购房合同继续履行不存在障碍，法院判决绿本房办理过户登记

某A与某B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

  审理法院：广东省深圳市中级人民法院

  案号：(2017)粤03民终9218号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷

  上诉人（原审原告、反诉被告）：某A。

  被上诉人（原审被告、反诉原告）：某B。

  上诉人某A因与被上诉人某B房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  某A向本院上诉请求：1、改判某B协助某A将涉案房屋过户至某A名下；2、判令某B承担本案的诉讼费用。

  事实与理由：一、深圳市现有的限制购房政策不适用于本案。涉案房屋的交易发生于2004年，根据法不溯及既往的原则，2004年之后深圳市有关限制购房的政策不适用于本案。二、涉案房屋具备转名至某A名下的条件。据某A向深圳市房地产权登记中心咨询，涉案房屋在补交相应的税费转为商品房后即可办理转名手续。某A愿意承担税费，某B为了阻挠某A取得涉案房屋的房产证，故意拖延不予协助办理相关手续。请求二审法院依法改判某B协助某A完成涉案房屋的更名手续。

  被上诉人某B辩称，一、某A的上诉理由没有事实和法律依据的。二、从本案的事实来看，本案基于合同引起的，但合同严重损害了某B两个子女的权益。合同是2004年签订的，某B的丈夫1997年已死亡，房屋是属于共同共有，50%属于某B的丈夫所有，因此合同是无效的。三、从某A提交的有关某B子女放弃继承的公证，是2007年办的，是在本案之前。某B的子女也不清楚房屋出卖的情况，也从来没有同意。综上，请求驳回某A的全部上诉请求。

  某A向一审法院起诉请求：1、判令涉案房屋产权归某A所有（登记价为22985.43元）。2、判令某B立即办理涉案房屋（位于深圳市罗湖区草埔xx路xx号大院2栋302房）的产权过户给某A的相关手续；3、判令某B承担本案的诉讼费用。

  某B向一审法院反诉请求：1、判令某A立即退还草埔xx路xx号大院302房屋使用权（借款人民币十万元折抵房屋租金后，多退少补，装修该房屋的费用由某A承担）；2、某A承担本案的全部诉讼费用。

  一审法院认定事实，一、草埔xx路xx号大院302房产所处宗地于1999年5月办理了房地产初始登记。2008年3月，某B向深圳市xx局购买xx局住宅楼2栋302经济适用房。2008年4月，草埔xx路xx号大院302房产办理了《房地产证》（房产证号为：深房地字第2000x**号），登记权利人为某B（身份证号码：44xxx），房屋性质为非商品房。

  二、某A提供《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方（某B）将涉案房产卖给乙方（某A）。因甲方暂时手续不齐全，现做此合同，合同内容如下：1、甲方须保证此屋的独立所有权，由此造成的一切后果，乙方有权追究。2、甲方应保证此屋转卖给乙方前的一切费用缴付清。3、乙方预付现金五万元整，甲方房产证领取后转乙方所有权之日一次付清未付完之款项五万元整，其余管理税收房产证转让等费用由乙方承担。4、合同成立之日起乙方可即时装修，如因甲方之缘故引起的损失，乙方有权追究甲方责任。合同签订日期为2004年7月。”该合同甲方的手印为某B本人所按，签字处经广东南天司法鉴定所鉴定并非某B本人书写。

  三、2004年7月22日，某B收到某A预付购房款人民币5万元。2004年9月2日，某B收到某A购房款4万元。之后，某A又以现金的方式陆续支付给某B1万元作为读书的生活费。

  四、某A非深圳户口，且在深圳没有社保及纳税记录。

  五、2015年1月8日，广东南天司法鉴定所出具司法鉴定书，鉴定意见为本案中《房屋买卖合同》中甲方处“某B”签名字迹不是某B本人所写；《收款收据》上收款人“某B”签名字迹是某B本人所签写。

  一审法院认为，某A提供的《房屋买卖合同》中甲方一栏虽然经鉴定不是某B的亲笔签名，但签名处所盖的手模为某B本人所按。一审法院认为，某B按手模的效力等同于亲笔签名。涉案房产为经济适用房，依据《经济适用房管理办法》，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易。但《经济适用房管理办法》于2007年颁布，某A、某B签订的《房屋买卖合同》成立于2004年7月，根据法不溯及既往的原则，某A、某B签订的《房屋买卖合同》不适用该规定。故，某A、某B签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。但涉案房产尚未转化为商品房，涉案房产不具备过户条件，故，一审法院对于某A要求某B办理过户手续及确认房产所有权的诉讼请求不予支持。涉案《房屋买卖合同》合法、有效，依据合同第六条，“某A合同成立之日可即时装修”，即确认了某A自合同成立之日的使用权，故，一审法院对于某B要求某A返还房屋支付租金的诉讼请求不予支持。

  据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回某A的全部诉讼请求。二、驳回某B的全部反诉请求。案件本诉受理费人民币374.64元，由某A承担；反诉费人民币1150元，由某B承担；保全费人民币1020元，由某A负担；鉴定费人民币8080元，由某A负担人民币2693元，由某B负担人民币5387元。

