土地登记材料造假，土地证会被撤销吗
编者按：
用虚假材料骗取国有土地使用证、登记范围超出司法拍卖标的，复议机关撤销该证合法。土地登记靠的是真实的权属来源证明，一旦发现有人用伪造文件把地登记到自己名下，应尽早调档取证并提起行政复议或诉讼，及时纠正错误登记，避免权益长期悬空。土地登记材料造假，土地证会被撤销吗
基本案情
1999年，黄某经法院委托拍卖，以30万元竞得陈某盛名下某楼房一栋，建基面积180.68平方米、建筑面积396.14平方米，并取得房地产权证。该楼房以外的相邻三块空地分别由陈某丽、陈某祝、金某等人持有临时土地使用证，长期空置，未办正式土地使用权证。
2003年4月，黄某及其代理人以拍卖所得房屋"包含上述空地"为由，向湛江市国土资源局申请办理土地使用权登记。2006年1月，湛江市政府向黄某核发国有土地使用证，登记划拨面积803.63平方米，明显超出司法拍卖标的范围。
2014年12月，陈某丽等人申请行政复议，请求撤销该土地证。广东省政府经审查并调阅法院执行卷宗，发现黄某提交的《拍卖成交确认书》与法院存档文书内容不一致，多出"含土地、折合1.68亩"字样，《成立确认书》经鉴定系伪造。检察机关的不予起诉说明和检察建议书亦确认登记资料存在弄虚作假。2016年8月，广东省政府作出行政复议决定，撤销该国有土地使用证。黄某不服提起行政诉讼，请求撤销该复议决定。
一审、二审均认为登记行为缺乏事实根据和法律依据，驳回黄某诉讼请求。黄某申请再审。最高人民法院提审后，于2019年裁定驳回黄某的再审申请。
争议焦点
复议机关撤销涉案国有土地使用证，认定事实是否清楚，即登记机关向黄某颁发土地证是否存在权属来源不清、证据不足的情形。
裁判要旨
申请土地使用权登记须提交真实、合法的土地权属来源证明。登记机关将土地登记内容扩大到司法拍卖标的物范围以外的土地，所依据的确认书与法院存档文书不一致、部分内容系伪造，属于认定事实不清、证据不足，复议机关依法撤销该土地证正确。
对确经司法拍卖合法取得的房屋项下土地，权属来源合法，登记部门应予办理；但申请材料存在虚假情形的，当事人应收集真实材料后重新提交登记申请，而非据此主张原证有效。
登记机关在颁证中未严格审查权属来源证明的真实性，导致登记范围超出实际取得范围，行政行为应予纠正。
裁判文书应对证据的关联、合法、真实性及采信与否充分说理；一审未列明当事人经质证的关联证据，也未说明采信或排除的理由，认定事实不准确，应予指正。
律师说法
土地证不是拿到手就万事大吉，权属来源一旦造假，即便登记多年也可能被撤销。实务中最容易出问题的是把司法拍卖只针对房屋的一部分，夸大成"连房带大片地"一并登记——只要登记机关调阅法院执行卷宗、检察卷宗，超出标的的部分很快会露馅。发现自己的地被别人登记了，别拖延，先去登记机关调取登记档案和权属来源材料，比对原始法院文书，固定伪造、涂改的证据，再在法定期限内提起行政复议或行政诉讼主张撤销。反过来，如果自己是靠拍卖、变卖合法取得土地，办证时务必只用真实材料，面积、四至据实申报；材料有瑕疵的，正确做法是补齐真实材料重新申请登记，而不是靠不实文件硬撑，否则一旦翻出来，合法的那部分反而跟着一起悬空。
法条链接
《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项第1目：具体行政行为主要事实不清、证据不足的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法。
《国家土地管理局土地登记规则》第十条：申请土地使用权登记，必须向土地管理部门提交土地权属来源证明等文件资料。
《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条：原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的，人民法院应当再审。
