未按设计规划要求进行装饰、装修，应整改修复承担逾期交房违约责任

罗某A与长汀某B广场开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

长汀县人民法院

（2017）闽0821民初993号

  原告：罗某A。

  被告：长汀某B广场开发有限公司。

  原告罗某A与被告长汀某B广场开发有限公司（以下简称“某B公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2017年5月10日立案后，于2017年6月7日公开开庭审理了本案，于2017年7月7日再次公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

  罗某A向本院提出诉讼请求：1.判令某B公司赔偿罗某A已支付的物业管理费1095元；2.判令某B公司向罗某A赔偿延期交房的违约金，该违约金从2016年12月30日起至2017年5月2日止（122天）为6393元及按每天52.4元的违约金标准向罗某A支付自2017年5月3日起至通过消防验收并取得《竣工验收备案证》且真实合法向罗某A交付房屋之日止计算的延期交房违约金；3.判令某B公司赔偿罗某A按照某B公司向物价局报备的销售均价8550元，基于“赠送房屋面积13.05平方米”计算的可得利益损失111577.5元；4.判令某B公司向罗某A增加赔偿基于“赠送房屋面积13.05平方米计算的房价款”三倍计的损失269274元；5.判令某B公司赔偿罗某A入户门和门锁被损坏的损失1000元；6.判令某B公司向罗某A赔偿精神损失费5000元，并在某B广场小区入口显要位置张贴《赔礼道歉书》；7.判令某B公司依照通过审批的规划设计图纸，将现有的一个窗户整改成图纸上确认的两个窗户，并在真实合法交房之前增加建造完毕油烟管道；8.判令某B公司采取措施尽快通过消防验收，并在消防验收通过之后取得《竣工验收备案证》向罗某A履行交房程序；9.判令某B公司在判决生效之日起30日内将“赠送全部面积”区域按照公共走廊现在的外观和标准装修完毕”，并将“赠送全部面积”区域装修完毕作为某B公司交房的条件之一；10.判令某B公司不得在售楼书约定的入户门位置继续立门。事实和理由：2016年12月30日前，罗某A到某B公司售楼处了解案涉户型，售楼人员向罗某A出示3号楼08户型的“彩色售楼书”。该售楼书以橘色标明“赠送全部面积”区域、以橙色标明“赠送一半面积”区域，售楼人员口头说明“赠送全部面积”区域可以做厨房，这样“计价面积”区域和“赠送面积”区域合起来就可以分隔为“两房两厅一厨一卫双阳台”，售楼书封面也以显要文字将“两房两厅一厨一卫双阳台”加以注明。故而，罗某A与某B公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交房日为2016年12月30日。交房日，罗某A与售楼人员去往自己所购房屋确认，某B公司确实已经依照售楼书的约定，在赠送面积外约定的位置立墙立了入户门，将“赠送面积”以物理隔离的方式划入了案涉房屋的套内面积。另外，“赠送全部面积”区域的“A.C”放置空调部分尚未铺设楼板，也漏装了油烟管道。但是某B公司要求罗某A自己出钱请装修公司铺设楼板，并且说明这是惯例，如果不跟装修公司交这部分铺设楼板的钱就不交付房屋。签订合同后，罗某A以自筹首付款和借款的付款方式全额付清了购房款。在办理交房手续时，某B公司未出示《竣工验收备案证》。罗某A发现某B公司提供的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》内竟然将套内面积的“赠送面积”区域标示为“公共走廊”，也未将“赠送面积”计入案涉房屋的“建筑面积”后，售楼人员承诺说“赠送面积”肯定是罗某A的，以后不会有问题。