出卖方毁约中止赎楼致使合同不能继续履行，一审判退还定金二十万支付违约金三十六万

肖某A与钟某B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

深圳市宝安区人民法院

（2015）深宝法民三初字第1592号

  原告肖某A。

  被告钟某B。

  第三人深圳市某C房地产经纪有限公司。

  原告肖某A诉被告钟某B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市某C房地产经纪有限公司（以下简称某C地产）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原告诉称，2015年4月19日，在第三人某C地产的居间介绍下，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定：1、被告将位于宝安区西乡街道西乡大道槟城西岸华庭X栋X座XXX号房产（深房地字第××号）转让给原告，转让价格为245万元人民币；2、合同买卖双方约定定金为20万元，合同签订当日支付9万元，合同签订后一天内补交定金11万元，该定金委托第三方监管，买方按照第三方指示将定金交付给第三方监管，卖方向买方出具定金收据，视为定金交付；3、原告申请按揭贷款支付除定金以外的房款，须于2015年6月5日前将首期款到贷款银行监管；4、涉案房产有抵押，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签订本合同之日起5日内出具公证委托书给替原被告双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，被告撤销公证委托又不在三日内自行筹资还清按揭并办理注销抵押登记手续视为根本违约，发生此情形，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并要求被告继续履行合同，如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之20%的违约金。2015年4月19日，原告向第三人支付了定金9万元，被告向原告写了收据。2015年4月20日，原告向第三人支付了定金11万元，被告向原告写了收据。2015年4月21日被告与担保公司做了委托公证。2015年5月20日，原告向第三方贷款评估公司世联评估公司支付贷款评估费1000元。2015年5月20日原告将首期款163万元存入银行监管，原告、被告与银行做了首期款资金监管，并与银行签订了《二手楼交易资金监管协议》。2015年6月7日银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向原告贷款62万元。2015年6月9日，原告向深圳市中诚致信融资担保公司支付赎楼费6300元。2015年6月25日，被告突然书面通知工商银行深圳宝安支行不准深圳市中诚致信融资担保公司办理赎楼手续。6月26日，担保公司未能完成赎楼手续。同日，第三人某C地产告知原告称，被告拒绝赎楼，第三人某C地产协助原告发出第一份《履约催告函》，被告仍不予配合。2015年6月26日至7月1日期间，原告以电话、短信多次催告被告，被告均不配合。2015年7月2日，原告亲自发出第二份《履约催告函》，原告仍不配合。2015年7月10日晚，买卖双方再次会面，面谈期间被告明确表示不愿意卖房。综上，原告履行了合同约定的义务，被告却明确拒绝履行合同，被告的行为已严重违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除合同；2、被告向原告返还定金20万元；3、被告向原告支付违约金49万元；4、被告承担原告因被告违约而产生的交通费1200元、电话费2300元、误工费5000元、已支付给世联评估公司贷款的评估费1000元、原告向深圳市中诚致信融资担保公司支付赎楼费6300元、原告已支付给第三人某C地产的前期部分佣金8000元、律师费3.2万元；5、被告承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。

  被告答辩称，被告仅收到原告定金9万元，原告没有按合同的约定交付全部定金款项，被告多次要求原告交付剩余的11万元，但迟迟没有收到合同约定的款项，原告违约在先。被告与第三人以及原告三方口头约定被告可以在2015年6月3日收到首期款，但迟迟没有收到。因第三人及原告的原因导致合同的交易一再拖延，无法实现合同目的。由于原告的原因致使被告迟迟未能收到定金款项，造成房屋无法正常交易的原因在于原告及第三人，原告要求被告承担20%的违约金于法无据。原告要求被告承担交通费、电话费、误工费没有事实依据，也没有相关证据予以证实其存在该项的损失。第三人在本案中存在过错，不应得到佣金，原告要求被告承担佣金于法无据。评估费、赎楼费没有实际发生，也不应当由被告承担。原告没有提供律师委托合同以及相应的发票予以证明该项支出，而且原告所要求的律师费也不是必然发生的费用，该项主张没有事实依据，应当不予支持。综上所述，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

