提前解除商铺租赁合同，加装电梯等设备应该归谁？法官这样判
编者按：
商铺租赁合同提前解除，电梯、扶梯、空调等装修设备到底归谁？法院明确：合同有约定按约定处理，租赁期未满不能当然主张设备归出租人。承租人违约导致合同解除，装修残值损失原则上不予赔偿，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿。商业租赁中，经营必需的装修物对出租人有益，可认定合理利用范围，装饰性装修物除外。合同解除后装修物如何处理，重点考量当事人约定、装修是否合法添附、装修物对出租人是否有益、双方过错程度等因素，公平原则贯穿始终。商铺租赁合同提前解除，安装的电梯等设备该归谁？
商贸公司租赁商铺并在内安装了扶梯和货梯等装修物后因经营不善无法按期缴纳租金导致提前解除租赁合同那么这些装修物该如何处置。
案情简述
某房地产开发公司名下有一套二层商铺。2018年4月，某食品商贸公司承租该商铺用于经营超市。租赁期间，商贸公司为装修商铺，购置了两台连接一二层的扶梯、一台货梯，并安装了空调、变压器及发电机等设备。后因经营不善，商贸公司开始拖欠租金。
2024年5月11日，房地产开发公司向商贸公司发出催告函，要求其三日内付清欠租，否则租赁合同自动解除，商铺收回。商贸公司当日签收该函，但未履行付款义务。2024年6月3日，商贸公司停止营业并关闭超市，但未按约定交还商铺。
经房地产开发公司多次催告无果，遂将商贸公司及其股东李某诉至法院。
房地产开发公司认为，商贸公司在收到租金催缴函后，未在指定期限内支付拖欠的租金、电费及违约金，导致合同目的无法实现，其有权解除合同。根据约定，租赁合同已于2024年5月14日自动解除。
原租赁合同明确约定：租赁期满后，商贸公司投入建设的设备设施及物件，除可移动的部分归商贸公司所有可以搬走外，商贸公司不得拆除所有投入的装修工程、机电设备（比如电梯、扶梯、空调等）及设施，应无偿移交给房地产开发公司归其所有。据此，商贸公司交付商铺的同时，应无偿交付电梯等相应设备。
商贸公司和李某共同辩称，合同约定将电梯等设备无偿移交给房地产开发公司，是考虑到十五年的租赁期满后，相关设备已经接近报废状态，此时设备折旧率非常高且使用价值低。现相关设备仅投入使用五年，若房地产开发公司需要继续使用该设备，应按照设备的市场价值支付相应费用。
法院审理
法院审理后认为，商贸公司已逾期缴纳租金达45天以上，合同约定的解除条件已经成就，房地产开发公司有权单方面解除合同，房地产开发公司发送的函已到达商贸公司，故确认双方之间的租赁合同解除。
关于案涉电梯等设备的归属及补偿费用的问题。法院认为，根据合同约定，租赁期满后设备才归房地产开发公司所有。现租赁期限未届满，虽导致租赁合同解除的责任在商贸公司，但房地产开发公司主张电梯等设备无偿归其所有，不符合合同约定及公平原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
本案中，案涉的电梯等设备附合于建筑物，拆走使用价值不大，房地产开发公司主张归其所有，视为同意利用，故房地产开发公司应适当补偿。综合电梯等相关设备的使用年限及违约责任归属、后期维护成本等因素，一审判决房地产开发公司按照相关比例支付补偿费用，二审维持原判。
法官说法
装修行为属于民法理论中的添附行为。对于合同解除后装修物的处理，主要考虑如下几种因素:
当事人是否有约定
当事人就退租时装修物如何处理有约定的，按约定办理。
装修行为是否属于合法添附
出租人未同意装修的，装修行为不属于合法添附行为，承租人的装修残值损失应由其自行负担。
装修物对出租人是否有益
出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。若装修物涉及公共用途的，如水、电、消防、排污、照明设施等，即使出租人不同意利用，但按照充分发挥物的效用原则，可认定对出租人有益。在商业租赁领域，若装修物系经营用途所必须的，出租人收回房屋后用于相同经营目的，可认定对出租人有益。但装饰性的装修物除外。
当事人是否有过错