尽管在办理交房手续时，某B公司存在履约瑕疵。但是，罗某A基于对“中”字头企业的本能信任，丧失了对某B公司的警惕心；同时又认为《商品房买卖合同》及补充协议已经签署，为避免自身违约，又因为没有看到《竣工验收备案证》而认为房屋未竣工验收之前尚能更改规划，故相信某B公司在交涉过程中可以更改并重新备案规划设计、退还自费铺设A.C部分楼板的费用、完善将“赠送面积”毫无瑕疵的并入案涉套内面积的合法手续，故而与某B公司办理了交房手续，并交了物业费、接收了房门钥匙。然而，某B公司在2017年1月份至3月份间在未经罗某A同意的情况下，擅自拆毁了案涉房屋入户门和固定入户门的户外墙，并将入户门安装在了非约定位置。某B公司在交房之后，未经罗某A许可、未经法律程序，擅自损毁拆除罗某A所有的门锁和入户门，并侵入房屋擅自在房内施工打洞，又将入户门安装在非约定位置，其行为属恶意违约，侵犯了罗某A的财产权和隐私权、人格尊严权、安宁权等人身权，对罗某A造成了严重的精神损害。某B公司伪造“中国统筹城乡建设投资集团”的公司名号、在签订案涉合同之前向罗某A收取定金且用《定金合同》的不公平条款压迫罗某A违背自己意愿签订《商品房买卖合同》及补充协议的行为违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的自愿、平等、公平、诚实信用原则，侵害了消费者的知情权、自主选择权。罗某A订立案涉合同目的是购买包括赠送面积在内的房屋，因此赠送面积应计入套内面积，故不动产权证的面积应是合同约定面积53.27平方米和赠送面积（赠送全部面积的7.8平方米、赠送一半面积即阳台5.25平方米）之和。某B公司自始至今未向罗某A出示案涉房屋的设计方案图和房屋分层平面图。《商品房买卖合同》中的附图是07、08户两套单身公寓合并之前的分层分户图，在签订合同时，某B公司用红线将07、08户以及赠送面积划化为一体，作为罗某A所购08户的示意图。2017年4月25日、26日，罗某A向县住建局申请信息公开时发现，某B公司只申请了“3#楼西南角的两套公寓合并调整为一套中户型的住宅”，并未将“赠送面积”划入08户套内面积这一事项申请变更。某B公司向罗某A提供的“赠送面积区域”显然并不具备《预售房许可证》的许可条件。因此，在整个购房过程中，某B公司故意向罗某A告知“赠送全部面积”区域可以实际划入案涉房屋套内面积的虚假情况，故意向罗某A隐瞒了“赠送全部面积”区域是已批准的规划设计图里的“公共走廊”的部分、隐瞒了“赠送全部面积”区域未曾申请规划设计变更的事实。同时隐瞒了将“赠送全部面积”区域的部分出卖给了第三人的事实。故某B公司的行为构成欺诈和恶意违约，应向罗某A承担消法规定三倍惩罚性赔偿责任。某B公司隐瞒在2016年12月30日前未通过消防验收，也未取得《竣工验收备案证》这一事实，以不公平条款压迫并诱骗罗某A办理交房手续，将不该交付的房屋交付属违法，实质是欺诈性交房，该交付行为无效。且某B公司毁损了门锁，罗某A已无法入户。另外，如若某B公司不将现有的一个窗户按照质量标准整改成获批图纸上确认的两个窗户，不增加建造遗漏的油烟管道，不将“赠送全部面积”区域按照公共走廊现在的外观和标准装修完毕，则罗某A无法对买受的房屋进行装修设计、装修施工和入住。因此，某B公司事实上未向罗某A交房，即某B公司未达到交房条件。某B公司应向罗某A重新交房，并承担逾期交房违约金。入户门安装在现状的位置，则从电梯前室开始，一直到进入08户内，必须经过三道门。这样不利于遇到火灾时的逃生，特别是最后一道的单开门的门后可以隐藏人，会给罗某A造成人身安全的隐患。某B公司在售楼书约定的入户门位置立门，是其为假意履行“赠送面积”、误导罗某A认为某B公司已经履行“赠送面积”而设的，因保留该道门已有害无益了，故请求判令某B公司不得在售楼书约定的入户门位置继续立门。

