竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

 （2015）民申字第1045号

  再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南欧博房地产开发有限公司。

  被申请人（一审原告、二审上诉人）：某A。

  再审申请人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）因与被申请人某A商品房预售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2014）琼民一终字第74号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

  欧博公司申请再审称：（一）原判决认定本案交房条件是“讼争房屋所属房地产项目办理竣工验收备案手续”缺乏证据证明；原判决认定“至2014年12月4日本案讼争房屋所属房地产项目尚未办理竣工验收备案手续，讼争房屋不能交付”错误。讼争房屋已于2013年9月26日竣工验收合格，符合交房条件，可以交付使用。欧博公司作为出卖方不存在根本违约，案涉《商品房买卖合同》能够继续履行。（二）原判决解除《房屋认购协议书》和《商品房买卖合同》属适用法律错误。《商品房买卖合同》签订时，讼争房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，故本案买受人单方解除合同的条件不成就。即便忽略合同文本签订在后、交房期限约定在前的事实，认定交房期限仍为2012年12月31日，则由于某A至今未书面通知欧博公司解除《商品房买卖合同》，也未诉请人民法院判令解除《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》仍然不能在本案中解除。（三）原判决判令“解除某A与海南欧博房地产开发有限公司于2012年7月签订的《房屋认购书》及于2013年9月签订的《商品房买卖合同》”，超出了某A一审提出的“确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2013年11月6日已解除”的诉讼请求。另外，由某A发出的《通知》终止（解除）的是双方签订的编号为8801693的《房屋认购协议书》而非《商品房买卖合同》，因而，某A关于双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知到达欧博公司之时即2013年11月6日已解除的主张不能成立。欧博公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项及第十一项的规定申请再审。

  某A提交意见称：本案所涉买卖合同关系成立于2012年9月，2013年9月签订《商品房买卖合同》既不是对交房日期的变更，也不是对守约方合同解除权的放弃。本案所涉合同已于2013年11月6日解除。直至二审庭审时，本案所涉房产仍未通过消防验收，也未办理竣工验收备案手续。欧博公司关于前述房产已于2013年9月26日通过竣工验收的主张没有证据证明。请求驳回欧博公司的再审申请。

  针对欧博公司申请再审所依据的事实及理由，本院认为：

  一、关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。

  （二）关于《商品房买卖合同》是否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二条关于“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，合同的解除实质是当事人之间既存的民事权利义务关系的终止。本案《商品房买卖合同》与《房屋认购协议书》虽然名称不同，但两合同标的均指向同一房产，主要交易条款也基本相同，应当认定两份合同共同形成本案所涉房屋买卖合同关系。因此某A于2013年10月17日所发出的解除通知，虽载有“（购房合同编号：8801693）”字样，但从合同的目的性和整体性解释原则来看，其实际意思应是终止包括编号8801693《房屋认购协议书》在内的、某A与欧博公司已形成的案涉商品房买卖法律关系，而非仅仅解除该份认购协议。该解除通知中关于“现要求：……②退回购房款530万元整”的表述也明确说明某A并无仅仅解除《房屋认购协议书》、继续履行《商品房买卖合同》的意思。故欧博公司关于某A未就《商品房买卖合同》发出解除通知、原判决超出原告诉讼请求的主张因无法律依据而不能成立。至于某A是否有权解除合同即约定解除条件是否成就问题，由于双方当事人对欧博公司应于2012年12月31日之前交付房屋并无异议，根据《商品房买卖合同》第十一条第2项关于“逾期超过90天后，买受人有权单方面解除合同”的约定，在欧博公司没有举证证明已按照前述合同第八条关于房屋质量验收合格和第九条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续”的约定履行交付义务的情况下，某A在2013年4月1日起即有权单方面解除本案所涉商品房买卖合同关系。如前所述，某A于2013年10月17日所发出解除通知到达欧博公司后，本案所涉商品房买卖合同关系即告解除，欧博公司关于某A未依法单方面解除合同、原判决超出原告诉讼请求的主张因无事实根据而不能成立。

  综上，欧博公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项及第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

  驳回海南欧博房地产开发有限公司的再审申请。

  二〇一五年六月二十五日