城镇户籍返乡人员能否办理宅基地使用权登记？
编者按：
本案明确宅基地权益认定以实质生活关联为准，而非唯户籍论。城镇户籍退休返乡人员与村集体形成稳定生活关系，有权办理宅基地登记，登记轻微程序瑕疵不导致证照撤销，同时确认城镇子女可依法继承农村房屋及对应宅基地使用权。城镇户籍返乡人员能否办理宅基地使用权登记？
一、基本案情
涉案人员原系医院退休工作人员，户籍登记为城镇居民户口，退休后将户籍迁回原籍农村集体经济组织，长期在村内祖宅居住生活。2009年，其对老旧祖宅进行续建翻新，2010年房屋建设完工。2010年11月，该人员向当地国土部门提交土地登记申请书、身份证明、土地权属证明书等材料，申请涉案集体土地使用权登记。相关部门经地籍调查、测绘、公告、审批等流程后，于2011年核发集体土地使用证。
该人员去世后，其两名女儿因涉案土地及地上房屋继承产生纠纷。一方当事人在继承诉讼中获知案涉土地登记行为，遂提起行政诉讼，主张登记土地系其家庭承包土地，登记行为违法，请求撤销案涉集体土地使用证。一审、二审法院均以案涉土地登记主体非集体经济组织成员、权属证明适用错误、地籍调查程序瑕疵为由，判决撤销案涉土地证。另一方当事人不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
二、争议焦点
城镇户籍退休返乡、与村集体形成稳定生活关系的人员，是否有权办理农村宅基地使用权登记，案涉土地登记行为是否应予撤销。
三、裁判要旨
1. 城镇户籍人员退休后迁回农村原籍，长期居住生活、依托集体土地形成稳定生产生活关系，具备祖宅修缮、翻建及宅基地登记的主体资格，不能仅以户籍性质否定其合法宅基地权益。
2. 土地登记行为存在轻微程序瑕疵，但登记主体已去世，撤销土地证无法实质解决遗产继承及权益争议，反而会激化家庭矛盾，无需否定登记效力。
3. 城镇户籍子女可依据房地一体原则，继承农村房屋所有权及对应宅基地使用权，可依法办理不动产确权登记。
四、律师说法
农村宅基地权益认定不能单纯以户籍性质作为唯一判定标准，司法实践中更注重审查权益人与村集体的实际生活关联、土地依附关系等实质要件。城镇户籍的退休人员，若退休后长期回原籍农村居住，依托村内宅基地满足基本居住需求，与集体经济组织形成稳定的生产生活关系，即便户籍未变更为农村集体户口，依然享有祖宅翻建、修缮及办理宅基地使用权登记的合法权利，行政机关及司法机关不得仅凭户籍属性否定其合法权益。同时，我国现行规则明确房地一体继承原则，城镇户籍子女可依法继承农村房屋，并随之取得对应宅基地的使用权，可正常办理不动产登记备案，该权益受法律保护。普通民众遇到宅基地登记、继承纠纷时，无需单一纠结户籍身份问题，应重点收集长期居住、村集体同意建房、土地实际使用等关键证据。对于存在轻微程序瑕疵但实体权益合法的土地登记行为，司法机关不会轻易撤销，避免机械适用法律导致当事人合法居住权益受损，家庭成员之间的宅基地与房屋继承争议，优先通过协商调解化解，更利于妥善解决纠纷、维护家庭权益。
五、法条链接
1.中华人民共和国行政诉讼法
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》解释
第一百一十九条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百二十二条人民法院审理再审案件，认为原生效判决、裁定确有错误，在撤销原生效判决或者裁定的同时，可以对生效判决、裁定的内容作出相应裁判，也可以裁定撤销生效判决或者裁定，发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理。
3.自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复
六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
六、案例索引
本文案例来源：最高人民法院（2020）最高法行再375号行政判决书
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定居住关联证据
长期返乡居住的，留存村委居住证明、日常居住凭证、生活缴费记录、邻里证明等，证实与村集体存在稳定生产生活关系，佐证宅基地使用主体资格。
收集建房审批材料
妥善保存祖宅翻建、修缮的村委及村民小组审批同意文件、建房施工记录、房屋建成佐证材料，证明建房行为合法合规。
梳理不动产登记资料
整理土地登记申请书、权属证明、地籍调查材料、登记公告记录、不动产权证书等全套档案，核查登记程序瑕疵与实体合法的区别。
优先内部协商调解
家庭成员之间的宅基地、房屋继承纠纷，先通过家庭协商、村委会、司法所调解解决，减少诉讼成本，避免矛盾激化。
依法提起司法维权
协商调解无果的，可委托专业律师梳理案件事实，明确核心争议焦点，针对错误的行政判决、登记撤销裁定，依法申请再审、上诉，维护自身宅基地继承及登记权益。
留存确权登记凭证
维权胜诉后，及时依据生效裁判文书，到不动产登记部门完善权属登记，备注合法继承身份，固定不动产合法权益。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：城镇户籍返乡人员能办宅基地登记吗？
答：可以，退休后回原籍长期居住、依托集体土地生活，与村集体形成稳定关系，即便为城镇户籍，也可合法办理宅基地使用权登记、翻建祖宅。
问题2：宅基地登记程序瑕疵会直接撤证吗？
答：不会，仅存在轻微程序瑕疵，但权利人已离世、撤证无法解决实质权益纠纷的，司法机关不予撤销土地证，保留登记效力。
问题3：城镇户口子女可以继承宅基地吗？
答：可以，依据房地一体原则，城镇户籍子女可继承农村房屋所有权，同时取得房屋对应的宅基地使用权，可依法办理确权登记。
问题4：宅基地权益认定只看户籍性质吗？
答：不是，司法实践综合考量实际居住情况、土地依附关系、村集体认可情况等实质要件，不机械适用唯户籍判定标准。
问题5：家庭成员宅基地继承纠纷怎么处理？
答：优先通过家庭成员协商、村委调解化解争议，协商不成再通过诉讼途径，依据房地一体继承规则主张合法权益。
问题6：翻建祖宅后如何办理土地登记？
答：经村民小组、村委会同意，备齐身份材料、建房证明、居住证明等资料，向国土及不动产登记部门申请，经核查公告后即可办理登记。