  某B公司辩称，一、罗某A诉称答辩人开发的案涉3号楼08户型套房，为答辩人将原来设计的两套单身公寓经审批改为现有户型，导致答辩人错误的认为该西南向通道为08户使用。从3号楼房屋平面图可知，该楼户型从02户至08户原来设计均为单身公寓。由于众所周知前两年房地产市场低靡的原因，2014年间答辩人向长汀县住建局提出申请，将该楼07、08户单身公寓改为中户型住宅。同年9月4日长汀县住建局同意变更如下：“一、在保证主体结构安全的前提下，同意3号楼西南角的两套公寓合并调整为一套中户型的住宅；”答辩人认为由于修改后西南角的公共走廊只有08户型使用，导致答辩人错误的认为该西南角通道为08户型使用。二、答辩人赠送3号楼08户型使用的该西南角通道，并未计入答辩人出售给罗某A的房屋面积，更未计入罗某A的总房价。从所有涉及3号楼08户型面积的文件、楼书或答辩人与罗某A签订的合同，包括《商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件十一（含旧版合同），答辩人均未将该公共走廊面积计入罗某A的房屋面积。至于双阳台面积，根据中华人民共和国住房和城乡建设部批准，自2014年7月1日起实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（编号为GB/T50353-2013）的规定，在主体结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积；主体结构外的阳台，则按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。所以，案涉的08户型两阳台，答辩人仅计算了1/2面积，赠送1/2阳台面积是事实。三、由于案涉3号楼08户型相邻的09户型业主异议，长汀县住建局发出整改决定，答辩人只得恢复该公共走廊和防火门。如上所述，答辩人本意将该西南角的公共走廊给罗某A使用，但因与案涉3号楼08户型相邻的09户型套房业主提出异议，长汀县住建局发出汀建规[2017]20号《责令限期整改决定书》，“责令你公司在2017年3月3日前自行拆除上述入户门，恢复公共通道功能。”因此，答辩人只得恢复该公共走廊及防火门。四、对于答辩人曾承诺的赠送面积，通过答辩人提供的第二组6号证据《修改通知单》证实仅1.3米×;3.6米=4.68平方米，该承诺答辩人仅在楼书中有反映，为针对不特定房屋买受人，答辩人并未与罗某A签订书面合同，《商品房买卖合同》附件1的图纸为答辩人售楼人员绘图失误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定以及答辩人其他房屋价格（见罗某A提供的《一房一价备案请示》销售均价8550元/平方米）的情况，罗某A购买08户型的单价仅六千上下，且罗某A并未提出解除合同的诉求。所以，答辩人认为该楼书仅为“要约邀请”，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定无重大影响，现答辩人予以撤回。退一步，从合同附件一房屋平面图可知，罗某A也完全知晓答辩人承诺的赠送使用面积为公共走廊，因此，答辩人不构成违约甚至“欺诈”。五、答辩人依法诚信经营，已向罗某A交房，答辩人履行了合同义务，罗某A的诉求缺乏事实和法律依据。1、根据上引司法解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”及《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”的规定，答辩人在取得预售许可证后，可以向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保。2、案涉的《商品房买卖合同（预售）》（包括旧版）为住建部、国家工商总局制定的版本，依规定答辩人在售楼部已展示，且相关的证明文件也有在售楼部公示，答辩人从未剥夺罗某A购房的知情权和选择权。3、答辩人楼书中桔红色反映的全部赠送面积实为“公共走廊”，该部分是业主的公摊面积，非罗某A所称的答辩人出售给第三人。4、如上所述，08户型的入户门原设计为防火门，答辩人在长汀县住建局的责令下将罗某A的入户门进行了恢复，不存在非法之说。5、根据汀政综[2015]230号长汀县人民政府关于印发《进一步促进我县房地产市场健康发展若干措施的通知》第七条第二款、第十条和岩公消验字[2017]第0030号《建设工程消防验收意见书》（见答辩人1.2号证据）以及《商品房买卖合同（预售）》（包括旧版）第九条、合同附件十一第三条和旧版合同第八条的约定以及罗某A提供的交房手续和诉称可证实，答辩人的交房符合法规规定，且答辩人已向罗某A实际交房。6、罗某A诉称将诉争“赠送全部面积”区域，按照公共走廊现在的外观和标准装修完毕不能成立。首先，根据罗某A提供的第二组10号《承诺函》，11号《验收备案申请表》等证据及交房手续可知，答辩人的案涉房屋在2016年12月31日前已竣工验收备案，达到交房条件，因此，罗某A的该项诉求无任何意义。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定以及《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议三对本合同第十一条时间和手续的补充“2、买受人办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付”约定和“交钥匙即交房”的商品房买卖交付习惯，罗某A已收房，其认可了答辩人的房屋状况。再次，“公共走廊”顾名思义，且为众业主的公摊面积，即使要主张权利也是众业主为权利人。7、对于罗某A要求厨房和卧室的窗户恢复为两个，因已竣工验收，答辩人不作处理。8、对于不得在售楼书约定的入户门位置继续立门的诉请，因该位置设计为防火门，答辩人将依法依规办理。综上，罗某A诉讼的理由不能成立，应予以驳回。

