借名人仍不具购房资格，对其过户请求不予支持

云南广播电视台、云南省昆明市人民政府驻深圳办事处物权确认纠纷二审民事判决书

  审理法院：广东省深圳市中级人民法院

  案号：(2020)粤03民终19403号   

  案由 ：民事>物权纠纷>物权保护纠纷>物权确认纠纷

  上诉人（原审原告）：云南广播电视台。

  被上诉人（原审被告）：云南省昆明市人民政府驻深圳办事处。

  上诉人云南广播电视台因与被上诉人云南省昆明市人民政府驻深圳办事处（以下简称昆明驻深办）物权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初52398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

  云南广播电视台上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持云南广播电视台一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由昆明驻深办承担。事实和理由：一、一审法院对房屋的权属关系认定错误，对云南广播电视台和昆明驻深办之间的法律关系认定错误，适用法律错误，从而导致了错误的判决，理应予以改判。昆明驻深办购买涉案房产的款项全部系云南广播电视台支付，而云南广播电视台与昆明驻深办之间并不存在借款、合作等法律关系。昆明驻深办一直知晓涉案房产的真正产权人系云南广播电视台，而不属于昆明驻深办购置的国有资产，故昆明驻深办从未将涉案房产作为其固定资产入账。二、深圳市人民政府办公厅制定的限购政策仅系房地产市场的行政调控手段，非法律和行政法规的强制性规定，故一审法院以政策性文件规定来作为认定本案涉案房产权利归属的法律依据属于法律适用错误。另，即使借名买房违反了限购政策的规定，但因云南广播电视台与昆明驻深办之间并不存在任何恶意转移财产、逃避债务、损害他人或公共利益的行为，也没有对昆明驻深办的权利造成任何影响，有鉴于此，限购政策并不能作为否定云南广播电视台依法享有涉案房产产权的合法依据。三、事实上双方对涉案房产的处理均与双方于1993年5月17日所签订的协议书约定的内容是完全一致的，法院应当依法对该协议书的内容予以认定，无论该房屋的购买、资金的支付、房屋的使用均与协议书内容一致，在本案处理中，也应当按照双方所签订的该份协议对房屋的产权以及房屋的处理按照该协议书的内容予以确认。

  昆明驻深办辩称，一、昆明驻深办在原审程序中依法积极答辩应诉，在收到原审诉讼材料后，昆明驻深办已经就涉案房产的购房款项往来、支取等能够调查了解的全部情况如实向原审法院举证和说明。昆明驻深办积极配合应诉，不存在任何怠于履行法律责任和会议精神的情形。本案的证据足以证实了涉案房产是以昆明驻深办的名义办理签订《商品房买卖合同》、支付款项等事项，并最终将不动产权登记在了昆明驻深办名下的事实。原审法院在审理过程中还依法查明了云南广播电视台属于事业单位的主体性质，在涉案房产签订合同时和本案审理期间均无在深圳购房资格的事实。本案原审程序依法进行，判决书查明和认定的事实亦完全符合事实，原审法院在判决书中对事实认定作充分的说理，不存在事实认定错误的情况。二、原审判决适用法律正确，应当依法予以维持。

  云南广播电视台向一审法院起诉请求：依法确认位于深圳市福田区的房屋（房地产证号为：深房地字第**，土地宗地号为：Ｂ206-××3，建筑面积为154.90平方米，购买金额为991360元整）所有权人为云南广播电视台，并判令昆明驻深办配合云南广播电视台办现该房屋的产权变更登记手续，将该房屋的产权变更登记至云南广播电视台名下。

  一审法院认定事实：一、涉案房产的买卖过程

  1992年12月9日，昆明驻深办（购买方，乙方）与案外人深圳市长城房地产开发发展公司（出售方，甲方，以下简称长城房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买深圳市福田区（以下简称涉案房产），建筑面积为154.9平方米，售价为每平方米6400元，总金额为991360元，由乙方汇入长城房地产公司在市建行上步支行8-22390096账户由甲方收取。甲方应于1992年12月31日将乙方所购房产交付使用，乙方在结清房价款后，由甲方出具付清楼款证明书，由乙方向深圳市房地产权登记处申请登记、领取《房地产证》，并取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利。案外人郑刚在乙方代表人处签字确认。双方还就其他权利义务进行了约定。昆明驻深办提交了签发日期为1992年12月5日的中国工商银行深圳市分行转账支票存根，金额为1142875元，用途为购房款，备注郑刚。1992年12月7日，“深圳市福田房产交易所”（证据模糊，只能辨别部分文字）出具收款收据，载明收到昆明驻深办交来的购长福花园房款1142875元，交款人为案外人郑刚。1993年5月17日，案外人长城房地产公司出具发票，品名为长福花园结算款，顾客名称为昆明驻深办，金额为991360元。

  2002年11月22日，案外人深圳市长城地产（集团）股份有限公司出具《付清房款证明书》载明，昆明驻深办购买的长福花园商品房3栋103房，合同总房款991360元，现已付清全部房款。2003年1月15日，涉案房产转移登记到昆明驻深办名下，房屋类型为多层铝窗住宅。庭审时就“深圳市福田房产交易所”出具的1142875元购房款以及与合同约定购房款971360元不一致的情况，云南广播电视台称1142875元是包含了给房地产开发商的钱以及交易相关税费，当时税费要到交易所清算出来才知道；昆明驻深办解释称购房款转款给福田交易所的时间是早于合同签订时间的，福田房产交易所收款收据可能是预估判断，至于为何未按合同约定向开发商指定账户转款的原因不清楚。

