房屋买卖
陈AA、上海市BB建设发展股份有限公司再审民事判决书
最高人民法院民事判决书
（2019）最高法民再49号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈AA。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市BB建设发展股份有限公司。
一审第三人：常熟市CC房地产开发有限公司。
再审申请人陈AA因与被申请人上海市BB建设发展股份有限公司（以下简称BB公司）及一审第三人常熟市CC房地产开发有限公司（以下简称CC公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月27日作出（2018）最高法民申3758号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。一审第三人CC公司经本院依法传唤无正当理由不到庭，视为放弃自己诉讼权利，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。
陈AA申请再审请求：依法撤销一、二审判决，改判支持陈AA的一审诉讼请求；一、二审全部诉讼费用由BB公司承担。事实与理由：1.陈AA与CC公司签署《商品房买卖合同》并已经按照合同约定足额付清购房款，陈AA已经具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权能，应当认定诉争房屋归陈AA实际所有的事实，陈AA享有足以排除强制执行的民事权益。二审判决直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定认定陈AA不能排除强制执行，未对符合适用条件的第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《工程款优先受偿批复》）等规定所涉买房人优先权益作出审查，没有全面审理分析陈AA的二审上诉理由，基本事实认定与法律适用错误。2.案涉房屋系酒店公寓，具有居住功能，陈AA此前以出租收益维系生活开支，目前名下无其他房屋用于居住，且陈AA现已居住在内，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，应认定排除强制执行。3.根据《工程款优先受偿批复》的规定，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通债权，但已支付购买商品房全部或大部分款项的消费者的权利优先于建筑工程价款优先权，举重以明轻，商品房买受人的权利应当优先于普通债权，BB公司对第三人所主张的是工程款普通债权，不得对抗商品房买受人。4.二审法院没有依法开庭审理，也没有询问当事人，剥夺二审程序当事人陈述、申辩、发表意见的机会，剥夺当事人辩论权利及其他诉讼权利。
BB公司辩称：1.没有相关证据证明陈AA与CC公司之间的房屋买卖事实真实存在；2.陈AA不符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形；3.即便陈AA与CC公司之间的房屋买卖事实真实存在，但因未办理产权过户登记的过错在于陈AA，故其不符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。BB公司请求依法驳回陈AA的全部再审请求。
陈AA向一审法院起诉请求：1.判决确认位于常熟市海虞南路62号22-A室商品房归陈AA所有;2.判令停止对案涉常熟市海虞南路62号22-A室商品房的强制执行行为；3.诉讼费用由BB公司负担。
一审法院认定事实：2004年9月7日，CC公司与陈AA签订《商品房买卖合同》，约定陈AA以443688元的价格购买CC公司开发建设的位于常熟市海虞路62号CC国际广场22-A室商品房。建筑面积为49.23平方米，2004年9月8日前付款223688元，2004年9月15日前支付220000元，房产交付日期为2006年6月30日；合同还明确项目地块土地规划用途为商业服务业，土地使用权自2003年1月29日至2043年11月29日，买受人的房屋用途为商业用房。合同签订后，2004年9月8日陈AA向CC公司支付29万元购房款。2007年3月19日，陈AA向CC公司支付剩余房款153680元。但案涉房产开发建设完成后，CC公司与陈AA至今未办理房产变更登记手续，案涉常熟市海虞南路62号22-A的房产仍登记在CC公司名下。
CC公司陈述于2006年向陈AA交付案涉房产，而陈AA陈述房产实际于2007年3月全部交接，陈AA提交了《房屋交接书》一份，内容载明：“常熟市CC公司（甲方）与业主陈AA（乙方）对常熟市海虞南路62号22-A室进行验收交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为22楼A室。该房屋建筑面积为51.72平方米……2、该房屋的总价款为人民币456936元，该款即为甲乙双方租赁合同（委托经营管理合同）4.1条款的租金计算基数。乙方已付清全部房价款456936元。甲方已开具发票、收据给乙方。若乙方逾期，则需承担余额的日万分之二的违约金。3、本交接书由甲乙双方签字生效。原房屋买卖合同履行完毕，双方无其他异议，均按本交接书履行。”但交接书未载明形成日期。同时，陈AA提交加盖有“常熟CC国际假日酒店有限公司发票专用章”的收据内容显示，陈AA于2007年3月17日交纳案涉房产的有线电视费用，物业管理费用；加盖有CC公司印章的收据内容显示，陈AA于2007年3月17日交纳案涉房产基础建设配套费5291元。2017年4月15日，陈AA向案涉商品房的物业支付了第一季度的水电费1382.8元。
陈AA和CC公司一致确认，在签署《房屋交接书》之后，陈AA即委托CC公司统一出租，CC公司按时向陈AA支付收取的租金。陈AA提交2010年7月1日和2011年6月28日《委托租房合同》两份。其中2011年6月28日的《委托租房合同》约定陈AA委托常熟CC国际假日酒店有限公司将常熟市海虞南路62号22-A室的公寓进行出租，委托期限自2011年7月1日至2016年6月30日。CC公司提交的回报表载明，自2011年至2016年期间CC公司陆续向陈AA支付回报款，其中最晚一笔为2016年8月22日，支付金额为3360元。陈AA提交的常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具的《证明》，载明：“依据查询人陈AA申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。”
