买一楼附送花园无法兑现，购房者能不能解除商品房买卖合同？
编者按：
置业顾问口头许诺一楼附赠私家花园，但购房补充协议里面已经写明无法保障绿地单独使用，同时该块绿地归属全体小区业主共有，购房者单纯以此理由要求解除购房合同，大多很难得到支持。大家在签合同之前，务必把花园的具体方位、范围边界、使用权限落实到书面条款中，同步查阅规划公示资料，不能只听信销售人员的口头说辞。女子购房时销售承诺“买一楼送私家花园”，交房后却发现实际为公共绿地，法院判了
业主购房时，销售人员承诺所购买的小区一楼房屋毗邻绿地可作为私家花园使用，可房屋买卖合同的补充协议却约定“出卖人不保证业主可专有使用该绿地”，业主到底是否可以独享该绿地？近日，四川天府新区法院审结该起商品房预售合同纠纷，认定业主以销售人员承诺无法兑现，不能实现合同目的而要求解除合同的主张无法律依据，判决驳回该业主的诉讼请求。
谢女士购买某开发商开发的某楼盘底层商品房，案涉房屋毗邻小区公共绿地。双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。补充协议约定：销售人员口头介绍与合同文本不一致的，不构成合同内容；一楼业主可对毗邻绿地承担维护管理，不享有所有权，出卖人不保证业主可专有使用该绿地，如因其他业主、行政机关提出使用异议，相关风险由业主自行承担。房屋交付后，谢女士欲将阳台外毗邻房屋的绿地合围建私家花园。施工过程中，遭到其他业主反对、投诉。随后，行政主管部门发布公告及业主告知书，明确案涉争议绿地属于全体业主共有，禁止个人私自侵占占用。谢女士遂向法院提起诉讼，要求解除案涉合同，退还购房款并支付利息。
庭审中，谢女士主张，在签订合同前，销售人员承诺毗邻绿地可以作为私家花园使用。现在无法建私家花园，故不能实现合同目的，应当解除。法院经审理认为，案涉合同补充协议明确约定销售人员口头介绍与合同文本不一致的，不构成合同内容。也明确约定了出卖人不保证业主能专有使用该绿地，其他业主提出使用异议，风险自行承担。同时，也无证据证明案涉毗邻绿地存在法定“明示”的情形。谢女士关于不能实现合同目的的主张没有事实、合同和法律依据，遂判决驳回了谢女士的诉讼请求。
法官说法
该案承办法官张书扬表示，依法成立的合同对双方具有约束力。在履行合同或双方发生争议时，双方签订的合同才是确定双方权利义务的依据，而非一方销售人员或工作人员在合同之前的介绍、承诺。所以，在购房过程中，购房者应重视合同具体条款，而不应轻信销售人员的介绍、“承诺”。
在购房过程中，普遍存在毗邻绿地使用问题。是否允许业主占有使用，除合同有约定外，还须具备法律规定的“明示”条件。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”也就是说，小区绿地属于业主共有，除非符合“明示”要件。这个“明示”，并非是购房时开发商向购买该住房的业主单独的明示或在购房合同中“写明”归该业主，而是相关规划文件在事实上将特定区域绿地明确分配给了该房屋并通过公示等方式使其他业主知晓了该事实。所以，在购房过程中，对于毗邻绿地可做私家花园等介绍、承诺，应保持高度谨慎的态度，要求开发商提供法定“明示”的相关文件。
张夏杜 四川日报报业集团四川法治报记者 刘冰玉
专家评析
————知法善用、保护权益————
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：买一楼送花园的销售承诺能信吗？
答：口头宣讲不能直接算作合同约定内容；要是购房合同、补充协议写明销售推广内容不算合同组成部分、不承诺绿地专属使用、相关风险由购房者自行承担，后续想要兑现花园承诺或者以此退房，维权门槛很高。签合同前尽量要求开发商把花园位置、四至范围、使用权限、规划备案情况全部落实在书面文件上。
问题2：一楼旁边的绿地可以围起来当自家院子吗？
