私宅出售给集体经济组织成员以外的人，房屋买卖合同因违反强制性规定而无效
虽然涉案房产已于2004年12月24日办理房地产证，但登记类型为“村民私宅登记”，即涉案房产所占土地仍为集体土地。原审判决据此认定邱XX与刘YY、邱ZZ签订的《合作建房协议书》和《合作兴建私人房屋协议书》无效，合法正确。