苏州市中级人民法院在执行BB公司与CC公司建设工程施工合同一案过程中，于2014年7月21日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书及执行协助通知书，查封CC公司名下位于常熟市海虞南路62号22-A室等12套房产。后陈AA以常熟市海虞南路62号22-A室系其所有，向苏州市中级人民法院提起执行异议。在执行异议审查听证过程中，陈AA陈述其未办理权证的原因是：“本人工作繁忙，当时未及时办理房屋权证，过后一直搁置，认为未办理权证并未影响对房屋的使用，故至今未办理相关权证”，以及“我搬了三次家，因为中间搬家，有些办理房产证的材料没找到，这次又搬家，这些材料才找到……，所以才没有急于办理房产证”。苏州市中级人民法院于2017年3月16日作出（2014）苏中执异字第00026号执行裁定：陈AA提供的相关证据并不能证明其未办理过户非因自身原因，反而提出未能办理产权登记手续的原因是自身工作繁忙以及没能找到办理房产证的资料；陈AA的异议理由没有法律依据，该院不予采纳。苏州市中级人民法院遂裁定驳回陈AA提出的执行异议，陈AA据此提起诉讼。
一审法院判决：驳回陈AA的诉讼请求。一审案件受理费7955元，由陈AA负担。
陈AA不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.判决支持陈AA的一审诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由BB公司负担。
二审法院对一审法院认定与查明的事实予以确认。
二审法院认为：1.案外人提起执行异议之诉排除对特定执行标的的执行，人民法院首先要判断案外人对案涉执行标的是否享有实体权益，一审法院根据陈AA的一审诉讼请求将争议焦点归纳为“陈AA要求确认其对于案涉常熟市海虞南路62号22-A室房产享有所有权，进而主张停止对常熟市海虞南路62号22-A室相应强制执行行为能否成立”，并无不当，一审法院围绕争议焦点进行审理，有事实与法律依据。陈AA关于一审法院未全面审查其诉讼请求的主张，没有事实与法律依据。2.根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。2004年9月7日，陈AA与CC公司签订《商品房买卖合同》并支付了房款，陈AA据此获得了案涉房屋的物权期待权。但案涉房屋至人民法院查封前，一直未过户至陈AA名下，又因陈AA在签署《房屋交接书》之后，即委托CC公司统一出租。2011年至2016年期间，CC公司按时向陈AA支付收取的租金，其中最晚一笔为2016年8月22日，支付金额为3360元。据此可以判断，陈AA在2004年购买案涉房屋后，至人民法院查封之前一直将案涉房屋出租使用。因此，陈AA对案涉房屋的物权期待权能否对抗苏州市中级人民法院2014年7月21日的查封，应当依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件进行审查，缺一不可。3.依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。陈AA自2004年购买案涉房屋后至2014年人民法院查封前，在较长时间内一直没办理过户手续，其亦未能提供证据证明案涉房屋没有过户系非因自身原因所造成。因此，陈AA不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除人民法院对案涉房屋的执行，陈AA的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7955元，由陈AA负担。
再审过程中，当事人对一、二审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案再审审理的重点问题是：陈AA对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。
（一）关于本案法律适用的问题
本案中，一、二审法院在审理该执行异议之诉时，依照《执行异议和复议规定》的相关审查标准，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投资属性，陈AA购买后即委托CC公司对外出租，并非用于居住，且因自身原因未能办理过户登记为由，认定陈AA不符合第二十八条、第二十九条规定所列条件，对其排除强制执行的请求不予支持。对此，本院认为：
案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。相应地，对案外人民事权益的审查原则和审查标准也不尽相同。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。基于这一目标，执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，人民法院执行部门主要根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。而执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。
由此，基于二者的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。若案外人异议符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，人民法院在执行异议之诉中就要支持案外人的异议请求。同时，基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。
（二）关于陈AA享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题
本院认为，针对陈AA对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人CC公司的责任财产范围，异议人陈AA、申请执行人BB公司及被执行人CC公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。
1.案涉房屋不属于CC公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围
人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。
就本案而言，BB公司申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人CC公司开发建设的酒店式公寓。基于本案已查明的事实，2004年9月7日，CC公司与陈AA签订《商品房买卖合同》，将该房屋以443688元出售给陈AA，陈AA依约向CC公司支付了全部购房款，CC公司亦向陈AA实际交付了该房屋，陈AA也实际缴纳过该房屋有线电视费用、物业管理费用、基础建设配套费、水电费等相关费用。尽管陈AA在收房后又将该房屋委托给CC公司进行出租，但没有证据证明陈AA与CC公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，陈AA与CC公司所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。CC公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助陈AA办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离CC公司责任财产范围，CC公司因全额收取了陈AA支付的购房款，其责任财产并未因此减损，CC公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。BB公司作为CC公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿CC公司所欠债务，除非BB公司有证据证明陈AA与CC公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对CC公司责任财产范围的认定。
