因非典主张减免租金 超过诉讼时效不支持

XX集团有限公司与南京YY休闲娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

南京市秦淮区人民法院

（2011）白民初字第107号
 

  原告XX集团有限公司（以下简称XX集团）。

  被告南京YY休闲娱乐有限公司（以下简称YY公司）。

  原告XX集团与被告YY公司房屋租赁合同纠纷一案，原告XX集团于2010年12月27日向本院起诉，本院于同日立案受理。2011年1月18日被告YY公司向本院提出管辖异议申请，本院于2011年1月20日裁定驳回被告YY公司的申请，被告YY公司不服提出上诉，南京市中级人民法院于2011年4月15日作出驳回上诉，维持原裁定的裁定书，并于同年4月22日退卷。本院接卷后依法组成合议庭分别于2011年5月18日、6月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

  原告XX集团诉称，1999年3月3日，原、被告签订房屋租赁协议，XX集团将其在龙蟠中路210号东侧所属105、105A、105B建筑物及105与105A之间空地租给YY公司，租赁期到2007年4月29日止，年租金115万元，自2002年1月1日起租金逐年递增3%。2000年1月8日，XX集团与YY公司签订房屋租赁补充协议，将租期延长至2009年4月29日。YY公司在租赁期间一直拖欠房屋租金，对2003年11月20日前拖欠的租金219.45万元，于2004年4月29日经南京市中级人民法院调解，双方达成调解协议。之后，YY公司仍有拖欠租金情况，现双方合同已经终止，未能对签订新的房屋租赁合同达成一致意见，XX集团多次催促YY公司办理退租手续，要求其交还所租房屋、支付拖欠租金。但YY公司均以各种理由搪塞，截止至2010年10月31日，YY公司共拖欠XX集团房屋租金476.3267万元。故请求法院：1、判令YY公司立即支付房屋租金476.3267万元；2、判令YY公司立即迁出所租房屋；3、判令YY公司承担本案全部诉讼费用。

  被告（反诉原告）YY公司辩诉称，1999年初，XX集团打着“打造XX娱乐圈”的虚假广告招商，YY公司被虚假广告蒙蔽，于1999年3月3日与XX集团签订了房屋租赁协议，由于XX娱乐圈并未形成，经营环境恶劣，同期进驻的火鸟赛车城、神龙湾大酒店、半岛壁球馆很快相继倒闭。YY公司由于投资过大，只能苦苦挣扎经营，最终成了所谓XX娱乐圈的唯一经营户，经XX集团同意，YY公司新建、扩建了3000多平方米的房屋。现在YY公司对合同届满即至2009年4月30日共欠租金224.22万元没有异议，合同期满后，YY公司承租房屋经营的“金色阳光”项目已停业，是XX集团不愿意来收房，剩下的小饭店和洗浴中心都是在YY公司自建的房屋中经营，故不同意支付2009年5月1日之后的房屋使用费。另外，2003年非典期间，YY公司有8个月未能经营，属于不可抗力，应由XX集团返还YY公司租金81.336万元。2004年开始，XX集团为保自身用电，每年夏季都对YY公司进行拉电、限电，造成YY公司月损失10万元，从2004年至2009年每年1个月，合计5个月，请求XX集团减免租金50万元。2005年至2008年期间，XX集团建XX大厦，门前场地成为XX大厦的施工工地，渣土车在场地内进出，水泥路变成烂泥路，工程车辆也随时进出，大厦连同地下室共27层，每浇一层楼面混凝土，水泥装车密集不间断进出，连同水泥混凝土泵车，吊车的进入，导致YY公司只能选择停业。由于建XX大厦时人为堵塞了场地内的下水管道，至今未恢复，每遇下雨，积水达40公分以上，客人无法进入，又被迫停业。XX集团的工程到2008年才完工，同时龙蟠中路改造，由于没有道路进出，造成YY公司停业15个月，长达3年的时间里，YY公司一直处于停业与半停业的状态，房租远低于YY公司的损失，YY公司要求XX集团将3年的房屋租金412.05万元作为损失赔偿给YY公司。还有YY公司新建、扩建的3000平方米房屋，按每平方米1500元计算，XX集团应给YY公司450余万元的补偿。综上，请求1、XX集团赔偿YY公司损失462.05万元；2、XX集团返还（或补偿）YY公司租金181.336万元；3、由XX集团承担反诉诉讼费。

