了法律规定及道德约束。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第五百条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。二、一审法院适用法律错误。在某A发现与之签订合同的人不是交易房屋所有权人真相后，提出见房屋所有权人，目的是确认事件真实性，毕竟顺和房产中心和某B已经欺骗了某A一次。为保护自己的合法权益，某A提出见房屋所有权人，将房屋款交给房屋所有权人时，顺和房产中心称将余下房款交给自己，称按照合同设定的交款期限，某A已经违约。某A对真正所有权人一无所知，连房主都联系不到的情况下，怎么会轻易交款。而这一切都是隐瞒重要事实，不诚信造成的。《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条规定：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。第十六条规定：经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。三、一审法院应判决顺和房地产中心和某B返还某A的定金款。其合同无法继续履行的理由还在于纠纷发生之后，某A也不止一次对房屋的情况进行了解，发现房屋窗外隔着道路几米，是一处墓地，墓地和房子中间有一个大土包，遮挡了视线，所以一般不会被发现。买房时某A已经如实告知自己是单身，一个人居住，这种情况下，房产中介和某B还隐瞒，对某A入住后造成无法预见的重大精神损失。《中华人民共和国民法典》第六百一十八条规定：当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。所以，房产中心在隐瞒不告知某A，负有重大责任，理应赔偿某A一切损失。

  顺和房产中心辩称，某A上诉理由不成立，案涉房屋是某B买的，原房主承认房屋是某B的，房屋可以随时过户。当时顺和房产中心经理叫某B来就是交了定金，问某B房屋什么时候能过户，某B表示随时能过户。当时某B给顺和房产中心提供了某B和原房主的买卖合同。后来顺和房产中心业务员说某A不买了，一开始说她父亲有病，顺和房产中心让某A与某B见面，看看定金能不能退。顺和房产中心不同意某A的请求，顺和房产中心给业务员的工资都开出去了，不同意退中介费，而且业务员也带着某A看了很多房子。

  某B辩称，不同意返还定金。房子从签合同的时候，某B就是实际房屋占有人，但房照不是某B，某A没问，某B也没说，因为某B随时可以给某A过户。2021年1月30日某B开始实际占有该房屋，房屋就是某B的。双方签合同时候，约定某A应该7日内补足首付160000元，但7日内并没有交钱，15日内也没有交钱。某B与顺和房产中心说某A不给钱已经违约了。一审中，某B提交了所有占有房屋的证明，房屋之前有贷款，提交还贷款的证明。某A第一次是说家里人有病在松原，推迟交付首付款时间。第二次是说家里人有病了，没有钱买房了。从始至终某A也没说过不买房是因为房屋产权人不是某B。从2021年7月28日一直到一审开庭的时候，某B又等了一个月，某A也没交钱。一审开庭时某B说某A还买的话，还是那些钱。

  某A向一审法院起诉请求：1.依法判决解除与某B签订的房屋买卖定金合同；2.顺和房产中心返还某A房屋中介费5000元；3.某B返还某A交付房屋定金20000元。

  一审法院认定事实：2021年7月28日某A与某B通过顺和房产中心介绍签订《房屋买卖定金合同》。合同上载明：“甲方（卖方）为某B，乙方（买方）为某A，双方本着诚实信用的原则，第一条：乙方购买的房屋位于某5-2-302（以下简称该房屋）。甲方已取得该房屋的房屋所有权证（编号为空白，且被划掉），该房屋建筑面积为：97.88平方米，产权人：（为空白，且被划掉）。第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币360000.00元，此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：签合同7日内补首付，贷20万元整。第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币贰万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方承诺满5年的15日内过户（2021年8月17日契税满五年），过户费乙方承担，签订此合同之日前欠取暖物业费甲方结清，签定合同之日后物业取暖费乙方转给甲方。第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第五条：甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续。第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。第八条：买方任何理由不买定金不退，卖方任何理由不卖双倍返还买方定金。”合同签订后，某A当天交付给顺和房产中心中介费伍仟元整，交付某B购买房屋定金贰万元整，顺和房产中心和某B分别给某A出具收据。

  另查明，涉案房屋（某5-2-302）为某B于2021年1月23日通过买卖形式在原房主王淑贤处取得所有权，并实际占有，系该楼房的实际所有人。

  再查明，某A在庭审过程中表示放弃其诉讼请求中第四项，即要求赔偿违约金20000元。顺和房产中心庭审中表示，如合同不履行，同意退还一半中介费。某B也在庭审后询问时表示，同意某A提出的解除合同，但不同意返还定金。

