历史遗留违法私房产权有争议，如何确定被拆迁房屋的权利人

深圳市特发华基投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审民事判决书

  审理法院：广东省深圳市中级人民法院

  案号：(2020)粤03民终11678号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

  上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市特发华基投资有限公司。

  被上诉人（原审原告，反诉被告）:某A。

  上诉人深圳市特发华基投资有限公司（以下简称特发华基公司）因与被上诉人某A房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  特发华基公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判驳回某A的全部诉讼请求，并支持特发华基公司的全部反诉请求；3.本案一、二审全部诉讼费用均由某A承担。上诉理由：一、一审判决程序违法。（一）在行政主管机关未对案涉房屋的权属作出认定，亦未对案涉房屋所涉及土地的权属争议作出处理的情况下，一审法院径行对本案作出判决违反法律规定。（二）一审法院对某A在举证期限届满后才提交的诸多证据，在既未让某A说明逾期理由，也未对其训诫、罚款的情况下就予以采信的做法违反法律规定。（三）一审法院未对特发华基公司与某A提交的证据的真实性、证明效力等方面进行审核及说明理由不符合法律规定。二、一审判决认定的主要事实错误。(一）一审判决第12页第2段“某A已将案涉房屋交付给特发华基公司进行拆除，已按照协议履行了相关的义务，特发华基公司应按照约定向某A支付补偿款”的认定错误。(二）一审判决第10页最后1段“某A称案涉房屋所在土地是向刘庆球家庭购买并以刘庆球名义办理报建手续，某A支付了购地款后实际出资兴建涉案房屋”的认定错误，且前后矛盾。(三）一审判决第11页最后1段认为，特发华基公司主张某A并非是案涉被拆迁房屋的权利人，认为某A以欺诈的手段使特发华基公司在违背真实意思的情况下双方订立合同。特发华基公司提供的案涉房屋的建设许可证和建设项目报建表虽显示申报人为案外人刘庆球，但某A亦提供了其作为权利人的历史遗留违法私房资料报送回执及国土部门出具的土地补缴通知，并对案涉房屋产权来源进行了说明，应为案涉房屋的权利人。该等认定属于事实认定错误。(四）一审判决第11页最后1段和第12页第1段认为，特发华基公司在签订协议书后与某A办理了房屋移交确认书，并将案涉房屋拆除。某A与特发华基公司经协商一致签订的案涉协议书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。现案涉房屋并未有案外人对房屋产权提出争议，也无证据证明某A与特发华基公司签订拆迁补偿安置协议书时存在欺诈的行为，特发华基公司以此为由要求撤销与某A签订的协议书并要求某A返还已支付的拆迁补偿款，缺乏事实和法律依据。

  某A辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。

  某A向一审法院起诉请求：1.特发华基公司向某A支付逾期欠付房屋拆迁补偿过渡费本金96660元及利息3674.8元（利息以应付而未付的过渡费为基数，按照4.35%每年为标准，自每笔过渡费逾期支付之日起暂计至2019年5月31日其后继续计算至上述欠款及利息全部清偿之日止）；2.判令特发华基公司向某A支付因欠缴房屋拆迁补偿过渡费产生的违约金3083.4元（违约金以应付而未付的过渡费为基数，按照日万分之一的标准，自每笔过渡费逾期支付之日起暂计2019年5月31日，其后继续计算至上述欠款及违约金全部清偿之日止）；3.本案诉讼费用由特发华基公司承担。

  特发华基公司向一审法院提起反诉，请求：1.撤销某A与特发华基公司签订的《深圳市平湖中心区GX04城市中心单元改造拆迁安置补偿协议书》（协议编号：170号）；2.某A向特发华基公司偿还已支付的房屋拆迁补偿款过渡费等107357.7元及利息11613.57元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.35%/年为标准，自补偿款及每笔过渡费支付之日起计算至款项全部清偿之日止）；3.由某A承担本案全部（包括本诉、反诉）诉讼费。