  一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，本案二审期间，一、本院就涉案房产可否转为市场商品房的问题函询深圳市住房保障署，深圳市住房保障署以深住保函〔2018〕183号函件函复本院称：涉案房产目前尚未取得住房全部产权，属非市场商品房，如需办理取得全部产权手续，需按以下流程办理：（一）由某B本人持个人资料、购房资料等有关资料，经原深圳市xx局的同意后并出具相关意见后，向我署提交办理涉案房产的取得全部产权手续的书面申请；经审核合格，给予出具同意取得安居房全部产权批复；（二）由某B本人持同意取得安居房全部产权批复、个人资料及购房资料等前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证（市场商品房）；（三）涉案房产转为市场商品房后，其产权转移可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理。二、本院就涉案房产可否办理取得全部产权手续的问题函询深圳市xx运输委员会，深圳市xx运输委员会以深交函〔2018〕1717号函件函复本院称：涉案房产如需办理取得政策性住房全部产权，需对某B本人所持相关资料进行核查后出具相关意见，由某B提交至住房保障署进行审核。深圳市xx运输委员会需核查的资料包括：1.50年或者70年年限的绿本《房地产证》；2.原所属单位和职工已签章的《深圳市经济适用房买卖合同》；3.深圳市人民政府住房制度改革办公室和原所属单位签章的《安居房房价审核表》；4.向原所属单位缴纳的安居房房款的收据原件；5.绿本《房地产证》权利人的身份证及户口本原件；6.绿本《房地产证》转红本《房地产证》的书面申请（权利人本人签名并加盖指印）；7.《深圳市办理个人已购政策性住房业务申请表》。三、二审期间，某A表示其愿意承担办理涉案房产绿本《房地产证》转红本《房地产证》及过户手续过程中产生的相关费用。

  本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力；二、涉案合同继续履行是否存在障碍、某B是否应协助办理涉案房产转为市场商品房并过户至某A名下的相关手续。

  关于合同效力问题。涉案合同系合同双方真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现某B以其签订合同时仅具涉案房产50%产权、未经其子女同意出卖房产为由主张涉案合同无效，于法无据，本院不予支持。一审认定合同有效正确，本院予以确认。

  关于合同履行问题。涉案合同合法有效，双方即应恪守履行。依前述查明事实，涉案合同签订后，某A已向某B支付款项合计10万元，结合某B向某A出具收到购房款的《收款收据》、将涉案房产绿本《房地产证》原件交由某A持有、将涉案房产交由某A占有使用的事实，足以认定某A已依约付清购房款10万元，于此情形下，某B亦应依约办理房产过户的相关手续。某B抗辩称前述款项10万元系借款并非购房款，与事实不符亦有悖诚信，本院不予采纳。

  本案中，某A诉请某B协助办理房产过户的相关手续，实际上涉及涉案合同能否继续履行的问题，故应予考量涉案合同继续履行是否存在障碍。涉案房产目前仍为非市场商品房，涉案合同继续履行至过户登记于某A名下，涉及到涉案房产可否转为市场商品房的问题。本案二审期间，本院就此函询深圳市住房保障署、深圳市xx运输委员会，依前述深圳市住房保障署、深圳市xx运输委员会复函的内容，涉案房产如需转为市场商品房，需由某B向深圳市xx运输委员会提交相关资料予以核查，并由深圳市住房保障署审核同意后至深圳市不动产登记中心依法办理。据此，本院认为，从本案现有证据看，涉案合同继续履行并未存在障碍，某A诉请某B协助办理房产过户的相关手续符合合同约定，理据充分，应予支持。某B依约应办理房产过户的相关手续，即向深圳市xx运输委员会、深圳市住房保障署、深圳市不动产登记中心办理相关手续将涉案房产转为市场商品房，在涉案房产转为市场商品房后协助某A办理房产过户手续，将房产过户登记至某A名下。某A向本院确认某B办理前述房产过户相关手续的费用由其承担，属其对自身民事权利的处分，本院予以采纳。

  综上，某A的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

  一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1699号民事判决第二项；

  二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1699号民事判决第一项；

  三、某B应于本判决生效之日起三十日内办理相关手续将涉案房产（罗湖区草铺xx路xx号xx局住宅楼2栋302房）转为市场商品房，转为市场商品房需补交的地价、办证等费用由某A承担；

  四、某B应于涉案房产转为市场商品房之日起十日内协助某A办理涉案房产过户手续，将房产过户登记至某A名下，房产过户产生的税费、办证等费用由某A承担；

  五、驳回某A的其他诉讼请求。

  本案一审本诉案件受理费374.64元，由某A负担187.32元，某B负担187.32元；一审反诉案件受理费1150元，由某B承担；一审保全费1020元，由某A负担122.4元，某B负担897.6元；一审鉴定费8080元，由某A负担969.6元，某B负担7110.4元。本案二审案件受理费374.64元，由某B承担。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ一八年十月十日