因出租人原因解除合同的，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因承租人原因解除合同的，可依其违约过错程度酌情扣减出租人的补偿比例。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
法官提示
为避免退租时发生争议，承租人在装修前应取得出租人的同意，并对装修物的处理进行协商约定。
来源：广西高院、天津高法
专家评析
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（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
先理清合同条款和解除原因
先把租赁合同从头到尾翻一遍，重点看装修条款、设备归属条款、违约责任条款和解除条件条款。弄清楚是谁违约、违约到什么程度、对方催告解除的程序是否合法，这些是主张权利的基础。
把付款和沟通记录全部固定
租金转账凭证、催缴函、解除合同通知函、签收记录、微信聊天记录、电话录音都要保存好。如果是对方违约，要证明自己按时履约；如果是自己违约，也要掌握对方主张的金额和依据是否真实合理。
给装修和设备做价值梳理
列一份装修投入清单，把电梯、扶梯、空调、变压器等设备的品牌、购置时间、合同、发票、付款凭证整理出来。必要时可委托第三方评估机构对设备的现存价值和剩余利用价值做评估，这直接关系到补偿数额的谈判筹码。
先发函协商再考虑诉讼
带着证据和评估结果跟对方谈，谈不拢就先发律师函，明确自己的主张和法律依据。协商全程留痕，书面往来保留原件，为后续诉讼做准备。
起诉时把请求设计周全
诉讼请求里可以把设备归属、补偿金额、违约金调整、押金退还等一并提出。主张装修残值补偿的，要说明出租人同意利用的事实和理由；被索违约金的，可以从过高角度请求法院酌减。
判决后留意执行和交接细节
拿到生效判决后，按判决确定的金额和期限履行或申请执行。腾退交接时双方一起做设备清点，拍照录像留存现状，签书面交接确认单，防止交接后再起争议。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：商铺租赁合同没到期就解除了，我装的电梯还能拆走吗？
答：要看合同约定和实际情况。如果合同约定期满后设备无偿归出租人，而租期未满合同就解除了，法院一般不会直接判设备归出租人，也不会当然允许你拆走。电梯、扶梯这类设备与建筑形成附合，拆下来使用价值不大，强行拆除可能破坏房屋结构，法院通常会判设备归出租人继续利用，但出租人要按利用价值给你适当补偿。
问题2：承租人违约退租，装修残值损失还能要回来吗？
答：原则上要不回来。按照房屋租赁司法解释，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租期内装修残值损失的，法院不予支持。但有一个例外：出租人同意利用这些装修物的，要在利用价值范围内适当补偿，具体比例会综合考虑设备使用年限、违约过错程度和后期维护成本等因素。
问题3：合同里写了退租后设备无偿归房东，租期没满也要遵守吗？
答：不一定。这类条款通常是针对租期届满、设备接近报废的情况设计的。如果租赁期远未届满，设备还很新，法院会考虑公平原则，不会简单照搬合同约定判设备归出租人，而是倾向由出租人按设备实际价值适当补偿承租人，兼顾双方利益。
问题4：哪些装修物算对出租人有益的？
答：涉及公共用途的水电、消防、排污、照明设施，即使出租人不同意利用，基于物尽其用原则也可认定对出租人有益。商业租赁中，装修物是经营必需的，出租人收回房屋后还打算做同类经营的，同样可认定为有益。但纯装饰性的装修物，比如特定风格的软装造型，一般不在这个范围内。
问题5：装修前没经过房东同意，退租时怎么处理？
答：出租人未同意装修的，装修行为不属于合法添附，装修残值损失要承租人自己承担。所以装修前一定要取得出租人书面同意，最好把装修范围、费用承担、退租时装修物的处理方式都写进合同或补充协议，避免日后各说各话。
问题6：房东和承租人都没过错，合同解除装修损失怎么分？
答：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。如果是出租人原因导致解除，出租人要赔偿承租人剩余租期内的装修残值损失，具体数额可协商，协商不成可委托评估鉴定。