答：小区内绿地在法律上归全体业主共同所有，个人不能私自圈占改造；只有规划图纸明确标注该块绿地专供对应房屋使用，并且向全体业主对外公示之后，才有可能具备专属使用的基础。单凭销售口头承诺，不等于拿到绿地专有使用权，私自搭建围挡还有被业主投诉、被行政部门责令恢复原貌的风险。
问题3：补充协议写了不保障绿地专属使用该怎么办？
答：这类条款会直接影响后续维权结果，签字之前一定要逐字核对，重点留意 “口头推介不作为合同内容”“绿地不承诺单独使用”“其他业主提出异议由买受人自行负责” 这类表述。如果不认可该条款，应当当场提出修改、增加补充约定，不要先签字，再寄希望于事后推翻该约定。
问题4：销售口头承诺没有写进合同，还可以索要赔偿吗？
答：只凭口头承诺去主张赔偿，胜诉概率偏低，除非能够举证证明该许诺已经构成合同约定，或是开发商存在虚假宣传、欺诈等法定情形。需要完整保留宣传彩页、沙盘实拍、聊天记录、沟通录音等材料，交由律师结合全部证据评估，判断是否可以走撤销合同、主张违约赔偿等维权途径。
问题5：开发商把公共绿地许诺赠送给购房者，该怎么维权？
答：可以向自然资源、住建、城管等主管部门提交投诉，申请核查绿地规划属性与权属；如果行政核查结果认定绿地属于业主共有、禁止单独占用，购房者要立刻停止围建行为。购房者也可以依据购房合同向开发商追责，但是想要解除合同，需要举证开发商已经构成根本违约、购房的合同目的已经无法实现。
问题6：打算买带院子的一楼，签合同有哪些要点？
答：仔细核验购房主合同以及补充协议，看里面是否写明院子、绿地的位置、面积、专属使用权依据，同时核验规划文件以及公示记录；要求开发商出示对应的规划备案材料，不要接受 “可自行使用”“负责管护” 这类模糊不清的描述。所有销售承诺都要转化为书面条款，留存全套证据，再决定是否签署合同。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
梳理材料厘清法律关系
收集商品房买卖合同、补充协议、宣传物料、沙盘照片、销售聊天记录、沟通录音，先区分纠纷属于商品房预售合同纠纷，还是绿地权属、相邻侵权纠纷；重点核查补充协议是否设置口头宣传不算合同内容、不保障绿地专属使用、风险由购房者自行承担这类格式约定。
确定诉求再启动诉讼
如果还想继续使用绿地，可以起诉主张违约赔偿、确认绿地合理使用条件；如果想要退房退款，则诉求为解除合同、返还购房本金以及对应利息。主张解除合同举证要求更高，起诉理由要围绕开发商构成根本违约、购房核心目的落空展开，不能简单以销售承诺没兑现直接起诉退房。
调取材料核实绿地权属公示信息
向自然资源、住建部门提交政府信息公开申请，核实涉案绿地是否属于业主共有，有没有规划文件明确划定给特定房屋专属使用、对应的业主公示材料；如果行政答复明确禁止占用，要第一时间停止围挡施工，防止损失和处罚扩大。
依据法律要件整理证据链
起诉要求解除合同，需要证明相关花园许诺已经构成合同内容，开发商违约直接导致买房的核心目的无法实现；若是权属、侵权纠纷，要举证绿地位置、权属情况、占用事实以及自身损失。可用证据包含合同原件、宣传资料、微信聊天记录、录音、行政答复、现场影像、物业书面说明等。
明确管辖规范完成立案
商品房买卖合同纠纷，一般由被告所在地或者合同履行地人民法院管辖，可以到线下诉讼服务中心或者线上人民法院平台提交起诉状、证据清单、身份材料；行政投诉举报和民事索赔可以同步开展，但两套途径的流程、诉求要分开处理，不要混为一谈。
庭审质证锁定争议焦点
开庭携带全部证据原件以备核对，保证各项证据能够相互印证；质证重点围绕开发商是否对补充协议尽到提示说明义务、格式免责条款效力、销售口头承诺能否约束开发商展开。主张格式条款未被提示告知的，需要提交签约过程相关佐证材料。
拿到生效文书申请强制执行
开发商拒不履行生效判决书内容的，可以向一审法院或者被执行财产所在地法院申请强制执行，提交强制执行申请书、裁判生效证明、财产线索；在起诉之前或者诉讼过程中，满足条件可以申请财产保全，避免胜诉之后无法回款。