2.陈AA对案涉房屋享有的物权期待权与BB公司的普通金钱债权相比，应予优先保护
如前所述，陈AA基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对CC公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决，BB公司对CC公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。
虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈AA有权请求CC公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与BB公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈AA在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。CC公司作为出卖人因买受人陈AA依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈AA对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈AA可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。
实际上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”；《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，陈AA至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈AA对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。陈AA所享有的权利在内容和效力上已经超过了BB公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明陈AA物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于BB公司的普通金钱债权予以保护。
至于案涉房屋因陈AA自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈AA享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实，陈AA怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。
3.陈AA对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义
本案中，案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈AA一直委托CC公司对外出租获取收益，而非自住。仅就此而言，一审判决从形式上审查认定陈AA的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件，也并无不当。但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明：依据查询人陈AA申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询人个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。本案一审庭审中，陈AA陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证；CC公司确认其向陈AA支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈AA自己居住。陈AA再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管BB公司对陈AA的陈述尚有异议，但并无证据证明陈AA及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。
至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈AA尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈AA夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于BB公司享有的普通金钱债权，陈AA的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。
关于陈AA在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，陈AA基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。陈AA不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。
综上，陈AA的再审事由基本成立，本院予以支持；一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款、四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销江苏省高级人民法院（2018）苏民终74号民事判决及江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民初288号民事判决；
二、不得执行江苏省常熟市海虞南路66号22-A室商品住房（建筑面积49.23平方米）；
三、驳回陈AA其他诉讼请求。
一审案件受理费7955元，二审案件受理费7955元，合计15910元，均由陈AA承担。
本判决为终审判决。
审判长 贾清林
审判员 尹颖舜
审判员 张 颖
二〇一九年六月二十四日
法官助理 黄哲雅
书记员 郏海虹
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