虚假宣传内容，不应视为要约

某A与惠州大亚湾海汇实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书

  审理法院：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

  案号：(2021)粤1391民初566号   

  案由 ：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>房屋买卖合同纠纷>商品房预售合同纠纷

  原告：某A。

  被告：惠州大亚湾海汇实业发展有限公司。

  原告某A与被告惠州大亚湾海汇实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告某A的委托诉讼代理人，被告惠州大亚湾海汇实业发展有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

  原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金80626.08元（房款1343768元×6%）；2.本案诉讼费等由被告承担。

  事实和理由：被告于2018年1月取得“书香里园”项目的预售许可证，开始对外公开销售该项目的商品房。被告在销售过程中，通过多种形式令包括原告在内的买受人认为“书香里园”项目与其相邻的“十月花”项目为同一开发商开发的类似小区，“书香里园”与“十月花”共享同一小区的配套设施，即“书香里园”小区业主享受“十月花”小区的配套。被告的虚假、引人误解的宣传方式包括：1.在销售书香里园楼盘时，被告将十月花的售楼部安排在“十月花”原销售中心，并将“十月花”及“书香里园”一并在一个沙盘整体上向购房者展示，沙盘中两个小区作为一个整体展示，两个小区的各种功能配套设施亦是按照连续顺序在一起；2.书香里园的品牌发布酒会上，宣传书香里园项目为“十月花二期”；3.对外的宣传广告（包括与第三方合作网站宣传推广、公众号及及户型图）中，均将“书香里园”标注为“十月花2期”；4.被告的销售人员均称书香里园为“十月花2期”，书香里园可共享十月花的小区配套设施。

  在被告上述虚假宣传误导及影响下，原告购买被告开发的上述“书香里园”项目，具体为：5栋一单元17层02号房，房款总价为1343768元（该房屋单价甚至高于十月花小区）。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋剩余房款。合同签订后，原告及其他购房者相继发现“书香里园”与“十月花”为两个开发商开发的独立小区，“书香里园”小区的业主也无权使用（两个小区之间已被设围栏拦挡，“书香里园”小区业主实质上无法进入“十月花”小区）、享受“十月花”小区的配套设施（从沙盘看出，十月花小区与书香里园小区并无围挡，两者为一整体小区，十月花小区有游泳池、休闲广场、人工湖、商业街等，但书香里园小区业主实际上无法进入十月花小区）。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告作为“书香里园”的开发商，利用所开发小区与“十月花”小区地理位置相邻，在销售中故意将“书香里园”与“十月花”作为一个小区进行宣传（包括直接宣传“书香里园”为“十月花2期”），令原告混淆两小区的范围，误以为原本在“十月花”小区的游泳池、商业街等配套设施也在“书香里园”小区规划范围之内，可视为“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，因此，被告在销售中宣传的上述内容原告认为实质为要约，应当视为合同内容。现被告已构成实质性的违约，被告应承担相应的违约责任。

  综上，被告的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。

  被告辩称，一、被告没有虚假宣传、没有误导原告。原告所述与事实不符。售楼现场的沙盘中西侧为十月花小区，东侧为书香里园小区。在书香里园小区旁边，贴有“居政.书香里园”的说明牌，现场沙盘中，两个小区中间设有围栏隔离。被告把“书香里园”和“十月花”并在一个沙盘上展示，是为了更好体现“书香里园”所在的位置，让客户对购买楼盘及周边环境有个更直观了解。沙盘上两个小区各有独立标识体现各自项目名称，中间有围栏隔离。“书香里园”是个独立小区，客观的展现（沙盘、销售中心现场、项目外围等）清清楚楚，双方签订的合同、以及被告提供的收据、发票上也是明白体现原告锁钩的是“书香里园”的小区，被告主观上不存在故意让原告误解、混淆的形式来销售。二、被告的销售广告和宣传资料为邀约邀请，且被告从未就“书香里园”允诺为“十月花二期”。两个小区各自独立、各自配套。综上，被告没有违约，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉求没有事实与法律支持，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。

  本院经审理认定事实如下：位于惠州大亚湾中心北区德政路66路开发的“书香里园”楼盘是由被告开发建设的。“书香里园”楼盘与“十月花”楼盘在地理位置上相邻。“十月花”楼盘的配套设施有游泳池、休闲广场、人工湖、商业街，“书香里园”楼盘的配套设施有临街商业、文化活动中心、幼儿园。两个楼盘属不同的小区，各自独立，相互之间的配套设施不可以共享。

  2018年4月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及《书香里园补充协议书》，主要约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾中心北区德政路66号书香里园5栋一单元17层02号房，建筑面积108.31平方米，房屋总价款为1343768元，原告于2018年3月30日支付首期款403768元，余款940000元申请贷款支付；被告应当在2020年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。补充协议书（合同附件十一）第十四条关于要约邀请的约定：1.买受人在签署合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及合同的组成部分，买卖双方的权利义务以合同及本补充协议为准；2.未经出卖人加盖公章认可的任何书面或口头承诺均无效，对出卖人不产生任何法律约束力。双方还约定了其他权利义务。