  一审法院认定的事实：2017年3月3日，特发华基公司与某A签署了《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：170），约定：1深圳市特发华基投资有限公司（拆迁人、甲方）拟拆迁某A（被拆迁人、乙方）房屋总面积214.8平方米；甲方对乙方拟拆迁房屋采用产权置换与现金补偿相结合的方式进行补偿。现金补偿方式为临时建筑及附属物现金补偿4253.7元、搬家补助17184元、过渡费为每月5370元，过渡期为乙方将拟拆迁房屋及权属证明原件交付给甲方且甲乙双方签署《房屋移交确认书》之日起，至甲方将回迁安置房交付给乙方之日止。过渡期暂定40个月，从第41个月起，过渡费上浮50%支付至甲方将回迁房屋交付给乙方之日，回迁安置房交付期限为项目取得施工许可证后40个月，届时仍未交付，则过渡费上浮100%支付。2、从乙方移交拟拆迁房屋及权属证明原件，双方签署《房屋移交确认书》之日起，至回迁房屋交付乙方之日止，甲方向乙方支付过渡费。过渡费每半年支付一次，均在每个支付周期的首月15日内支付搬家补助费、临时建筑及附属物的补偿款，甲方应于乙方签订《房屋移交确认书》并移交房屋之日起15日内一次性付清。3、乙方签署本协议后，不得自行拆除加建房屋及构筑物、附属物，乙方同意于签署本协议后一个月内，将拟拆迁房屋腾空移交给甲方，甲方经确认后，与乙方签订《房屋移交确认书》，移交前乙方应自行办理房屋、水电、燃气、网络等销户工作，向甲方提供合法的费用收讫凭证复印件并核验原件。乙方移交房屋时，应当同时向甲方移交房屋产权资料原件，包括报批文件、购房合同、购房票据等原件。若一个月到期未能办理房屋移交手续，则房屋视为已移交给甲方，甲方有权自行处置房屋。4、乙方保证其民事行为能力，没有受到限制，乙方保证对被拆迁房屋拥有明确的完整的房屋产所有权，不存在任何产权纠纷，若因上述事项并因此造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部经济损失。5、甲乙双方不得违反本协议约定。如因任何任意一方违约造成对方遭受损失的，违约方须承担相关赔责任并赔偿损失。甲方未按协议约定向乙方支付相应补偿补助款项的，每逾期一日，甲方因按应付而未付金额的万分之一向乙方支付违约金。乙方违反本协议之约定，自行拆除加建拟拆迁房屋的对应改变现状而增加的部分或增加的费用，甲方不予补偿，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿；乙方将房屋转让或新设抵押、查封的，应双倍返还甲方支付的所有现金补偿款项，并承担全部的经济和法律责任。6、若第三方对拟拆迁房屋提出权利主张的，乙方应负责解决和处理与第三方的权属争议。在权属争议未妥善及完善全解决之前，甲方有权暂停支付现金补偿款项，由此造成甲方损失的，乙方应当负责赔偿。

  协议签订后，某A与特发华基公司签署了《房屋移交确认书》，由特发华基公司向某A支付75137.7元，半年过渡费32220元，上述款项支付至某A在中国工商银行平湖支行尾号为17877的账户中。2017年3月24日，特发华基公司向某A支付了附属物补偿、搬家补助、首期过渡费、签约奖励金等共计75137.7元。2017年7月13日，特发华基公司向某A支付了2017年7月到12月的过渡费32220元。目前案涉房屋已被拆除。

  特发华基公司提供了案涉房屋的《村镇住宅建筑许可证》、《平湖镇建设项目报建表》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，显示案涉地块房屋报建人为案外人刘庆球。案涉房屋在《龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》中载明的权利人为某A。深圳市简头岭股份合作公司于2019年12月4日向特发华基公司出具的核查结果显示案涉协议的申报人与该村留档历史资料记载权利人不一致。某A称案涉房屋所在土地是向刘庆球家庭购买并以刘庆球名义办理报建手续，某A支付了购地款后实际出资兴建涉案房屋。某A提供了深圳市龙岗区平湖镇新南村民委员会于2003年2月25日出具的《龙岗区平湖镇历史遗留违法私房资料报送回执》，该回执显示的提供人为某A；并提供了深圳市国土资源和房产管理局平湖所出具的《深圳市龙岗区国土基金缴款通知单》，该单显示的缴款人为某A。某A确认未按照规定缴纳罚款和补缴地价款，也未办理房屋登记手续。

  一审法院认为，本案的争议的焦点是某A与特发华基公司签订的《深圳市平湖中心区GX04城市中心单元改造拆迁安置补偿协议书》是否合法有效。

  特发华基公司主张某A并非是案涉被拆迁房屋的权利人，认为某A以欺诈的手段使特发华基公司在违背真实意思的情况下双方订立合同。特发华基公司提供的案涉房屋的建设许可证和建设项目报建表虽显示申报人为案外人刘庆球，但某A亦提供了其作为权利人的历史遗留违法私房资料报送回执及国土部门出具的土地补缴通知，并对案涉房屋产权来源进行了说明。特发华基公司在签订协议书后与某A办理了房屋移交确认书，并将案涉房屋拆除。某A与特发华基公司经协商一致签订涉案《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》，该协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。现案涉房屋并未有案外人对房屋产权提出争议，也无证据证明某A与特发华基公司签订拆迁补偿安置协议书时存在欺诈的行为，特发华基公司以此为由要求撤销与某A签订的协议书并要求某A返还已支付的拆迁补偿款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

