购买多套不属于商品房消费者购房情形，地产公司破产选择解除合同不交房合法

某A、杭州大富房地产开发有限公司与破产有关的纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

  审理法院 ： 最高人民法院

  案号 ： (2020)最高法民申2256号   

  案由 ： 民事>与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷【与公司、证券、票据等有关的民事纠纷】>与破产有关的纠纷

  再审申请人（一审原告、二审上诉人）：某A。

  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州大富房地产开发有限公司。

  再审申请人某A因与被申请人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民终162号民事判决（以下简称原审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

  某A申请再审称，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，应予再审。事实与理由：

  （一）存在新的证据，足以推翻原审判决。案涉小区相同情况的其他业主请求大富公司协助过户均已成功。根据走访调查得知，案涉小区与某A同期购买的其他业主，均以协商或者诉讼的方式取得大富公司的配合，继而办理房屋产权证。根据最高院确立的“同案同判”基本原则，原审法院理应支持某A的诉讼请求。能办理房屋产权变更登记而未办理系其他原因，某A并无过错，不应承担不利后果。（二）原审判决认定事实不清，基本事实缺乏证据证明。即便大富公司在案涉房屋被查封的情况下，继续收取某A房款行为违法，也与某A无关，某A不存在职务侵占的情形，故某A在房屋查封期间向大富公司支付房款的行为合法有效。根据现有证据足以认定某A以债权充抵房款的事实，某A已经支付了全部房款，某A个人委托的会计师事务所所做的执行商定程序报告也证明了这一点。（三）原审法院适用法律确有错误，导致判决错误。1.案涉合同即便存在其他解除事由，也不在本案审理范围内。某A根据案涉房屋买卖合同已经履行了全部义务，大富公司管理人无权决定解除某A与大富公司之间签订的008号《商品房买卖合同》。2.根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，案涉房屋对于某A而言是特定物，某A就案涉房屋已经支付完全对价，某A作为购房消费者就所购商品房对出卖人享有的债权具有优先性，案涉房屋应不属于大富公司的破产财产。案涉合同履行已经没有法律障碍，应当继续履行。

  大富公司管理人提交书面意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回某A的再审申请，保护大富公司和全体债权人的合法权益。（一）案涉房屋属于大富公司的财产。案涉房屋及项下土地使用权被人民法院查封，房屋为毛坯、空置状态，产权未变更登记至某A名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》和《中华人民共和国物权法》规定，案涉房屋应当属于大富公司的财产。（二）根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，案涉《商品房买卖合同》系双方均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知某A继续履行该合同，案涉合同已经被解除，管理人未继续履行该合同的行为并无不当。1.管理人经调查后认为某A实际并未完全支付房屋对价。某A作为时任大富公司富春江花苑项目的负责人，对当时大富公司的财务管理具有控制权，其虽主张以房抵债，但管理人接管财务账册后，未发现某A与大富公司及法定代表人戎安春达成债务抵销合意的证据材料，某A也未能提供，同时，关于某A与大富公司是否存在真实的债权债务关系，某A也未能提供有效证据予以证明，另案生效判决和《专项审计报告》确认了上述事实。2.案涉《商品房买卖合同》约定的合同价格严重偏低。某A及其近亲属购买的13套房屋均价为每平方米8467.79元，其他购房人购房均价为每平方米9613.76元。（三）案涉商品房买卖合同已经被解除，大富公司管理人无义务再向某A交付房屋并协助办理产权登记，管理人已通知某A可申报债权。

  本院经审查认为，根据本案查明的基本事实和相关法律规定，某A的再审申请事由不能成立，理由如下：

  （一）关于案涉房屋是否属于大富公司的财产问题

  首先，根据杭州市中级人民法院（2014）浙杭执异重字第1号生效民事判决查明的事实，杭州富春会计师事务所有限公司作出的杭富会审字（2015）第640号专项审计报告明确载明大富公司、戎安春与某A之间的债权债务“仅附有借据复印件而无银行单据或其他能证明资金进出真实性的外部原始单据……从记账凭证后附的原始单据来看，大富公司依据戎安春或有大富房产出具的借据复印件所记录债权债务在原始单据的完整性方面存在缺陷”，某A主张其对戎安春与大富公司享有债权累计达1560余万元，同时主张以对大富公司享有的债权冲抵了368.65万元购房款。但某A对大富公司的债权是否真实合法且均属到期债务而未得到清偿，并未提供有效证据予以证明，某A也未提供证据证明大富公司及法定代表人戎安春认可与其达成了债务抵销的合意，某A既无法明确冲抵房款的债权具体对应的是哪几笔借款，也无法合理解释至今未对冲抵后剩余的债权进行结算的原由。因此，某A认为其与大富公司之间的债权债务已互相抵销，某A就案涉房屋已经支付完全对价的主张缺乏事实和法律依据。某A单方委托的会计师事务所出具的相关报告依法不能独自作为证据予以采信，且和上述证据相矛盾，不足以推翻上述基本事实。其次，某A时任大富公司总经理，在明知案涉房屋已经被人民法院查封的情况下，仍然支付购房余款、私自交付案涉房屋，某A占有该房产的权益不应受到法律保护。本案具体情况和案涉小区其他业主的情况并不相同，因此，某A关于案涉小区的其他业主请求大富公司协助过户均已成功、其未办理案涉房屋产权变更登记并无过错的再审主张不能成立。再次，某A主张按照《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项的规定，案涉房屋对于某A而言是特定物，不属于大富公司的破产财产。经审查，2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定(二)》第二条对不应认定为债务人财产的情形,作出了不同于2002年9月1日起施行的《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即便按照《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项的规定，也需要具备“相对人已完全支付对价”这一必备条件，因此，某A的主张也不能成立。最后，认定案涉房屋属于大富公司的财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然案涉合同被生效判决认定为有效，但案涉房屋尚未变更登记至某A名下,不产生物权变动的效力，案涉房屋所有权仍归属于大富公司。综上，原审判决认定案涉房屋属于大富公司的财产并无不当，某A认为案涉房屋不属于破产财产的主张不能成立。

  （二）关于大富公司管理人解除案涉合同的效力问题

  首先，如前所述，某A未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，而且支付剩余房款的时间也在人民法院查封案涉房屋之后，其基础债权和债务抵销存疑，案涉房屋产权也未转移登记至某A名下。案涉购房合同虽为有效合同，但某A支付购房价款的义务、大富公司协助完成合法交房和办理产权转移登记的义务可以视为均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同，如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。大富公司的破产管理人作为人民法院依法指定的管理人，对大富公司和某A之间的债权债务进行清理时，选择解除合同，并无明显不当。其次，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定,在适用中应对其范围予以严格限制，仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中,根据某A提交的材料及已经查明的案件事实，某A及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然某A认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。最后，在企业进入破产程序后债权人参与分配破产财产前,债务人财产这一集合财产不得被随意处分,以保证债权人能够公平受偿。某A主张继续履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续，实质是要求大富公司在破产程序之外对其个别债权进行全额清偿，势必对大富公司其他债权人的利益造成损害,有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，不应获得支持。大富公司管理人解除合同，也有利于实现债务人公平受偿。综上，原审判决支持大富公司管理人对案涉合同予以解除，并无明显不妥。

  综上，某A的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

  驳回某A的再审申请。

  二Ｏ二Ｏ年八月二十五日