  经审理认定事实如下：2013年12月30日，某B公司取得了坐落于长汀县的商品房预售许可证。其中3#楼为坐北朝南，南向设计为七套公寓（从东往西标为02、03、04、05、06、07、08户型），北向中间设计为楼梯、东西两端则各分别设计为一套公寓（标为01、09户型），在南北中间则设计为横贯整栋房屋的东西向公共走廊。2014年9月4日，某B公司申请将3#楼西南角三至三十二层的两套公寓（即原07、08户型、每套公寓面积为38.05平方米）合并为一套中户型（二室一厅一厨一卫）住宅（即新08户型、每套面积为76.19平方米）、公共走廊外的挖空部分修改为结构板（修改图上标注为AC）、且在原07户型入户门（东向）处的公共走廊上加一道M1门的修改方案获行政主管部门批准。在获批的修改图中显示厨房与共墙相邻的居室设计为各自独立的窗户（图上标注为两个C1）。某B公司在销售大厅摆放的“3#08户型置业计划书”（即罗某A所称“售楼书”）户型图中将新08户型与09户型之间的公共走廊（长约3.6米、宽约1.5米）和公共走廊外的结构板（长约1.6米、宽约1.5米）以明显的方式标示为“赠送全部面积”且在上述获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处标示为该户型的入户门。2016年7月22日，罗某A与某B公司签订《认购书》（即罗某A所称“定金合同”）一份，约定罗某A向某B公司认购某B公司开发的商品房一套。某B公司销售人员向罗某A口头承诺将按“3#08户型置业计划书”户型图赠送面积。同日，罗某A按《认购书》的约定向某B公司支付购买案涉商品房的定金。同年8月7日至同年9月6日间，罗某A分三次向某B公司支付购房款95035元。同年9月6日，某B公司向罗某A代收预告登记费100元和公共维修基金5638元。同月18日，罗某A就购买认购的商品房与某B公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容：房屋的建筑面积为76.19平方米（其中套内面积为53.27平方米、分摊共有建筑面积为22.92平方米）；按建筑面积计算房价款，单价为每平方米6878元，房屋总价款为524035元，其中首付款105035元应于签订合同之日前付清，剩余419000元申请贷款支付；交付时间为2016年12月30日前；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的如屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏等其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；逾期交付责任：逾期在90日之内（该期限应不多于第八条第1（1）项中的期限），出卖人自约定期限届满之次日起至实际交付之日止按已付全部房价款的日万分之一计算违约金（该违约金比率应不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自约定期限届满之次日起至实际交付之日止按已付全部房价款的日万分之一计算违约金（该违约金比率应不低于本条第1（1）项中的比率）；商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担赔偿责任；物业服务费为1.2元/月•平方米（建筑面积）。《商品房买卖合同》另含附件一至十一，其中附件一为“房屋平面图”、附件九为《关于前期物业管理的约定》、附件十一为《补充协议》。《关于前期物业管理的约定》约定：前期物业服务费从业主在办理交付手续时向物业管理企业预付12个月的物业管理以及其他代收代缴费用，未按通知书上记载的时间办理交付手续的，应补交未入住期间的管理费。《补充协议》约定：在交付商品房时，买受人如对商品房质量有异议的，则应书面提出。买受人在接受商品房时，除本合同已明确约定的问题外，不得以其他任何理由拒绝接受。否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房接收手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；出卖人在本合同签订前已向买受人现场公示了房产测绘机构出具的《房屋面积测绘报告》，买受人对报告中披露的该商品房共用房屋分摊建筑面积的构成方式予以认可，并无任何异议。同月22日，罗某A缴纳房屋权属转移契税4990.81元。期间，某B公司将3#楼08户型的入户门按“3#08户型置业计划书”图示安装在获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处。同年12月15日，某B公司向当地规划建设部门出具“承诺函”，申请对其开发的某B广场一期1#－5#楼及相关连接体竣工验收备案，承诺消防验收材料于2017年3月31日整个项目竣工验收完成后提供。同月30日，当地规划建设部门同意案涉3号楼完成竣工验收备案。同日，某B公司将入户门（门内含书面合同约定的套房和口头承诺赠送的公共走廊）钥匙交付给罗某A，并办理了交房手续（含提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等）。2017年1月5日，罗某A通过按揭贷款和公积金贷款方式向某B公司支付购房款419000元。次日，罗某A分别向长汀县邦福装饰设计工作室的巫华铭和某B公司选定的物业公司支付了“增加面积部分浇楼板、护栏各一块”（即修改图上标注为A.C位置部分）费用2727元和案涉房屋的十二个月的物业管理费1095元、公摊水电周转金500元、二次装修保证金2000元、土头清运费289元。同年2月3日，案涉房屋所在的3号楼通过消防重验收，验收合格。同年3月1日，长汀县住房和城乡规划建设局向某B公司发出《责令限期整改决定书》（汀建规[2017]20号），责令某B公司在2017年3月3日前自行拆除3号楼3至32层的08户型与09户型之间公共通道处加设的入户门。某B公司接到整改决定书后将前述的入户门拆除并将拆下的防盗门安装到规划设计图上套房入户门的位置。同月间，罗某A等发现入户门拆除并将拆下的防盗门安装到规划设计图上入户门的位置后与某B公司发生纠纷。同年6月19日，罗某A向本院提出增加下列诉讼请求，1.判令解除双方约定“赠送面积”和“入户门位置”的《售楼书》这一附属合同；2.判令某B公司在判决生效之日起30日内，将诉争“赠送全部面积”区域，按照公共走廊现在的外观和标准装修完毕；3.判令“将现有的一个窗户按照质量标准整改成获批图纸上确认的两个窗户，增加建造完毕某B公司遗漏建造的油烟管道，并将“赠送全部面积”区域按照公共走廊现在的外观和标准装修完毕”作为交房的条件之一；4.判令某B公司不得在售楼书约定的入户门位置继续立门。同年7月10日，罗某A撤回上述增加的第一条诉请即解除双方约定“赠送面积”和“入户门位置”的《售楼书》这一附属合同。同年7月18日，本院组织双方至案涉的×;号楼×;室对房屋现场状况进行勘查，勘查情况归纳如下：1、某B公司在获批修改方案中“公共走廊加一道M1门”处设立的入户门已拆除；2、某B公司承诺“赠送全部面积”部分的公共走廊（08户与09户之间）未装潢、装修，公共走廊外的A.C位置未浇筑结构板；3、×;室房屋内已增加建设“烟油管道”；4、×;室房屋内的厨房和与厨房共墙相邻的居室共同安装了一扇推拉式的两扇窗户。诉讼中，某B公司拒绝罗某A提出的将厨房和与厨房共墙相邻的居室的窗户改成单独的两个窗户并对第二十二层公共走廊未装修部分进行装修的要求。2017年10月2日，罗某A对案涉房屋进行装修并入住。2018年1月间，罗某A对第二十二层公共走廊未装修部分进行了部分装修。

