别墅车库隔墙因违法搭建被拆除，已收房业主状告开发商违约获赔

深圳市某B房地产开发有限公司、深圳市某B物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2019）粤03民终10430-10452号

  上诉人（原审原告）：张某A等23人。

  上诉人（原审被告）：深圳市某B房地产开发有限公司。

  被上诉人（原审被告）：深圳市某B物业管理有限公司。

  上诉人张某A等23人、深圳市某B房地产开发有限公司（以下简称某B公司）因与被上诉人深圳市某B物业管理有限公司（以下简称某B物业公司）房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初522-534、926-934、1415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

  上诉人张某A等23人的上诉请求：1、依法撤销（2018）粤0309民初522-534、926-934、1415号民事判决，支持上诉人张某A等23人的一审诉讼请求；二、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人某B物业公司、某B公司承担。上诉事实和理由详见上诉状。

  上诉人某B公司上诉请求：1、请求改判驳回被上诉人张某A等23人的全部诉讼请求；2、被上诉人张某A等23人承担全部诉讼费用。

  被上诉某B物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。具体意见详见二审调查询问笔录。

  上诉人张某A等23人的一审诉讼请求：1、上诉人某B公司继续履行合同约定，60日内向上诉人张某A等23人交付样板房框架所示地下室负一层和地下夹层。如果继续履行不能，请求判令上诉人某B公司向上诉人张某A等23人赔偿房屋面积及使用功能损失违约赔偿金（具体金额详见一审判决书）；2、若上诉人某B公司不能向原告交付样板房框架所示地下室负一层和地下夹层，则请求判令上诉人某B公司60日内向上诉人张某A等23人交付具备通水电、有连接地下车库，且独立的楼梯、电梯的房屋；3、上诉人某B公司向上诉人张某A等23人支付购房总价款万分之四的延期交付违约金，自2017年6月6日起计算至交付符合样板房所示标准房屋，或具备通水电、有连接地下车库并且独立的楼梯、电梯的房屋之日止，暂计至2018年4月18日（具体金额详见一审判决书）；4、上诉人某B公司与被上诉人某B物业公司向上诉人张某A等23人履行某B1号院风险提示书第4条之承诺，恢复别墅区与高层区的分区管理；5、本系列案的诉讼费由上诉人某B公司与被上诉人某B物业公司承担。

  一审法院判决：一、上诉人某B公司于判决生效之日起十日内向上诉人张某A等23人支付损失赔偿金（具体金额详见一审判决书）；二、驳回上诉人张某A等23人的其他诉讼请求。

  原审查明事实清楚，本院予以确认。

  在二审审理期间，除上诉人张思、ＸＸ东、李彤外，其余二十名上诉人提交补充上诉状，将上诉请求变更为：1、撤销原审判决；2、解除与上诉人某B公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，上诉人某B公司返还购房款及已向银行支付的按揭贷款本息，或发回重审；3、上诉人某B公司、被上诉人某B物业公司赔偿违约赔偿金；4、上诉人某B公司支付购房总价款万分之四的延期交付违约金；5、上诉人某B公司、被上诉人某B物业公司承担诉讼费用。

  上诉人某B公司在二审审理程序中确认无法交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有独立楼梯、电梯的房产。

  本院认为，上诉人张某A等20人在二审审理期间变更的上诉请求已经超出其原审诉讼请求，不属于本院审理的范围，本院仍按其变更前的上诉请求进行审理。

  本二十三案双方的争议焦点为：上诉人某B公司向上诉人张某A等23人交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。上诉人张某A等人主张，上诉人某B公司的样板房和宣传资料中均显示涉案房产包含地下负一层及地下夹层，但涉案房产交付后，地下车库隔墙被深圳市龙华区规划土地监察局予以拆除。上诉人某B公司则主张，双方买卖合同约定的标的物并不包括地下一层及夹层，其交付行为符合双方合同的约定，地下隔墙是业主在认购后自行委托第三方修砌的，宣传资料和样板房不构成合同内容和交付的承诺。对此，本院分析如下：

  上诉人某B公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的宣传资料及样板房，均展示上诉人张某A等23人购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，上诉人某B公司对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。上诉人某B公司向上诉人张某A等23人交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约，原审对此认定有误，本院予以纠正。至于上诉人某B公司所述各业主已经实际收房的问题，本院认为，上诉人某B公司向各业主交付的涉案房产是包括地下车库隔墙的，但各业主收房后，地下车库隔墙因违法搭建被拆除，也即涉案房产的情况与业主收楼时的状况发生了变化，故张某A等业主的收楼行为不代表其对涉案房产现状的接受，上诉人某B公司据此主张其交付行为不构成违约，本院不予采信。

  上诉人某B公司违约的相应法律后果。一、关于上诉人张某A等23人要求某B公司交付样板房框架下所示地下一层、夹层的请求。深圳市龙华区规划土地监察局向上诉人某B公司发出《限期拆除通知书》，明确要求拆除涉案房屋地下车库违法搭建的隔离墙，某B公司亦确认地下部分未经规划许可，实际上无法履行交付手续，故本院对张某A等23人关于此项交付的请求不予支持；二、关于上诉人张某A等23人要求上诉人某B公司交付具有通水电、有连接地下车库、且独立楼梯、电梯的房屋的请求。上诉人某B公司已完成涉案房产的水电整改，各业主可自行至相关部门办理开户手续；而鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，故各业主要求交付有连接地下车库、且独立楼梯、电梯的房屋实际无法履行，上诉人某B公司也确认其无法实际做到交付此类物业，故本院对上诉人张某A等23人的该项请求亦不予支持；三、上诉人某B公司未能交付符合双方合同约定的房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人张某A等23名业主有权要求其赔偿因违约造成的损失，本院综合考虑上诉人某B公司的违约情节，涉案房产的现状等因素，酌定上诉人某B公司按照涉案房产购房总价款的30%向张某A等二十三名业主赔偿损失（具体损失金额详见附表）。

  上诉人某B公司交付涉案房产的时间并未超出双方合同约定的期限，如前所述，交付的房产不符合双方合同约定的赔偿责任本院已经支持，故对于张某A等23人所主张的延期交房违约金，本院不再予以支持。

  至于别墅区与高层区分区管理的问题，本院认为，分区管理属于涉及别墅区全体业主利益的事项，张某A等23名业主在不能证明其诉求意愿代表多数业主意志的情况下，以个人名义提起诉讼不符合法律规定的业主行使法律权利的标准界限，其作为提出该部分诉讼请求案件的原告主体资格不适格，应当驳回针对被上诉人某B物业公司的该部分起诉，原审对此处理有误，本院予以纠正，另行出具民事裁定书予以处理。

  综上，上诉人某B公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持；上诉人张某A等二十三人的上诉请求部分具有事实与法律依据，本院予以支持，其他部分，不予支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：

  一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初522-534、926-934、1415号民事判决；

  二、上诉人深圳市某B房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人张某A等二十三人赔偿损失（具体金额详见附表）；

  三、驳回上诉人张某A等二十三人对上诉人深圳市某B房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

  如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本系列案一审及上诉人张某A等二十三人上诉的二审案件受理费，由上诉人深圳市某B房地产开发有限公司、上诉人张某A等二十三人分别承担；上诉人深圳市某B房地产开发有限公司上诉的二审案件受理费，由其自行承担。（具体金额详见附表）

  本判决为终审判决。

  二〇一九年八月二十八日