  二、云南广播电视台、昆明驻深办之间的资金往来情况

  1992年11月18日，云南电视台广告部向昆明驻深办汇款120万元，备注为付办理业务费款。昆明驻深办提交签发时间为1992年12月12日、12月14日、12月15日、12月16日、12月17日、12月18日的中国工商银行深圳市分行现金支票存根，金额总计为57125元，收款人为昆明市政府驻深办，用途为借款（电视台）或电视台用款，备注均为郑刚。1992年12月18日，案外人郑刚出具收据，载明收到昆明驻深办现款57125元。庭审时，云南广播电视台、昆明驻深办双方均确认案外人郑刚为云南广播电视台的工作人员。庭后，昆明驻深办提交书面说明，对57125元现金支票收款人为“昆明市政府驻深办（备注一栏为郑刚）”的问题进行解释，称昆明驻深办收到云南广播电视台广告部汇入的120万元后支付涉案购房款1142875元，剩余款项57125元由云南广播电视台经办人郑刚以现金支票的方式全部提取，至于收款人写为“昆明市政府驻深办”是便于案外人郑刚领取。

  三、房产的使用情况为证明涉案房产为云南广播电视台占有使用，云南广播电视台提交了2015年至2019年期间由案外人长城物业集团股份有限公司出具的的维修基金、物业管理费发票收据、明细表，客户名称为云南广播电视台或案外人郑刚。庭审时，云南广播电视台称涉案房产自交房之日起一直由云南广播电视台占有使用，涉案房产偶有出租，物业管理费由云南广播电视台或者承租人缴纳。庭后云南广播电视台出具情况说明，对客户名称为郑刚的问题解释称因郑刚是涉案房产相关事宜的经办人，故物业管理公司将其个人写成客户名称。至于2015年之前的物业管理费情况，经与物业管理公司核实因相关票据年代久远无法查询，仅能说明无欠费情况。2020年3月19日，案外人长城物业集团股份有限公司长福花园管理处出具情况说明致云南广播电视台，内容为涉案房产自接房之日起至今未拖欠物业服务费及维修基金。云南广播电视台提交了1993年5月17日云南广播电视台与昆明驻深办签订的《协议书》复印件一份，主要内容为云南广播电视台于1992年以昆明驻深办名义（当时云南广播电视台尚未在深圳有注册公司）购得涉案房产，其购买资金全由云南广播电视台所出。该套住宅的居住、出租、抵押、转让、赠与等权利皆归云南广播电视台。昆明驻深办对该证据的真实性不予认可。

  四、其他情况

  庭审时还查明以下事实：1、关于云南广播电视台汇款给昆明驻深办购房的原因，云南广播电视台称是因为1992年云南广播电视台想在深圳购房建记者站，但当时深圳的购房政策要求在深圳有办事机构才能购买，因云南广播电视台当时在深无办事机构没有资格买房，才与昆明驻深办商议以昆明驻深办的名义购买。2、云南广播电视台的单位性质为事业单位，昆明驻深办的单位性质为行政机关。庭后，昆明驻深办提交书面说明称，涉案房产登记在昆明驻深办名下，但未纳入昆明驻深办固定资产账务核算管理和昆明市行政事业单位资产信息系统管理，属于账外资产。另查，2011年国家广播电影电视总局出具《广电总局关于云南省级广播电视体制改革的批复》，主要内容为同意撤销云南人民广播电台、云南电视台，合并组成云南广播电视台。再查，深圳市人民政府办公厅于2018年7月30日发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控等促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。上述事实，有《商品房买卖合同》、工商银行信汇凭证、房产证、发票、《付清房款证明书》、现金支票存根、维修基金、物业管理费发票收据、明细表、《广电总局关于云南省级广播电视体制改革的批复》、情况说明等证据及庭审笔录为证，该院予以确认。

  一审法院认为，通过本案查明的事实，可以确定云南广播电视台、昆明驻深办之间存在借名买房的事实，但房屋登记在昆明驻深办名下确为双方真实意思表示，物权登记并不存在登记错误的情形，借名购房仅发生债权效力，没有直接设立房屋所有权的法律效力，亦不足以否认不动产物权登记的推定效力，因此，对于云南广播电视台请求确认涉案房产归其所有的主张，该院不予支持。此外，由于涉案房产在购买时云南广播电视台不具有购房资格，而现今云南广播电视台作为事业单位，涉案房产为商品房住宅性质，故即使云南广播电视台、昆明驻深办之间借名买房的事实存在，根据深圳市的房地产调控政策涉案房产仍在限购范围内，亦无法办理房屋过户手续。综上所述，云南广播电视台的诉讼请求缺乏法律及事实依据，该院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回云南广播电视台的诉讼请求。案件受理费50元（已由云南广播电视台预交），由昆明驻深办负担。

  本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。

  本院认为，云南广播电视台与昆明驻深办确认云南广播电视台以昆明驻深办的名义购买涉案房产，但目前涉案房产登记在昆明驻深办名下，且根据目前深圳市政府关于房地产调控政策的规定，云南广播电视台不具备取得涉案房产产权的条件，因此，对于云南广播电视台要求确认其系涉案房产所有权人及要求将涉案房产过户至其名下的请求，本院不予支持。

  综上，云南广播电视台的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费13714元，由云南广播电视台负担。

  本判决为终审判决。

  二〇二〇年十一月二日

  附相关法条：

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

  （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

  （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

  （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

  （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

  原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。