  认定上述事实的证据有罗某A提供的《商品房买卖合同》及其附件、税收完税证明、房产、土地使用权属转移涉税证明、销售不动产统一发票、定金收据、首付款收据、公共维修基金收据、预告登记费收据、物业管理费收据、个人住房借款/担保合同、铺设楼板收据、装修许可证、物业管理费收据、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、“3#08户型置业计划书”、商品房预售许可证存根栏、关于变更3#楼预售许可证申请报告、修改通知单、承诺函、验收备案申请表、录音录像资料、通话录音资料，某B公司提供的《建设工程消防验收意见书》（岩公消验字[2017]第0030号）《责令限期整改决定书》（汀建规[2017]20号），本院对案涉房屋公共过道及案涉房屋室内房间现场勘查照片以及当事人的当庭陈述等。

  本院认为，本案争议的主要焦点有三个方面：一是关于某B公司承诺赠送面积行为的性质、效力，某B公司拆除入户门的行为是否构成欺诈，应否承担惩罚性赔偿等问题；二是某B公司交付的房屋存在未按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户和部分公共走廊未按设计规划要求进行装饰、装修的行为的性质，某B公司应否承担整改、修复的义务并承担逾期交房违约责任等问题；三是某B公司应否赔偿罗某A已支付的物业管理费和精神损失等问题。

