房屋登记过户即可行使物上请求权

  案 情

  2021年7月，原告王某某与第三人张某乙签订房屋买卖合同一份，约定张某乙将其单独所有的房屋一套出售给王某某，合同对房屋的坐落、价款、价款和房屋的交付时间、办理产权过户登记等均作了约定。合同签订后，王某某按约支付了全部房款，双方亦到产权登记部门将房屋转让登记于王某某名下，但张某乙一直未按合同约定的时间将房屋交付给王某某。后王某某发现被告张某甲居住于案涉房屋。张某甲系张某乙之子，原一直与张某乙居住于案涉房屋，其不同意从案涉房屋中迁出。王某某向法院起诉，请求判令张某甲迁出案涉房屋。张某甲辩称，张某乙出售房屋未与其商量且未经其同意，不同意王某某的诉讼请求。

  评 析

  关于本案的处理，有两种不同的意见。

  意见之一，应当驳回原告的诉讼请求，理由是，案涉房屋虽然已过户，但张某乙并没有向王某某交付，王某某对房屋没有事实上的管领力，尚没有取得完整的所有权，其应当起诉张某乙，要求其履行房屋买卖合同约定的房屋交付义务。

  意见之二，应当支持原告的诉讼请求，因为房屋已过户登记至王某某名下，王某某是房屋的所有权人，张某甲无权占有案涉房屋，其占有侵犯了王某某的所有权，王某某有权要求张某甲迁出。

  笔者同意第二种处理意见，其理由如下：

  首先，民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。上述法律规定表明，房屋所有权的变动只要进行登记即可，交付并不是产权变动的要件，即只要进行了登记，无论是否完成交付，登记的权利人即享有房屋的所有权。本案中，房屋转让已登记至王某某的名下，王某某为房屋的合法的所有权人。

  其次，所有权是最完整的物权，房屋所有权人享有物权请求权，即当房屋的正常状态遭受或者可能遭受不法侵害时，所有权人有权请求加害人为一定行为或不为一定行为，以恢复物权的圆满状态。民法典第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。王某某作为案涉房屋的所有权人有权对侵害房屋物权的行为行使物权请求权，以恢复其对房屋享有的权利。

  再次，案涉房屋出售前，虽然张某甲一直与张某乙共同居住于其中，但张某甲并不能仅因此当然取得案涉房屋的物权或其他权利。当张某乙将房屋出售给王某某后，未经王某某的同意，则张某甲无权再居住于案涉房屋，且本案中亦没有证据证明张某甲继续居住于案涉房屋为有权占有，故王某某可以行使物上请求权，要求张某甲从案涉房屋中迁出。

  第四，案涉纠纷，王某某既可以行使物权请求权，即提出本案的主张，也可以行使债权请求权，即要求张某乙履行房屋买卖合同约定的房屋交付义务，存在请求权竞合，王某某有权择其一而行使。因此，第一种处理意见中认为王某某对房屋没有事实的管领力而要求其只能诉请张某乙按照合同约定交付房屋没有法律依据，否定了物权的绝对性和追及力，限制了王某某物权的行使。还有需要注意的是，如果要求张某乙向王某某交付房屋，纠纷的处理将会经过不必要的曲折，因为房屋已过户登记至王某某名下，张某乙对房屋已不享有任何权利，在法律上其已无权排除任何对案涉房屋物权行使的妨碍，纠纷的解决最终还会回到处理王某某与张某甲之间的关系上来。

  原标题：《【法学研究】房屋登记过户即可行使物上请求权》（来源：姜堰法院）