商品房营销宣传不真实，构成虚假商业宣传被罚

某公司诉某区市场监管局虚假商业宣传行政处罚案

  【裁判要旨】

  房地产开发商虽未将宣传内容写入购房合同，但其拍摄的商品房介绍视频，对购房者的消费预期产生实质性影响，若实际交付房屋未达到视频宣传所承诺标准的，构成虚假商业宣传。行政机关依法对房地产开发商作出行政处罚，人民法院予以支持。

  【基本案情】

  某公司系房地产开发商，2022年2月，某区市场监管局接到反映称，某公司在商品房介绍视频中宣称从电梯间到入户门墙壁均是瓷砖到顶，现即将交房，入户前室墙壁未贴瓷砖，存在虚假宣传行为。2022年6月，该项目开始交房，同年8月执法人员再次现场检查时，除样板间和3号楼1单元中户外，其余7幢房屋入户前室墙壁均未贴瓷砖，与该公司售房时宣传的交付标准明显不一致。2023年3月，某区市场监管局作出处罚决定，认定某公司对其销售的楼盘作虚假或引人误解的商业宣传，违反《反不正当竞争法》第八条的规定，依据该法第二十条第一款的规定，责令某公司停止上述违法行为，并处罚款。某公司诉至法院，请求撤销该处罚决定。

  【裁判结果】

  连云港市赣榆区法院一审认为，某公司在其营销中心和样板间拍摄项目介绍视频，并公开上传于第三方网络平台，属于商业宣传行为。某公司采用“网络平台公开+向有购房意向者定向推送”的方式进行宣传，传播力强，受众精准，其在视频中宣称电梯间到入户前室墙壁均贴有瓷砖，相关内容虽未写入购房合同，但对购房者的消费预期已产生实质性影响，因实际交付房屋未达到视频宣传承诺的标准，故构成虚假商业宣传。某区市场监管局在法定幅度范围内对某公司处以罚款，认定事实清楚，适用法律正确，量罚得当。一审法院遂判决驳回某公司的诉讼请求。某公司不服，提起上诉。连云港中院二审判决驳回上诉，维持原判。

  【典型意义】

  商品房的营销宣传应当真实、合法。企业在利用互联网宣传商品房时，需严格遵守《反不正当竞争法》等相关规定，不得通过网络、短视频等平台进行虚假、夸大宣传，误导消费者。本案裁判坚持“宣传内容关联性—受众认知影响度—法益侵害实质性”的三阶审查标准，监督支持市场监管部门依法行政，规范房地产市场秩序，切实保障购房者合法权益，有利于保障房地产市场健康有序发展。（来源于江苏法院2024年度行政审判典型案例）