  一、关于某B公司承诺赠送面积行为的性质、效力，某B公司拆除入户门的行为是否构成欺诈，应否承担惩罚性赔偿等问题

  关于某B公司在“3#08户型置业计划书”中承诺赠送面积的行为是要约邀请还是要约问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，结合某B公司在其销售大厅展示发放的“3#08户型置业计划书”户型图中对赠送面积部分用醒目的颜色进行标示和案涉08户型的入户门内明显包含了公共走廊，且其也已按赠送承诺向罗某A进行了交付。故某B公司承诺赠送面积的行为应视为要约，某B公司关于该部分赠与允诺可予以撤回的抗辩，不予采纳。

  关于某B公司承诺赠送面积行为的效力问题。某B公司通过在其销售大厅展示的“3#08户型置业计划书”户型图中对赠送面积部分的标示和其工作人员的口头承诺等方式向罗某A发出要约后，罗某A据此与某B公司签订《认购书》《商品房买卖合同》的行为属合同法上的承诺，双方关于赠送面积的合同成立。但双方关于赠送面积中“赠送全部面积”部分（即08户型与09户型之间的公共走廊和公共走廊外的结构板，下同），因赠送标的为3#楼全体业主共有，某B公司的赠送行为必然损害全体业主的利益，有关这部分的赠送内容属无效。

  关于某B公司对承诺的赠送面积是否负有“将赠送面积计入《不动产权证》”问题。罗某A的主张不能成立，理由如下：一是本案赠送的标的为不动产，办理不动产登记需有合法有效的约定或法律的特别规定且必须依法可以办理。二是双方就赠与部分是否应办理不动产权登记没有约定。三是双方有关赠送公共走廊和公共走廊外的结构板部分的内容属无效。四是双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了办理不动产权登记的范围，罗某A也只支付了合同约定登记面积的对价。五是假使罗某A所言赠送“一半面积”部分依新的标准可全部计入建筑面积成立，也不损害罗某A的利益。

  关于某B公司在向罗某A交付“赠送全部面积”后拆除设立在公共走廊上的入户门的行为是否构成欺诈的问题。首先，某B公司为了促销承诺将全体业主共有的公共走廊和公共走廊外的结构板赠送给罗某A时虽然未明确告知或标示属公共部分，主观上存在隐瞒事实真相的心态和欺骗的故意。但从在案证据而言，罗某A对“赠送全部面积”部分属于公共部分认知的主观心态属于心照不宣。其次，某B公司已按承诺的内容设立入户门将赠送部分交付给罗某A。最后，某B公司拆除设立在公共走廊上的入户门既是执行有关主管部门的行政决定，也是承担合同无效后履行恢复原状的民事法律行为，拆除行为具有合法性和正当性。综上，罗某A认为某B公司在交付“赠送全部面积”后拆除设立在公共走廊上的入户门的行为构成欺诈的主张不能成立。罗某A要求某B公司按照某B公司向物价局报备的销售均价8550元，基于“赠送房屋面积13.05平方米”计算的可得利益损失111577.5元以及增加赔偿基于“赠送房屋面积13.05平方米计算的房价款”三倍计的损失269274元的主张，于法无据，不予支持。但是，某B公司承诺赠送面积的行为虽对价格的形成未产生大的影响，但对罗某A的签约意愿产生一定的影响。某B公司明知是公共部分而对外承诺予以赠送，主观上的过错是明显的，应对罗某A承担相应的赔偿责任。鉴于罗某A对合同无效主观上也存在一定的过错，且罗某A对某B公司承诺的赠送面积部分无法取得物权只可取得占有使用权也是明知的。综上，某B公司应赔偿“赠送全部面积”的损失，本院酌定按承诺“赠送全部面积”部分的面积，参照双方合同约定的每平方米单价的百分之八十予以计算，即42918.72元（6878×;80%×;7.8）。

