因征收房屋造成合同目的无法实现，产生的经营损失补偿，租赁合同没有约定的，应考虑剩余期限及出租人接受补偿的实际情况认定

上诉人青岛某科技公司与上诉人青岛某包装公司房屋租赁合同纠纷

——因征收房屋造成合同目的无法实现，产生的经营损失补偿，租赁合同没有约定的，应考虑剩余期限及出租人接受补偿的实际情况认定

  基本案情

  本案系因征收补偿分配引发的房屋租赁合同纠纷，2016年，出租人青岛某包装公司与承租人青岛某科技公司签订《工业厂房租赁合同书》，约定租期至2022年。2020年案涉厂房被征收，双方因征收补偿分配发生争议，青岛某科技公司诉至法院，主张青岛某包装公司应向其支付案涉厂房征收补偿款中的搬迁补偿费、停产停业补偿金、速迁奖励及房屋装修补偿费等。一审法院认为，青岛某科技公司作为部分装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且，征收过程中确定相应补偿数额的评估是以青岛某科技公司对案涉房屋的部分装修、设备价值等为标的进行的估值，青岛某包装公司就此获得的补偿款部分是基于青岛某科技公司的投入，青岛某科技公司获得上述项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则。一审法院对青岛某科技公司主张的装修损失补偿费用、《机器设备评估明细表》所涉机器设备搬迁补偿费、按照实际租赁面积和补助标准计算的搬迁补助费予以支持。对停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，一审法院确定青岛某科技公司取得50%的停产停业损失补偿费，速迁奖励费系针对青岛某包装公司整体的搬迁奖励，无法予以分割，亦应当归青岛某包装公司所有。

  裁判结果

  二审认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。本案中双方对拆迁补偿问题未在合同中进行约定，双方系因拆迁导致合同无法继续履行，且青岛某科技公司交付租金至政府决定进行征收之后，因此，其有权获得停产停业损失。青岛某包装公司主张青岛某科技公司未进行实际经营，但青岛某科技公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且拆迁评估中亦包含青岛某科技公司的附属物及装修部分，青岛某包装公司证据亦不足以证明青岛某科技公司未进行正常生产经营。房屋征收对双方的生产经营均造成一定影响，双方均应获得部分停产停业损失，一审法院结合合同实际履行情况对双方应获得的比例进行酌定，是一审法院行使自由裁量权的合法范围，且裁量比例适当。对一审判决予以维持。

  典型意义

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋所有权人系给予补偿的对象。但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，承租人亦势必会因此遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，应当由出租人给予承租人合理的拆迁补偿费用。拆迁补偿往往涉及巨额补偿款的给付，合法合理确定补偿款的归属、比例分配非常关键，法官要行使好自由裁量权，做好利益衡量，平衡好各方利益。尤其是对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收时，哪方的业务、经营受到影响，受损失的程度，停产停业期限等因素确定。房屋租赁合同中，鲜有对如果涉及拆迁，拆迁补偿款如何给付问题的约定，遇到拆迁，双方往往争议很大。如果之前在租赁合同中明确约定拆迁补偿款归属，可以避免很多不必要的纠纷。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）