  第三人某C地产陈述称，定金是合同签订当天，原被告均在场的情况下，原告支付了定金9万元，第二天支付的11万元是在第三人公司刷卡支付的，其中2万元是被告同意支付给我公司的佣金，剩余9万元我公司已经转给了被告。对于首期款的问题，合同约定是6月5日之前原告要在银行做首期款的资金监管。

  经审理查明，2015年4月19日，原告肖某A（买方）与被告钟某B（卖方）经第三人某C地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道槟城西岸华庭X栋X座XXX（深房地字第××号）房产转让予买方，该房处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日（含当日）内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。卖方撤销公证委托又不在三日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则卖方应按本合同第十七条第2款承担违约责任；转让成交价245万元；该房地产交易定金为20万元，买方同意本合同签订时支付定金9万元，本合同签订后一日内（含当日）向卖方支付定金11万元，为防止交易风险，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上约定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应当向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；买方须于2015年6月5日之前，将除定金之外的剩余首期款（以银行承诺函为准），交房保证金部分监管至双方所约定第三方指定监管账户，余款监管至约定的银行第三方监管账户；买方须于2015年6月5日之前，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约，剩余首期款金额=转让总价款-银行承诺贷款额-定金，在办理上述资金监管和贷款申请过程中，卖方必须全力配合，如到场签署资金监管协议、担保赎楼协议、银行所需的赎楼贷款借据资料，以及提供结算账号等，否则属卖方违约，剩余房款是在办出买方名下房地产证、且办理完毕抵押登记后，由监管方依据监管协议办理房款支付；买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），逾期超过30日，卖方有权解除合同，并要求买方按照本合同第十五条承担违约责任；涉案交易所涉及的所有税费均由买方承担；卖方于收到全部房款后（交房保证金除外）三个工作日内交付房产给买方；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买卖双方在赎出房地产证并注销抵押登记之日起三个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》当日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起三个工作日内，买卖双方须办理交纳税费、领取买方名下房地产证，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证当日办理抵押登记等手续；买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的包括但不限于以下费用：诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、电话费、误工费等；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同的约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买卖双方于本合同签订之前的声明、理解、承诺及协议之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准，资金监管协议或其他补充协议及物品清单、交楼清单等文件均为合同附件，是合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同备注栏约定：买卖双方放协商一致：一、卖方自愿将该物业从现状（带家私电器）出售给买方；二、卖方若因逾期供楼或个人负债过高问题导致赎楼过程中产生的多余费用由卖方承担；三、买方若因个人信用问题导致贷款不能顺利进行由买方承担；四、买卖双方均知悉并符合限购限贷令，出售此物业。

  合同签订后，原告于2015年4月19日支付了定金9万元，被告出具收据称“今有本人收到肖某A交来购买槟城西岸华庭X栋X座XXX房定金90000元整”；2015年4月20日，原告支付定金11万元，被告出具收据称“今有本人收到肖某A交来购买槟城西岸华庭X栋X座XXX房定金200000元整”。

  2015年4月19日，原告与第三人某C地产签订佣金支付承诺书，并于4月20日支付了必要费用8000元。第三人某C地产出具了收款收据。

  2015年4月21日，被告钟某B出具了公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司等5人代为办理赎楼、过户等售房事宜。

  2015年5月20日，原被告与案外人中国工商银行股份有限公司前海支行（以下简称工商银行）签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定由工商银行监管原告用于购买被告所有的槟城西岸华庭X栋X座XXX房产的购房款163万元，监管期限为监管资金到账日起90日。同日，原告将163万元购房款打入约定的监管账号。后原告获得了工商银行出具的《二手楼按揭贷款确认书》，确认工商银行同意向原告发放期限为20年的贷款62万元。

  2015年6月26日，原告向被告发出履约催告函，称因被告于2015年6月25日单方面要求工商银行不准赎楼，导致合同目的无法实现，催促被告于2015年6月29日前书面通知工商银行允许赎楼，否则原告将启动诉讼程序。

  2015年7月2日，原告再次向被告发送履约催告函，再次要求被告在2015年7月6日前书面通知工商银行办理赎楼手续。上述两份催告函，被告均已收讫。

  另查2015年7月5日，被告向工商银行出具中止赎楼的书面通知，导致涉案房产截止至2016年1月13日仍未赎楼。深圳市中诚致信融资担保有限公司在接受本院调查时称“我公司在赎楼时银行告知接到产权人通知，禁止赎楼，因此我司无法完成赎楼手续。”