  反诉被告XX集团辩称，根据2004年市中级人民法院的调解书，反诉原告将所欠房租支付完毕后，双方对2003年底前的房租不再有任何纠葛。另有2006年7月20日的《备忘录》亦表明反诉原告在得到2006年度两个月租金的减免后不再减免，反诉原告同意不再提出任何减免租金等扶持要求。反诉原告所谓的事实均发生在2008年以前，现在反诉原告再次提出已超过诉讼时效。反诉原告要求对新建、扩建房屋进行补偿，由于双方在合同中约定改造费用由反诉原告负责，合同到期后，反诉原告对房屋进行的改造亦应完好无偿地交由反诉被告，且反诉原告扩建的房屋为违章建筑，随时可能被政府部门拆除，故不同意对反诉原告进行补偿。综上，反诉原告的反诉诉讼请求都没有事实与法律支撑，请求法院予以驳回。

  经审理查明，1999年3月3日，XX集团与YY公司签订《房屋租赁协议》，约定XX集团将座落在龙蟠中路210号东侧105、105A、105B建筑物（建筑面积2882平方米）以及105与105A之间的空地（具体位置见附图）租给YY公司从事以娱乐为主的合法性经营，租期8年，年租金115万元，自2002年1月1日起年租金逐年递增3%，租用期间，根据经营需要YY公司对房屋进行改造，改造费用由YY公司负责。YY公司在改造房屋时不得擅自改变房屋结构，其改造的方案，须事先征得XX集团书面同意方可实施。本合同到期后如未签新的合同，原YY公司因经营需要所添置的动产可由YY公司拆回，XX集团的财产应完好地归还，YY公司对房屋进行的改造亦应完好无偿地交由XX集团。1999年4月19日，YY公司向XX集团提交了《关于房屋改造的申请报告》，内容为：“根据与贵公司签定的房屋租赁协议，我公司将对105、105A、105B建筑物及105、105A之间的空地进行改造。附空地改造平面设计图。”XX集团签署：“同意按平面设计图设计房屋改造方案，不得破坏房屋结构，规则申报手续、安全由贵公司负责。”并加盖XX集团公章。1999年5月6日，为将空地上的大树伐掉，由XX集团向园林管理局办手续，YY公司交纳伐树费5000元。1999年10月18日，南京市白下区建设局作出宁白罚字（99）第55号行政处罚决定书，对YY公司在龙蟠中路210号搭建二层（局部三层）砖混房一处660平方米作出：1、该违建暂缓拆除，遇国家规划建设需要时无条件拆除；2、罚款人民币3万元整的行政处罚决定。2000年1月8日，XX集团与YY公司签订《房屋租赁补充协议》，约定：考虑到YY公司改造投入较大，同意延长YY公司租期二年，即租期延至2009年4月29日；因租赁房屋结构复杂，改造工程超过双方预期，XX集团同意延长YY公司改造期一个月，租金自1999年9月1日起收取。2004年4月29日，XX集团与YY公司为截止至2003年11月20日所欠租金219.45万元，经南京市中级人民法院调解，达成调解协议。2006年7月20日，XX集团与YY公司签订《备忘录》，主要内容为XX集团因南京市龙蟠中路改造和地铁2号线建设，一次性免去YY公司2006年2个月租金计21.3833万元，YY公司承诺就龙蟠中路改造和地铁2号线建设不再向XX集团提出任何要求。2009年4月30日，南京市白下区公安消防大队对YY公司经营的金色阳光国际俱乐部作出责令限期改正通知书，认为金色阳光国际俱乐部所处建筑为钢结构、屋顶为木结构，不符合《建筑设计防火规范》，要求其于2009年9月30日前改正。金色阳光国际俱乐部遂于2009年5月1日停业至今。2009年7月6日，XX集团向YY公司发出《关于房屋租赁合同到期终止及办理交接手续的通知》，主要内容为通知YY公司于2009年7月10日前办理退还房屋手续，按10000元／天支付合同期满后的房屋使用费，并支付实际发生的水电费。

  另查明，XX集团向YY公司出租的房屋分为三处，北面105A建筑面积约533平方米，南面105建筑面积约1467平方米，东面105B建筑面积约882平方米，合计建筑面积约2882平方米。YY公司在105房屋的南面自建了建筑面积约842平方米的三层房屋，目前经营“羊之王朝”饭店；在105与105A房屋中间的场地上，YY公司自建了约1762.1平方米的三层房屋，本来与所承租的105房屋一起用于经营金色阳光国际俱乐部，目前已停业；在XX集团105A房屋的东侧，YY公司扩建了约83.3平方米的房屋，在北面分别扩建了约108.4平方米房屋和13.6平方米房屋两处，以上扩建部分与XX集团原出租的北面房屋一起目前正在经营洗浴中心。YY公司在西边还扩建了约289平方米的简易披房。

