购房业主投诉开发商将未经验收合格的房屋交付其使用，如建设主管部门不履行依法查处法定职责可以提起诉讼

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

  （2017）最高法行申7358号

  再审申请人（一审原告、二审上诉人）：某A。

  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：甘肃省兰州经济技术开发区规划建设和房地产管理局。

  再审申请人某A因诉被申请人甘肃省兰州经济技术开发区规划建设和房地产管理局（以下简称经开区建设局）不履行建设监管职责一案，不服甘肃省高级人民法院（2017）甘行终91号行政判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

  一、二审法院查明：2014年2月25日，某A与兰州伊真置业有限公司（以下简称伊真置业公司）签订合同，约定购买伊真置业公司开发的位于兰州市安宁区××伊真××小区××号房屋一套。2014年8月20日，某A交付了业主装修押金、垃圾清运费及装修管理费，办理了出入证3张。后某A认为伊真置业公司将未经竣工验收的房屋交付其使用，于2016年1月25日通过网站向兰州经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）进行反映，请求有关部门查处。经开区管委会将某A反映的问题转交经开区建设局办理。经开区建设局经调查，发现伊真置业公司存在未经验收即向某A交付房屋的行为，但伊真置业公司于2014年9月18日组织进行了竣工验收，结论为合格。经开区建设局认为伊真置业公司的行为达不到应当处罚的程度，决定不予处罚，并于2016年2月26日向某A进行了告知。某A不服，根据《信访条例》的规定先后向经开区管委会和兰州市人民政府信访事项复查复核委员会申请了复查、复核。

  一审法院认为，建设行政主管部门对于伊真置业公司的交付行为是否查处，与某A自身利益的维护密切相关。故某A对于经开区建设局的查处行为具有提起行政诉讼的资格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十三条及《建设工程质量管理条例》第四条的规定，经开区建设局作为依法成立的建设行政主管部门，对其辖区内发生的建设活动及建设工程质量具有监督管理职责。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程验收合格的，方可交付使用。经开区建设局接到转来的某A投诉后，进行认真调查，发现建设单位伊真置业公司将伊真学府美苑小区房屋一套在未竣工验收的情况下交付某A使用的问题客观存在，但伊真置业公司在交付某A29天后，即依法组织参建各方主体对工程进行了验收，结论为合格。根据《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称行政处罚法）第二十七条第二款的规定，违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。经开区建设局在其职权范围内根据建设单位行为的性质、情节、纠正的及时性、是否造成危害后果等，决定不予处罚，并不违反法律规定。综上，某A认为经开区建设局没有履行法定职责的理由不能成立。兰州铁路运输中级法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，作出（2016）甘71行初133号行政判决，驳回某A的诉讼请求。某A不服，提起上诉。

  二审法院认为，经开区建设局向一审法院提交的竣工验收报告符合证据的要求，可以作为定案依据，能够证明案涉房屋2014年9月18日经过竣工验收的事实。根据行政处罚法第四条第二款和第二十七条第二款的规定，实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。根据《甘肃省住房和城乡建设厅行政处罚自由裁量权标准》第26条的规定，建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的，擅自使用3个月以上6个月以下的属于情节轻微。本案中，自房屋交付之日起至组织竣工验收之日止，尚不足1个月，其违法情节应当认定为轻微。且某A并未举证证明伊真置业公司擅自交付使用的违法行为给其造成危害后果。因此，经开区建设局对伊真置业公司不予行政处罚的行为符合法律规定，不属于不履行法定职责。甘肃省高级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，作出（2017）甘行终91号行政判决，驳回上诉，维持原判。某A不服，向本院申请再审。

  某A申请再审称，2014年9月18日伊真置业公司《建设工程竣工验收报告》通过时，案涉工程配套设施如自来水、天然气、排污管网、路所涉及的拆迁尚未完成，地下车库亦未进行单位工程竣工验收，不符合交付竣工验收的法定条件。整体工程完工后，伊真置业公司于2016年8月25日才办理了竣工验收备案。依法备案后房屋才能交付使用，故经开区建设局对伊真置业公司违法交付房屋的行为没有履行法定监管职责。请求：1.撤销甘肃省高级人民法院（2017）甘行终91号行政判决和兰州铁路运输中级法院（2016）甘71行初133号行政判决；2.依法改判，支持某A的诉讼请求。

  经开区建设局提交意见称，原审法院认定事实清楚，其已依法履行了监督管理职责，某A的再审申请无事实依据。原审判决适用法律正确，某A的再审申请无法律依据。

  本院经审查认为，《中华人民共和国建筑法》第六十三条规定：“任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。”据此，公民、法人或者其他组织对建设工程违法行为享有投诉举报的权利。本案中，某A向经开区建设局投诉伊真置业公司将未经验收合格的房屋交付其使用，由于伊真置业公司该行为可能侵害其自身合法权益，故某A与其投诉事项之间具有利害关系。如果经开区建设局不履行依法查处的法定职责，某A可以提起履行法定职责之诉。

  经开区建设局针对伊真置业公司将未经验收合格的房屋交付买受人使用的行为进行了调查核实，认为伊真置业公司的行为达不到应当处罚的程度，决定不予处罚，并将调查结果向某A进行了告知，应当属于履行了相应法定职责。原审判决驳回某A的诉讼请求并无不当。关于某A提出案涉工程配套设施未完成的问题。因其并未提供相应证据证明该主张，故本院不予支持。关于某A提出地下车库未进行竣工验收，整体工程未完工的问题。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物或构筑物为一个单位工程，单位工程完工后，应进行单位工程竣工验收。本案中，住宅楼和地下车库均具备独立的施工条件，能够形成独立的使用功能，故伊真置业公司将住宅楼作为单位工程先行组织竣工验收并无不妥。关于某A提出案涉工程未依法备案即交付使用的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。该规定并未涉及备案问题，因此经开区建设局进行查处时只考虑交付使用的时间和验收合格的时间，并无不当。

  某A对经开区建设局的调查处理结果不服，实质是要求经开区建设局对伊真置业公司进行行政处罚。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第六项的规定，在履行法定职责之诉中，当事人向行政机关申请的必须是保护其自身人身权、财产权等合法权益。本案中，经开区建设局是否对伊真置业公司实施行政处罚与某A自身合法权益保护并无利害关系，故某A以没有进行行政处罚为由认为经开区建设局未履行法定职责的主张不能成立，本院不予支持。

  综上，某A的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

  驳回某A的再审申请。

  二〇一七年十月三十一日