  二、某B公司交付的房屋存在未按设计规划要求对厨房与共墙相邻居室分别设立窗户和部分公共走廊未按设计规划要求进行装饰、装修的行为的性质，某B公司应否承担整改、修复的义务并承担逾期交房违约责任等问题

  合同当事人依据诚实信用原则全面履行合同义务，是民事活动中最基本的要求，某B公司按约交付房屋并保证交付的房屋质量符合约定的居住使用条件也是最低的要求。但就本案而言，涉案房屋在交付时虽已符合《商品房买卖合同》第九条规定的交付条件（即已进行竣工验收备案登记等）。但经现场勘查，某B公司交付给罗某A的房屋存在未按设计规划要求分别设立窗户，也未按设计规划要求对08户型与09户型之间的公共走廊进行统一装修并对公共走廊外空调安装位进行结构板建设等问题。这些问题是否影响案涉工程的竣工验收备案登记程序的效力，不是本院判断的范畴，应由相关行政主管部门予以评判。但某B公司的上述行为违反了建筑设计质量规范、标准、施工设计文件的要求以及双方约定是肯定的。某B公司不按设计规划要求建设，特别是对厨房与共墙相邻的居室未按设计规划要求分别设立窗户的行为，将使厨房排出的油烟严重影响共墙相邻居室的正常使用功能，属于影响正常居住使用功能的质量问题。某B公司当然负有按建筑设计质量规范、标准、施工设计文件的要求以及双方约定及时更换、修理的义务。罗某A在依约向某B公司接收房屋时虽已发现某B公司未按设计规划要求建设窗户的问题。但是，罗某A在接收时未提出异议的前提是在某B公司按约交付“赠送全部面积”部分的公共走廊可做为厨房使用的情况下。某B公司关于按图纸重新安装窗户存在技术上的难题、成本太高和以房屋已实际交付不作处理而拒绝修复的抗辩，于法无据。罗某A要求某B公司应按设计图纸对窗户进行整改安装和公共走廊的未装修部分进行装修的主张，予以支持。

  根据我国法律的有关规定，交付行为是事实行为，不是法律行为，不存在交付有无效力问题，是否通过消防验收不影响交付行为，只是相对方据此可拒收。但是，对于本案，依《商品房买卖合同》第十一条“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”的约定，是存在“再行交付”的问题。“再行交付”从字义上来理解，就是重新交付，也可以说原来的交付行为未完成。根据该条约定，管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏等质量瑕疵属于可适用“再行交付”情形。从该条所列情形来看，均属制造质量存在瑕疵，主观上一般属于过失（“以次充好”除外）。而本案罗某A主张的某B公司交付的房屋存在质量问题，均是某B公司未按设计规划要求建设所致，主观上是故意的。特别是对厨房与共墙相邻的居室未按设计规划要求分别设立窗户而共用一个窗户的现状，如不按设计规划要求进行整改、修复，将使与厨房共墙相邻的居室的正常使用功能必受重要影响。且现实是，在某B公司未按设计规划要求对此整改前，将使得罗某A对接收的房屋进行装饰、装修继而迁入居住使用的后续行为产生实质上的重大阻碍。根据“举轻以明重”的原则，某B公司未按设计规划要求分别设立窗户和对部分公共走廊进行装饰装修属“修复后再行交付”情形应是题中之义。因此，在某B公司未按设计规划要求整改、修复前，可视为交付未完成。既然需履行“再行交付”，某B公司不按设计规划要求建设且在罗某A提出要求整改后仍予以拒绝的行为，严重违反了诚信原则，应承担《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交付违约金。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》“三、对本合同第十一条交付时间和手续的补充”第“8”项的有关质量问题处理的约定，针对的是《商品房买卖合同》第十一条和第十六条约定的产品制造质量问题，不适用本案不按设计规划要求建设产生的不符合产品质量设计标准导致的争议。其次，该《补充协议》属某B公司提供的格式合同，在内容的解释上应从有利于保护相对方利益出发。再者，根据《商品房买卖合同》第二十八条的约定，签订《补充协议》的前提是“对本合同中未约定或约定不明的内容”，若在《商品房买卖合同》有约定的情况下且补充协议的内容不利于相对方时，该约定不具有约束力。综上，罗某A要求某B公司支付逾期交房违约金的主张，予以支持。现有证据表明双方在2017年3月24日交涉时涉及到窗户的整改问题，可视为罗某A此时向某B公司提出了主张，再结合《商品房买卖合同》第十一条约定的三十日的修复期，逾期起算日确定为2017年4月24日。综上，某B公司应向罗某A支付自2017年4月24日起至履行“修复后再行交付”日止按罗某A已付购房款524035元的日万分之一计算的逾期交房违约金。正如前面所述，交付行为是事实行为，罗某A在诉讼中接收房屋并进行装修的行为表明其同意接收，其进入案涉房屋进行装修之时，可视为某B公司的交付行为已完成，逾期交房违约金的终止日只应计至2017年10月1日止，计161天。故，某B公司应向罗某A支付的逾期交房违约金为8436.96元（524035×;0.0001×;161）。虽然罗某A对案涉房屋已装修入住并对第二十二层公共走廊的未装修部分进行了部分装修，但不能免除某B公司应按设计图纸对窗户进行整改安装和公共走廊的未装修部分进行装修的约定义务。至于罗某A对公共走廊的未装修部分已进行装修的补偿问题，双方可另行协商处理。某B公司关于公共走廊部分属于业主公共部分，未装修的问题应由众业主主张权利的抗辩，于法无据，不予采纳。