  以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、佣金支付承诺书、公证委托书、二手楼交易资金监管协议、银行转账回单、银行流水、二手楼按揭贷款确认书、房产证、快递回执、履约催告函、法院调查函等证据及庭审笔录在卷佐证。

  本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  有关合同效力。原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。

  合同签订后，原告依照合同约定支付了定金20万元，被告在合同约定的时间内办理了公证授权委托。同样在合同约定的期限内，原被告完成了资金监管手续，共监管购房款163万元，原告获得了银行贷款确认书。在担保公司深圳市中诚致信融资担保有限公司依据被告出具的公证委托书向工商银行申请赎楼的过程中，被告以口头及书面通知的方式通知工商银行（××）中止赎楼，导致合同无法继续履行。庭审过程中，被告提出抗辩称，其通知工商银行中止赎楼，是因为原告没有依照合同约定支付20万元的定金，被告仅收到定金9万元，故系原告违约在先。经审查，本院认为，原告在合同签订当日和次日共支付定金20万元，被告亦出具了收据，应当视为被告收讫了上述定金。且原被告在合同签订时已约定定金由第三方监管，至于第三方（某C地产）与被告之间是否按照监管协议或类似文件完成了定金交付，不在本案的审查范围之内，且不影响定金的生效，如因此给被告造成损失的，被告可另寻法律途径解决。原告交纳了定金20万元，已经完成了支付定金的义务，被告亦办理了公证委托，且配合原告完成了资金监管、申请贷款等手续。上述事实表明，在发生争议前，原被告并没有就定金支付产生分歧，所谓定金不足额的抗辩仅为纠纷产生后的说辞，故被告的抗辩不能成立。被告通知工商银行中止赎楼的行为构成根本违约。原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。

  有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告的行为构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》于2015年8月27日解除。

  有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。庭审中，第三人某C地产承认扣除了2万元定金作为佣金。因被告与第三人没有关于佣金从定金中扣除的约定，本着谁主张谁举证的原则，第三人应当对被告允许其从定金中扣除佣金的事实承担举证责任，现第三人没有提交任何证据予以证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。第三人私自扣除的2万元定金应当返还原告。故对于原告主张返还20万元定金的诉讼请求，本院予以支持。上述定金由被告返还18万元，第三人返还2万元。

  关于违约责任，被告无正当理由通知××中止赎楼，导致涉案合同不能继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。被告主张合同约定的违约金过高，且原告并没有遭受过多的实际损失，请求法院适当调低违约金。原告为证实其损失，提交了《广东鼎方律师事务所民事代理合同》、律师费增值税发票、车票若干、移动集团充值发票若干以及误工证明、交费收据、证明其损失包括律师费3.2万元、交通费1200元、电话费2300元、误工费5000元、评估费1000元、赎楼费6300元及佣金8000元，以上共计55800元。鉴于原告受到的损失有限，考虑到涉案合同自签订到产生纠纷历时不长，给原告造成的其他损失有限，本院认定涉案合同约定的违约金过高，酌情调整为36万元。

  关于原告提出的赔偿律师费3.2万元、交通费1200元、电话费2300元、误工费5000元、评估费1000元、赎楼费6300元及佣金8000元损失的主张。考虑到违约金本身已经具备了对守约方所受损失的补偿性质，原告因合同不能履行所受的损失已经得到足够的补偿。对于原告提出的赔偿上述损失的诉讼请求，本院不予支持。

  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

  一、确认原被告签订的《二手房买卖合同》于2015年8月27日解除；

  二、被告钟某B于本判决生效之日起三日内向原告肖某A退回定金18万元；

  三、第三人深圳市某C房地产经纪有限公司向原告肖某A退回定金2万元；

  四、被告钟某B于本判决生效之日起三日内向原告肖某A支付违约金36万元；

  五、驳回原告的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案案件受理费5913元，保全费4249元，由原告肖某A负担3071元，被告钟某B负担7091元，上述费用原告已预交。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

  二〇一六年三月三十一日

  附本案相关法律条文如下：

  《中华人民共和国合同法》

  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

  第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

  《中华人民共和国民事诉讼法》

  第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。