浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）（自2023年7月1日起试行）

关于印发《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引(试行)》的通知

各房地产估价机构、房地产估价师：

  为了规范集体土地住宅房地产司法估价行为，现根据《房地产估价规范》等相关规定，结合本省实际情况，协会估价技术委员会制定了《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）》，现决定予以印发，希参照执行。

  附件：浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）

  浙江省房地产估价师与经纪人协会

  2023年7月1日

  报：浙江省住房和城乡建设厅

  附件：

浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）

  为了规范集体土地住宅房地产司法估价行为，现根据《房地产估价规范》等相关规定，结合本省的估价实践，特制定《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）》，供房地产估价机构、注册房地产估价师参照执行。

  一、适用范围:

  本指引仅适用于本省集体土地住宅房地产司法评估。

  二、估价目的：

  根据估价委托情形不同，估价目的可作如下表述：

  （一）为司法机关确定集体土地住宅房地产及装修附属物价格提供参考依据；

  （二）为司法机关确定集体土地住宅房屋及装修附属物价格提供参考依据；

  （三）为司法机关确定宅基地使用权价格提供参考依据。

  三、价格类型：

  市场价格，即公开市场价格，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

  本款所指的市场是指集体土地住宅的交易受法律、法规、政策等限制的特定市场。

  四、估价对象的土地使用权面积、房屋建筑面积等一般应以权属证书记载的为依据，权属证书包括但不限于《房屋所有权证》《集体土地使用证》《不动产权证书》或建房批准文件等。

  委托人要求将无权属证书证明的房屋建筑面积、土地使用权面积等列入估价范围的，应由委托人书面明确。其中房屋、土地使用权面积宜由委托人委托具有资质的测绘机构测绘，需要房地产估价机构测绘的，须由委托人书面明确。

  五、集体土地住宅房地产及装修附属物价格的评估一般采用比较法、收益法、成本法等。

  （一）比较法

  估价对象所在地有集体土地住宅流转市场的，可采用比较法。

  当三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻地域范围和放宽时间选择年限；需要增加可比实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。当可比实例成交时点距评估价值时点较长时，应关注不同时期集体土地市场环境的变化，尤其是宅基地制度改革对估价对象价格的影响，综合考虑区位条件、环境、公共设施、基础设施、庭院状况等影响房地产价格的重要因素，进行必要的修正。

  可比实例可以通过查阅资料、访问调查等方式搜集，并做好调查记录。

  （二）收益法

  估价对象所在地有集体土地住宅租赁市场的，可采用收益法。采用收益法时要充分考虑：

  1、确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。当具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。

  2、确定年总费用时，应依据当地有关政策规定，结合土地及地上建筑物的具体利用方式，明确费用的构成项目及标准。

  3、报酬率，确定报酬率时，应充分考虑交易主体的市场风险偏好等影响因素。

  4、收益期限，宅基地收益期限在无具体规定或约定的情况下，可按照“无年期限制”确定。

  （三）成本法

  集体土地住宅房地产及装修附属物成本资料较易获取的，可采用成本法。即：

  集体土地住宅房地产及装修附属物价格=房屋及装修附属物价格+宅基地使用权价格

  房屋及装修附属物价格=房屋及装修附属物重置价格-折旧

  当利用政府或有关部门公布的房屋及装修附属物重置价格标准测算的，应厘清该重置价格标准的内涵，没有包含前期费用、管理费、利息、利润、税费等的，应调整测算，并应对房屋重置价格标准时点与估价对象价值时点进行市场状况调整。

  测算房屋及装修附属物折旧时，应观察、判断房屋及装修附属物的实际新旧程度、使用维护状况、更新改造情况等综合评判确定。

  六、宅基地使用权价格评估一般采用比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准（公示）地价系数修正法等。

  （一）比较法、收益法可参照本指引五（一）、（二）规定。

  （二）成本法

  估价对象所在地无宅基地使用权流转市场的，或流转不活跃且成本资料较易获取的，可采用成本法。

  宅基地使用权价格 = 土地取得费+土地开发费用+管理费+利润+利息+税费+宅基地使用权人的土地增值收益+区位因素调整

  1、土地取得费是指获取宅基地所发生的费用。确定土地取得费时，应根据宅基地取得前所在区域的土地总体利用形态（地类）评估确定，取得前是农用地的，依据农用地评估方法确定；是其它用地的，依据其它用地的评估方法确定。

  2、土地开发费用是指使被占用作宅基地的土地具备建房条件所需各项客观费用之和，如“五通一平”等费用。

  确定土地开发费用时，应根据使该类土地具备建房条件所需各项客观费用确定。

  3、管理费：以土地取得费、土地开发费为基数，按客观的费率计取。

  4、利润：以土地取得费、土地开发费为基数，按客观的利润率计取。

  5、利息：以土地取得费、土地开发费为基数，按贷款利率计取。

  6、税费：按照政府有关规定取值确定。

  7、宅基地使用权人的土地增值收益是指宅基地使用权人在土地增值收益中所享有的收益。

  土地增值收益包括集体土地所有权人和宅基地使用权人的收益。是指集体土地所有权人和宅基地使用权人将其他用地转为住宅用地并进行相应开发后，达到住宅用地的利用条件而发生的增值，其收益应根据待估宗地在利用方式转变、开发投资等方面的具体情况，以及估价目的和地价内涵的界定，合理分析确定。

  8、区位因素调整。区位是指估价对象所处的位置，当区位客观条件对地价的影响未能充分体现时，可增加区位因素调整。

  （三）假设开发法

  估价对象所在地较易获取房地产价格的，一般可采用以下二种方法求取宅基地使用权价格。

  1、宅基地使用权价格=房地产价格 - 房屋及装修附属物价格

  2、当采用周边国有土地上类似房地产作为可比实例时，应当根据估价目的和要求说明理由，并按以下公式求取：

  宅基地使用权价格=房地产价格-房屋及装修附属物价格-集体土地所有者权益价格-部分配套费用及土地开发费-土地出让金等费用

  房地产价格采用比较法的，应明确价格定义，充分考虑估价对象与可比案例的差异性并作必要的因素修正。

  宅基地使用权价格还可采用房地占比等方法来求取，即房地占比减去集体土地所有者权益价格、部分配套费用及土地开发费、土地出让金等费用：

  宅基地使用权价格=房地产价格×房地占比-集体土地所有者权益价格-部分配套费用及土地开发费-土地出让金等费用

  房地占比，宜选用可比案例的房地占比。一般可通过土地拍卖成交价格、所在地商品房销售价格求取。可比案例的房地占比难以获取的，可以选用周边类似房地产的房地占比：

  房地占比=地价/房价×100%

  集体土地所有者权益价格可按当地实际情况测算。

  部分配套费用及土地开发费，是指非估价对象集体土地住宅的配套费用及土地开发费。其费用难以直接获取的，也可根据当地国有土地上配套费用及土地开发费的规定，按相应比例评估确定。相应比例可通过估价对象配套及土地开发程度与可比案例配套及土地开发程度之比求取：

  相应比例=估价对象配套及土地开发程度/可比案例配套及土地开发程度×100%

  土地出让金等费用可按当地相关规定求取。

  （四）基准（公示）地价系数修正法

  适用于宅基地基准（公示）地价、标定地价的公示区域。

  评估中应充分考虑基准（公示）地价与待估宗地地价内涵的差异、价值时点的不同等因素，并进行必要的修正。

  七、本指引由浙江省房地产估价师与经纪人协会负责解释。

  八、本指引自2023年7月1日起试行。