  一审法院认为，本案的争议焦点为：1.某A与顺和房产中心和某B是否应当解除房屋买卖合同；2.顺和房产中心是否应当返还某A中介费5000元；3.某B是否应返还定金20000元。合同的解除，只能是双方协商一致时解除或者是约定一方解除合同的事由发生时方能解除，以及法定解除的事由发生时才能解除。本案中，某A提出解除合同的理由为某B不是原房主，此理由既不是合同约定解除的条件，也不是法定解除的条件，因此某A要求解除房屋买卖定金合同属违约，其要求返还房屋买卖定金的主张，不予以支持。某B在庭审结束后虽同意解除合同，但不同意返还定金属合理诉求。既然某A与某B在解除合同事项上达成竞合，可视为双方同意解除房屋购买定金合同。对于某A要求返还中介费的请求，因顺和房产中心同意在合同不履行时返还中介费的一半，可酌情保护。综上所述，依法成立的合同受法律保护，本案中由于某A的违约，导致合同无法履行，因此，某A应承担相应的责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十七条规定，判决：一、解除某A与某B房屋买卖定金合同；二、顺和房产中心于本判决生效后返还给某A中介费2500元；三、驳回某A其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925.00元，由某A负担900.00元，由顺和房产中心负担25.00元。

  二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

  本院查明事实：2021年7月28日某A与某B通过顺和房产中心介绍签订《房屋买卖定金合同》，内容：“甲方（卖方）为某B，乙方（买方）为某A，第一条：乙方购买的房屋位于某5-2-302。（以下简称该房屋）。甲方已取得该房屋的房屋所有权证，（编号为空白，且被划掉），该房屋建筑面积为：97.88平方米，产权人：（为空白，且被划掉）。第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币360000.00元，此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：签合同7日内补首付，贷20万元整。第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币贰万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方承诺满5年的15日内过户（2021年8月17日契税满五年），过户费乙方承担，签订此合同之日前欠取暖物业甲方结清，签定合同之日后物业取暖乙方转给甲方。第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第五条：甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续。第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。第八条：买方任何理由不买定金不退，卖方任何理由不卖双倍返还买方定金。”合同签订后，某A支付顺和房产中心中介费5000元，支付某B购买房屋定金20000元，顺和房产中心和某B分别给某A出具收据。

  某B提供2021年1月23日与王淑贤签订房屋买卖合同，证明该房屋原产权人王淑贤，现实际所有权人为某B。

  定金合同约定签合同7日内补首付，某A未与某B签订房屋买卖合同，也未支付首付款，某A称因得知该房屋登记在王淑贤名下，某B不是房屋所有权人，不同意签订买卖合同。某B和顺和房产中心承认未将房屋登记在王淑贤名下的事实告知某A，认为某B可以协助办理过户手续即可。某B称系某A不签订房屋买卖合同，构成违约。

  本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”本案中，某A与某B经顺和房产中心介绍，于2021年7月28日签订《房屋买卖定金合同》，约定某A支付定金20000元，且已实际履行，该定金合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。定金合同约定房屋价款36万元，签订合同7日内补首付16万元，贷款20万元，至2021年8月4日期满未签订房屋买卖合同，未交付首付款，某A不同意签订书面房屋买卖合同，双方当事人争议的焦点应是那方构成违约，即是某A因其自身家人有病不履行签订买卖合同，还是某A得知房屋的所有权人不是某B，而不履行签订买卖合同。从本案定金合同约定的内容看，性质应为立约定金，是指当事人以交付定金作为将来订立合同的担保。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案，双方未签订房屋买卖合同，未能实现定金合同目的，应依据立约定金的约定适用定金罚则，判断某A的请求能否成立。某A未按照约定时间签订房屋买卖合同，并明确表示是因为该房屋某B不是真正的所有权人，房屋登记在王淑贤名下，故拒绝履行签订买卖合同。某B和顺和房产中心承认在协商房屋买卖过程中，未告知该房屋登记在王淑贤名下的事实。《中华人民共和国民法典》第六百一十二条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”本案房屋登记在王淑贤名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条等规定，房屋所有权人应是王淑贤，虽然某B持有与王淑贤签订的买卖合同，并称实际占有该房屋，但从法律上讲某B不是房屋所有权人，无法保证房屋没有争议，并能顺利办理过户登记，且双方约定5年后办理过户登记，故某A得知该情况后，认为房屋有瑕疵，明确不履行签订房屋买卖合同，原审认定某A违约依据不足。原审判决不予返还定金2万元适用法律错误。

  《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人的利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”本案某A、某B双方未能签订房屋买卖合同，与顺和房产中心未告知房屋的真实情况有关，故依据上述规定，不应收取中介费用。原审按照顺和房产中心同意返还一半中介费予以判决没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

  一、撤销吉林省扶余市人民法院（2021）吉0781民初2842号民事判决；

  二、某B于本判决生效后立即返还某A定金20000元；三、扶余市顺和房产中心于本判决生效后立即返还某A中介费5000元。

  一审案件受理费925元，二审案件受理费925元，合计1850元，由吕天分承担1800元，扶余市顺和房产中心承担50元。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二二年二月十九日