案例索引
本文案例来源：最高人民法院（2019）最高法行再96号行政裁定书。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
梳理权属来源
办土地证或怀疑别人侵权时，先把购地凭证、拍卖成交确认书、法院裁定书、划拨决定书、缴税缴款票据等一宗土地从原始取得到登记的全链条材料整理出来，明确自己合法取得的面积和四至范围，这是判断登记对不对的基础。
调取登记档案
到不动产登记中心申请查阅、复制涉案宗地的《土地登记申请表》《地籍调查审批表》《土地登记卡》及所附权属来源文件，看清楚对方到底是用什么材料办证的，与法院、检察存档逐字比对，找出"多出面积""文件对不上"的关键差异。
固定造假证据
把比对结果形成书面说明，对涂改、伪造的确认书、确认函申请笔迹或文书鉴定，调取检察机关不予起诉说明、检察建议书等官方文书，把"材料不实"这一点用权威证据锁死，这是复议和诉讼胜负的关键。
及时提起复议或诉讼
发现被侵权别拖延，自知道登记行为之日起六十日内向复议机关提交行政复议申请，请求撤销错误登记；复议维持或不服结果，再在法定期限内提起行政诉讼，把登记机关和实际占有人一并纳入审查范围。
制作证据清单
把所有证据按编号列表，逐项写明证据名称、来源、证明事项，如"证据3：法院执行卷宗存档确认书，证明登记所用确认书多出土地面积"，装订成册随复议或起诉材料一并提交，让审查人员一眼看清逻辑，避免因举证零散被忽略。
合法部分重新申报
撤销只是纠错手段，不是否定全部权益。属于自己真实取得的土地，剔除不实材料、补齐真实权属证明后重新申请登记；面积、四至据实填写，宁可少报也不掺假，避免合法利益因瑕疵材料一并落空。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：土地登记材料造假怎么维权？
答：先向不动产登记部门申请查阅、复制涉案土地登记档案，重点核对《拍卖成交确认书》《成立确认书》等权属来源材料与法院执行卷宗、检察文书是否一致，固定涂改、伪造的证据；再在法定期限内向作出登记的上一级政府或主管部门申请行政复议，对复议结果不服的可向法院提起行政诉讼，请求撤销错误登记。
问题2：土地使用证被撤销后还能重新办吗？
答：能。登记被撤销不等于土地就归别人。属于自己通过拍卖、变卖合法取得的土地，把之前提交的不实材料剔除，重新收集真实的权属来源证明，依照现行不动产登记规定重新提交登记申请即可，登记机关审查属实后应当依法办理。
问题3：行政复议怎么申请？
答：一般自知道该行政行为之日起六十日内提出，向作出登记的政府的本级或上一级机关递交复议申请书，写明申请人、被申请人、复议请求和事实理由，附上登记证书、权属材料、身份证明等证据。复议机关受理后进行书面或调查审查，作出维持、撤销或确认违法的决定。
问题4：邻居把我的地登记到他名下了怎么办？
答：先看自己手里有没有临时用地证、购地凭证、缴款票据等能证明权益的材料，再调取对方的登记档案，比对权属来源是否真实。若对方用了虚假材料，可以利害关系人身份申请行政复议，或申请登记机构办理更正登记；对处理结果不服的走诉讼途径，请求撤销越界登记。
问题5：房产证能证明土地使用权吗？
答：不能简单等同。房产证证明的是房屋所有权及其占用范围内的土地，范围以证载建基面积为准，不能自动延伸到房屋之外的空地。想主张房屋以外的土地，必须另有真实、合法的权属来源证明，否则超出部分不受保护。
问题6：登记材料是假的，证已经办下来怎么办？
答：伪造权属来源证明取得的登记，登记机关可依职权或依申请注销、更正，检察机关也可发出检察建议督促自纠。相关责任人情节严重的可能涉嫌伪造国家机关公文、证件等刑事责任。对权利人而言，正确做法是主动改用真实材料重新申请，用合法部分把登记"坐实"。