  合同签订后，原告向被告支付了购房款1343768元。

  因被告涉嫌发布虚假广告，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局接到投诉后于2020年10月26日对“书香里园”营销中心进行了现场检查，检查情况如下：现场无工作人员办公，现场除沙盘模型外，其余大部分设施已拆除，沙盘模型中包含“十月花”楼盘的7栋建筑和“书香里园”楼盘的5栋建筑。同日，执法人员前往被告办公地点惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆10栋1008号房进行检查，现场工作人员提供了该公司与深圳市****有限公司签订的“书香里园”项目销售中心展示的沙盘制作合同复印件。

  2020年11月16日，惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局作出惠湾市监澳处字[2020]62号《行政处罚决定书》，查明，2017年9月，被告与深圳市****有限公司签订“书香里园”项目模型制作合同，合同中制作的模型包含了“书香里园”项目的5栋建筑和“十月花”项目的7栋建筑，并将制作的模型在“书香里园”销售中心展示。2018年3月10日，被告委托深圳市****文化传播有限公司在深圳房地产信息网（http：//www.szhome.com）上发布“书香里园”项目的相关推广信息。大亚湾公证处2020年11月2日出具的（2020）粤惠大亚湾证字第2083号公证书显示，在该网站上“书香里园”项目的推广中，“书香里园”户型图上标有“十月花2期”备案名：“书香里园”的字样，在“规划配套”栏目介绍中，“十月花”和“书香里园”楼盘位置上标有“十月花花园”字样，在“十月花”楼盘的南侧地块标有“二期建设用地”字样，在文字介绍中，有“本次项目二期书香里园3、4栋产品”等字样，在“价格分析”栏目中，有“此次备案的书香里园为十月花二期产品”的字样，在下方的图片中，亦有“十月花.书香里园”字样。在2017年居政投资品牌发布酒会上，“书香里园”项目被宣传成“十月花二期”。在“十月花”楼盘商铺的销售中心“十月花”楼盘展示图上，“十月花”与“书香里园”小区在一起展示，图中两个小区的各种功能配套设施亦是按照连续顺序在一起，当成一个整体展示。投诉人吴某和蒋某提供的认购书照片上，亦带有“十月花2期”字样。该局认为被告的行为构成了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（五）项“广告有下列情形之一的，为虚假广告：……（五）以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”中“以引人误解的内容误导消费者”的情形，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”的规定，决定责令惠州市胜源投资有限公司立即停止违法行为，在相应范围内消除影响，并罚款人民币630000元。

  本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充合同，合法有效，是当事人的真实意思表示，双方当事人应全面履行合同义务。 

  1.关于被告是否存在虚假宣传的行为。本案中，“书香里园”楼盘与“十月花”楼盘位置相邻，但属相互独立的两个小区，相互之间的配套设施不可以共享。而被告在“书香里园”销售中心的沙盘展示中，沙盘模型包含“十月花”楼盘的7栋建筑和“书香里园”楼盘的5栋建筑，在被告委托其他公司在网站上发布“书香里园”的相关推广信息时，推广内容标有“十月花2期”、“此次备案的书香里园为十月花二期产品”、“二期建设用地”等的字样，被告的一系列行为易让人混淆“书香里园”与“十月花”的界限，模糊“书香里园”与“十月花”分别属独立小区的属性，其行为亦经惠州大亚湾经济技术开发区市场监督管理局认定属于欺骗、误导消费者的虚假广告并作出了相应的行政处罚。因此，本院认定被告“书香里园”的销售过程中存在虚假宣传的行为。

  2.被告的虚假宣传行为属于要约邀请还是要约，应否承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第十五条:“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”之规定，本案中原、被告签订的补充协议约定被告为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及合同的组成部分，原、被告双方的权利义务以合同及本补充协议为准，由此，宣传广告内容并未成为案涉《商品房买卖合同》及补充协议的组成部分，宣传广告仅做示意之用，故原则上对被告宣传广告的内容应视为要约邀请。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，本案中，虽然被告利用“书香里园”与“十月花”相邻位置，在沙盘及宣传资料的内容上将“书香里园”与“十月花”作为一个整体展示，并在宣传资料上标注“十月花二期”等字样，令买受人混淆两小区，但是两个小区的配套设施相差不大、各有所长，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并不会产生重大影响，其虚假宣传的内容，不应视为要约，不应视为合同的内容。此外，合同补充协议关于要约邀请的约定：1.买受人在签署合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及合同的组成部分，买卖双方的权利义务以合同及本补充协议为准；2.未经出卖人加盖公章认可的任何书面或口头承诺均无效，对出卖人不产生任何法律约束力。因此，原告主张被告虚假宣传构成违约，并请求承担违约责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

  综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 

  驳回原告某A的诉讼请求。

  案件受理费907.83元，由原告某A负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

  二Ｏ二一年三月二十九日