买房送车位没写进合同，购房人还能向开发商索赔吗？
编者按：
买房送车位别只听口头承诺，预售合同补充条款若明确排除先前说明、介绍和承诺，赠送车位很难再被认定；销售广告通常是要约邀请，只有具体确定且影响订约和价格才可能视为合同内容，关键是把车位写进合同并留证据。说好的买房送车位呢？法院：预售合同明确排除合同签订前的说明、介绍、承诺取代先前购买方案
【案情回放】
2015年1月，汪先生夫妇欲购买某房产公司在售房屋，与该房产公司销售经理协商后，双方约定了付款时间、方式以及购买房屋赠送车位一个。
2015年2月，房产公司与汪先生夫妇签订商品房预售合同及合同补充条款，约定双方权利义务以预售合同及补充条款为准。预售合同及补充条款未载明买房送车位事宜。
2016年11月，房产公司表示无法赠送车位，双方协商未果，汪先生夫妇诉至法院，要求判决涉争车位产权无偿归二人所有。一审法院驳回了汪先生夫妇的诉请。汪先生夫妇不服，上诉至上海市第一中级人民法院（以下简称“上海一中院”）。
【以案说法】
2018年8月，上海一中院对该案进行审理，汪先生夫妇、房产公司均到庭参加诉讼。汪先生夫妇认为房产公司应兑现赠送车位的承诺，请求撤销原判，支持原审诉请。房产公司则表示赠送车位事项未在购房合同中载明，请求驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点为：双方就买房送车位的约定是否为双方确认之交易条件？
汪先生夫妇辩称，他们是基于房产公司销售人员承诺买房送车位才签订合同并购买房屋的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三款规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”所以买房送车位的约定应当视为合同内容所确立的交易条件。
房产公司辩称，预售合同补充条款第四条约定“双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等）均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力”，预售合同经双方充分协商后达成一致，故买房送车位的在先约定已被签订在后的预售合同所变更。
上海一中院经审理认为，预售合同系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，买卖合同关系有效。预售合同补充条款第四条明确排除了合同签订前的说明、介绍、承诺，应认为预售合同及补充条款取代了先前的购买方案，包括赠送车位的承诺。商品房的销售广告及宣传资料为针对不特定主体所做，系针对潜在购买方就小区内普遍情况作出的说明与允诺。
本案汪先生夫妇主张的车位系双方就本案系争房屋购买达成的针对性方案，针对的是特定双方，并非针对购买系争楼盘的不特定主体，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三款规定。
上海一中院遂驳回上诉，维持原判。
法官提示：在涉及购买房屋等重大财产处分事项时，建议当事人在明确自身权利义务、充分了解协商交易内容后才予以签订相应合同，并尽可能将双方约定内容在合同中明确予以载明，以免引起不必要的损失。
【法辞典】
一、《中华人民共和国合同法》
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（案例撰写：上海一中院姚卫华）
专家评析
————知法善用、保护权益————
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：买房送车位只有口头承诺有效吗？
答：口头承诺不是当然无效，但打官司要看证据和合同。若预售合同及补充条款明确写了以合同为准、此前说明介绍承诺不作数，法院很可能认为后面的合同取代了先前口头方案；除非能证明该条款无效或开发商存在欺诈、格式条款未提示等情形，否则仅凭销售口头说送车位很难胜诉。
问题2：预售合同补充条款排除承诺有效吗？
答：这类条款通常属于双方签字确认的合同内容，法院会看是否真实意思表示、有没有违反强制性规定、开发商是否对免责或限责条款尽到提示说明义务。若条款明确排除合同签订前口头承诺，购房者又没把送车位写进合同，维权难度会明显增加。
问题3：宣传广告送车位能算合同内容吗？
答：商品房的销售广告和宣传资料一般是要约邀请，只有对房屋及相关设施说明允诺具体确定，并对订约和价格有重大影响，才可能视为要约并进入合同。针对小区不特定购房者的普遍宣传，和单独承诺送某个车位不一样，后者更要写进合同。
问题4：买房送车位没写进合同怎么维权？
答：先收集销售承诺的录音、聊天记录、宣传单、认购书、付款方案等，证明承诺具体且影响你买房；再书面要求开发商兑现或赔偿。协商投诉不成可起诉，但请求要结合合同条款和证据，若合同已明确排除先前承诺，需重点攻击条款效力或证明开发商存在欺诈误导。
问题5：开发商不认赠送车位可以要求赔偿吗？
答：能不能赔要看承诺是否构成合同内容以及你是否有损失。合同明确排除口头承诺时，法院未必支持继续履行送车位，但若有证据证明开发商故意以送车位诱导签约，可尝试主张缔约过失或欺诈赔偿，金额要对应车位价值或房价影响，不能只凭口头说法。
问题6：签购房合同怎么防止送车位承诺落空？
答：把车位位置、产权、使用年限、是否人防车位、交付时间、违约责任写进合同或补充协议，别接受“以后再说”。对销售口头承诺当场录音，要求加盖公章确认；签字前逐条看补充条款有没有排除先前承诺，有疑问当场要求删改并保留书面记录。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
先定案由
买房送车位纠纷一般按商品房销售合同纠纷处理，若开发商根本不承认承诺，也可能涉及缔约过失责任；先看认购书、预售合同和补充条款，判断是要求继续履行送车位，还是改为主张赔偿。
诉讼请求要落地
想继续要车位，就列判令开发商交付指定车位并协助办理产权或使用权手续；担心合同排除条款，可准备备位请求，要求赔偿车位价值或房价损失，金额参考同小区车位售价、租赁价和评估意见。
管辖法院先问清
通常向房屋所在地法院起诉，也可结合被告住所地、合同履行地和合同约定判断；立案前带合同、付款凭证、身份材料去诉讼服务中心问案由和材料清单，少跑冤枉路。
构成要件逐项对
重点看销售承诺是否具体确定、是否影响你签约和价格、合同补充条款是否有效排除、开发商有没有提示说明、你是否因承诺受损；车位是单独针对你的方案，还是小区普遍广告，法院认定会不同。
证据收集要趁早
保存宣传单、沙盘照片、销售录音、微信聊天、认购书、付款方案、合同及补充条款、车位价格资料、沟通函件和投诉回执；录音要能听清谁说的、说什么车位、什么条件，书面材料尽量盖章。
先协商投诉再起诉
书面发函要求兑现或赔偿，向住建、市场监管投诉销售误导，保留送达凭证；协商不成再起诉，别只口头交涉。
胜诉后申请执行
判决生效对方不履行，向一审法院执行局申请强制执行，提交判决书、执行申请书和车位、账户、房产等财产线索，配合法院查控。