  某A已将案涉房屋交付给特发华基公司进行拆除，已按照协议履行了相关的义务，特发华基公司应按照约定向某A支付补偿款。特发华基公司已向某A支付了2017年12月份的房屋拆迁补偿过渡费，之后的房屋拆迁补偿过渡费未支付，按照双方的约定，特发华基公司应于2018年1月15日前向某A支付2018年1月至6月的过渡费32220元、应于2018年7月15日前向某A支付2018年7月12月的过渡费32220元、应于2019年1月15日前向某A支付2019年1月至6月的过渡费32220元。特发华基公司未按约支付，应当向某A支付2018年1月至2019年6月份的房屋拆迁补偿过渡费96660元。双方约定每逾期一日，特发华基公司应按应付而未付金额的万分之一向某A支付违约金，截至2019年5月31日，特发华基公司应向某A支付的违约金为3083.4元（32220元×501天×0.0001+32220元×320天×0.0001+32220元×136天×0.0001）。某A要求特发华基公司支付利息，因双方已约定了违约金，对某A的该项诉求，一审法院不予支持。

  一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、特发华基公司应于判决生效之日起十日内向某A支付2018年1月至2019年6月的房屋拆迁补偿过渡费96660元；二、特发华基公司应于判决生效之日起十日内向某A支付违约金3083.4元；并以本金96660元为基数，按日万分之一的标准继续支付从2019年6月1日起至实际付清上述房屋拆迁补偿过渡费之日止的违约金；三、驳回某A的其他诉讼请求；四、驳回特发华基公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费2368.36元，由某A承担83元，由特发华基公司承担2285.36元；反诉受理费1339.71元，由特发华基公司承担。某A多预缴的案件受理费5370.3元，特发华基公司多预缴的反诉受理费1869.07元，一审法院凭单予以退回。特发华基公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费2285.36元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。

  本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，案外人刘庆球对案涉房屋产权提出异议并提起诉讼，一审案号为广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初3474号案，在该案中，刘庆球诉求为：1.判决确认某A与特发华基公司签订的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：170）侵害了刘庆球作为被拆迁主体的合法权益；2.判决某A与特发华基公司签订的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：170）获得的全部权利归刘庆球所有；3.保留向某A索赔损失的权利；4.判令某A承担本案所有的诉讼费用。广东省深圳市龙岗区人民法院一审判决驳回刘庆球所有诉讼请求。刘庆球上诉至本院，本院作出（2021）粤03民初6081号判决，判决结果为驳回上诉，维持原判。

  本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据特发华基公司的上诉请求和理由，二审争议的焦点在于：某A与特发华基公司签订的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》是否为可撤销合同。

  特发华基公司认为某A以欺诈的手段使特发华基公司在违背真实意思的情况下双方订立协议书。本院认为，虽然特发华基公司提供了案涉房屋的《村镇住宅建筑许可证》、《平湖镇建设项目报建表》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，显示案涉地块房屋报建人为案外人刘庆球。但案涉房屋在《龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》中载明的权利人为某A，某A亦提供了其作为权利人的历史遗留违法私房资料报送回执及国土部门出具的土地补缴通知，并对案涉房屋产权来源进行了说明。且根据本院二审查明的情况，生效判决已经驳回了刘庆球的全部诉讼请求，确认某A是案涉被拆迁房屋权利人。此外，特发华基公司并未提供证据证明某A存在欺诈行为，应当承担证明不能的不利后果，其关于某A以欺诈的手段使特发华基公司在违背真实意思的情况下双方订立协议书的主张，本院不予采信。一审法院认定特发华基公司以此为由要求撤销与某A签订的协议书并要求某A返还已支付的拆迁补偿款，缺乏事实和法律依据，不予支持，处理正确，并无不当。特发华基公司在签订协议书后与某A办理了房屋移交确认书，某A已将案涉房屋交付给特发华基公司进行拆除，已按照协议履行了相关的义务，特发华基公司应按照约定向某A支付补偿款及违约金。一审法院对补偿款及违约金的具体金额核算正确，本院予以确认。

  综上，特发华基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费2368.36元，由深圳市特发华基投资有限公司负担。

  本判决为终审判决。

  二〇二一年九月二十七日