  2011年3月24日，YY公司委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对其自建房屋建设造价进行评估价值为204.5175万元；对其所经营的房屋室内装修及附着物估价为436.1073万元。审理中，YY公司申请对承租地块范围内的新建、扩建房屋约3000平方米进行重置价值评估，XX集团不同意评估，并表示如果需要补偿，可参照YY公司曾经委托评估的价值由法院确定数额。

  审理中，YY公司还提供了大量的照片，证明建XX大厦时门前场地成为施工工地，渣土车在场地内进出，水泥路变成烂泥路，工程车辆也随时进出，以及人为堵塞了场地内的下水管道，至今未恢复，每遇下雨，积水达40公分以上；提供了证人南京亿鑫投资管理有限公司、王光银、朱华荣的证言，证明2005年5月至2009年XX集团修建XX大厦，大量的建筑材料和建筑机械堵在KTV歌舞厅的门前通道，门前下水道也因施工而堵塞，致使KTV歌舞厅在2005年12月至2008年底处于停业状态。XX集团质证认为，照片是真实的，施工靠近围墙的一面，不影响通道通行，而且施工车辆的进出都是晚上，关于积水是因为地铁施工的时候把中山东路的排水挖断了，后来西华门车站的泥浆下雨乱流，把下水堵掉了，与XX集团无关；证人证言超过举证时限，且建设XX大厦时所有建筑材料均堆放在围挡之内，围墙外面的与建设XX大厦无关。

  本院认为，XX集团与YY公司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按约履行，合同期满后，YY公司应将承租房屋返还XX集团，并补交拖欠租金。故本院对XX集团要求YY公司支付拖欠租金224.22万元并返还2882平方米房屋的诉讼请求予以支持。YY公司主张1999年虚假广告招商补偿100万元、2003年非典期间减免租金81.336万元，2004年至2008年夏季因限电减免租金40万元，及2005年至2008年期间因施工给其造成的停业损失412.05万元，因超过诉讼时效，不予支持。对2009年夏季因限电造成的租金损失，因2009年4月30日合同已终止，故亦不予支持。

  2009年5月1日之后，由于消防的问题，YY公司未再使用105与105B房屋，双方未能及时交接系因为对扩建部分的补偿未能谈妥，由于合同期满，XX集团亦有收回房屋的权利，其怠于收回房屋扩大的损失应自行承担，故对XX集团主张该期间105与105B房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。但105A约533平方米房屋，YY公司至今仍在经营洗浴中心，XX集团要求其支付房屋使用费，应予支持。房屋使用费标准参照双方租赁合同约定，酌定2009年按每平方米505元计算，年使用费为26.9165万元；2010年按每平方米521元计算，年使用费为27.7693万元；2011年按每平方米536元计算，年使用费为28.5688万元。

  承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。现有证明表明，YY公司对105、105A、105B建筑物及105、105A之间的空地进行改造是XX集团同意的，但宁白罚字（99）第55号行政处罚决定书的处罚对象是YY公司，处罚的房屋系在龙蟠中路210号搭建二层（局部三层）砖混房一处660平方米，即现在YY公司正在经营的“羊之王朝”饭店。由于行政处罚决定的对象是YY公司，处罚的内容是“暂缓拆除”加“罚款”，且XX集团的诉讼请求是“判令YY公司立即迁出所租房屋”，并未要求YY公司拆除违建或从违建中迁出，YY公司虽有鉴定申请，但并没有对违建补偿的诉讼请求，故本院对YY公司扩建、新建的约3001.5平方米房屋造价费用不作处理。至于105及105A中的装潢等设施设备，按双方合同约定，动产由YY公司拆回，装潢等对房屋的不可拆卸的改善，归XX集团所有。故YY公司应自行拆除动产并迁出。

  综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：

  一、本诉被告YY公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告XX集团支付2009年4月30日之前的租金224.22万元。

  二、本诉被告YY公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告XX集团支付2009年5月1日至迁出之日止占用105A的房屋使用费（2009年按26.9165万元／年计算，2010年按27.7693万元／年计算，2011年按28.5688万元／年计算）。

  三、本诉被告YY公司于本判决生效之日起十日内迁出本诉原告XX集团所有的龙蟠中路210号东侧105、105A、105B建筑物。

  四、驳回反诉原告YY公司的所有反诉诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本诉案件受理费44986元，由XX集团负担17438元，YY公司负担27548元；反诉案件受理费28419元由YY公司负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：033401059040001276）。

  审判长　夏　婕

  人民陪审员　王　萍

  人民陪审员　马润珍

  二〇一一年九月二十日

  见习书记员秦士琳