  三、某B公司应否赔偿罗某A已支付的物业管理费和精神损失等问题

  在某B公司就有关窗户和公共走廊未按设计规划要求整改前，事实上将造成罗某A对接收的房屋不能进行装饰、装修继而迁入居住使用，使得其无法享受物业服务公司提供的服务，对此损失是因某B公司违约所造成，某B公司应负赔偿责任。鉴于罗某A已于2017年10月2日已接收案涉房屋并进行装修，从其接收之日已享受物业服务公司提供的服务。故某B公司只应赔偿罗某A从2017年1月1日至2017年10月1日止期间已支付的物业管理费，即822元（1095&pide;365×;274）。

  罗某A在收房（第一次）后未实际入住，不存在人身权被侵犯的问题，且罗某A是以某B公司存在合同违约为由提起的违约之诉，罗某A要求支付精神损失费5000元及要求某B公司在小区入口处张贴《赔礼道歉书》的主张，于法无据，不予支持。

  根据罗某A提供的“修改通知单”，在公共走廊上加设一道M1门已获相关主管部门的批准，所以在“3#08户型置业计划书”约定的入户门位置能否继续立门问题，应通过行政程序解决，不属于法院主管的民事案件范畴。罗某A要求判令某B公司不得在售楼书约定的入户门位置继续立门问题，本院在本案中不作处理。

  经本院现场勘查，拆除后的门及门框已安装在了案涉套房入户门位置，交房时交付的钥匙可以打开房门进入案涉套房内，虽然存在小的瑕疵，但基本完好，不影响基本功能，且罗某A对损失的数额未举证证明。罗某A要求某B公司赔偿入户门和门锁损坏的损失1000元的主张，不予支持。

  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十三条、第一百五十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条规定，判决如下：

  一、长汀某B广场开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对位于长汀县×;商品房室内的厨房与共墙相邻的居室的窗户按设计规划分别设立窗户的要求进行整改、修复；

  二、长汀某B广场开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对位于长汀县×;号楼×;层公共走廊未装潢、装修部分按设计规划要求进行装潢、装修（应与同一层公共走廊已装潢、装修部分的外观保持同一性）；

  三、长汀某B广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向罗某A支付逾期交房违约金8436.96元；

  四、长汀某B广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿罗某A已支付的物业管理费822元；

  五、长汀某B广场开发有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿罗某A“赠送全部面积”部分的损失42918.72元；

  六、驳回罗某A的其他诉讼请求；

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费7694元，由罗某A负担6514元，由长汀某B广场开发有限公司负担1180元。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。

  二〇一八年四月二十五日

  附注：本案所引用的主要法律条文

  一、《中华人民共和国合同法》

  第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

  （三）以合法形式掩盖非法目的；

  （四）损害社会公共利益；

  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。

  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

  第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

  第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

  第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

  第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

  二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

  第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

  房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

  第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  三、执行申请提示

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

  前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

  第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。