物业被业主解聘后拒不退出怎么办？
编者按：
物业合同终止后原物业公司退出小区是法定义务，与是否存在民事争议或是否完成交接无关。拒不退场不仅构成违约，更面临行政处罚，住建部门可责令限期改正并处以罚款。业主可通过行政投诉、民事诉讼等途径维权，物业不得收取合同终止后的物业费。物业公司被业主解聘 拒不退出小区被行政处罚
物业服务关系着千家万户的居住品质。物业公司服务不达标、拒不整改，无法满足业主居住需求时，业主有权依规解聘物业、更换服务主体。
但现实中，部分物业公司合同终止、被业主合法解聘后，拒绝办理交接手续，拒不退出物业服务区域。近日，北京市第一中级人民法院审结了这样一起案件。
1.案情回顾
某物业公司因被某小区业主大会解聘，但未在规定期限内退出原物业管理区域，某区住建委作出《责令改正通知书》，责令其限期退出物业管理区域。期限届满后因该物业公司仍未退出，区住建委遂作出《行政处罚决定书》对其处以罚款处罚。
该物业公司不服，提起行政诉讼。其主张因本案涉及的相关民事争议尚未解决、尚未完成交接手续，故其未能退出物业管理区域。一审法院判决驳回物业公司的诉讼请求。物业公司不服，提起上诉。
2.法院审理
北京市第一中级人民法院经审理认为，根据《北京市物业管理条例》第七十六条第一款、第九十七条的规定，物业服务合同终止后，原物业公司退出物业管理区域是其法定义务，与是否存在民事争议无关。且第七十六条第一款规定的交接义务与退出义务具有独立性，行政机关作出责令退出物业管理区域的决定时，仅需审查双方物业服务合同是否终止，无需考虑民事纠纷是否解决，亦无需以交接手续完成作为前提。
因物业公司未在法规规定的期限内退出原物业管理区域，区住建委作出的《责令改正通知书》具有事实和法律依据，并无不当。后经两次现场检查，该物业公司仍在为案涉小区提供物业服务，小区内相关公共设施设备等仍由该物业公司管理。区住建委据此认定该物业公司的行为违反了《北京市物业管理条例》第七十六条第一款的规定，且不存在从轻、减轻或者不予处罚的情形，故依据该条例第九十七条及《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准》的相关规定对该公司予以处罚，并无不当，处罚幅度亦适当。综上，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。
3.法官说法
在物业服务合同解除后，原物业服务人应当依照《北京市物业管理条例》的规定履行交接义务并退出物业管理区域，二者之间没有先后关系，原物业服务人不得以未完成交接工作为由拒绝退出小区。
即便在法定期限内未完成交接工作，原物业服务人亦应按期退出物业管理区域，为业主选聘的新物业服务人进入小区提供便利条件，维护业主的合法权益。物业服务合同终止后拒不撤场的行为，不单纯属于违约行为，同时构成行政违法行为，相关主体应当承担相应法律责任。
本文原载于《北京青年报》 来源：北京市第一中级人民法院
2026年08月11日第10版
供稿：行政庭
作者：李茜 李晓林
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
确认解聘程序合法有效
第一步先回头看——业主大会表决解聘物业的程序是不是合法的。参与投票的业主面积和人数是否达到法定比例，决议有没有书面通知物业公司。程序如果有瑕疵，后面所有维权都会被动。
收集并固定证据
把能证明物业赖着不走的证据都留好：业主大会解聘决议的书面文件、给物业公司的解聘通知及送达回执、物业仍在提供服务的照片和视频、公共设施仍由老物业管理的现场记录、物业拒绝交接的书面回复或沟通记录。证据越扎实，后面投诉和起诉越有底气。
向住建部门投诉举报
由业委会代表全体业主，向小区所在地的区住房和城乡建设主管部门提交书面投诉，附上证据材料，要求责令物业限期退出并给予行政处罚。住建部门会立案调查，下达责令改正通知书；逾期不改的就会开罚单。
提起民事诉讼
行政投诉的同时或之后，业委会可以作为原告向法院起诉，请求判令原物业公司退出物业服务区域、移交物业用房和相关设施资料。法院判决后物业还不走的，申请法院强制执行。
盯紧交接过程防止遗留问题
物业退出时要把共用部分、档案资料、预收代收费用等全部交接清楚。业委会要派人全程参与交接，逐项核对，该签字的地方看清楚再签，避免日后扯皮。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：物业被业主解聘后拒不退出小区，业主该怎么办？
答：业主可以走两条路：一是向当地住建部门投诉举报，要求对原物业公司进行行政处罚；二是由业委会向法院起诉，请求法院判令物业退出并移交相关设施和资料。两条路可以同时走，不冲突。
问题2：老物业赖着不走，业主还要不要交物业费？
答：不需要。法律规定，原物业公司在合同终止后拒不退场的，不得请求业主支付合同终止后的物业费。物业赖着不走还催交费，业主完全可以依法拒绝。
问题3：物业公司说民事纠纷没解决、交接没完成，所以不能退出，这理由站得住脚吗？
答：站不住脚。法院已经明确，退出是法定义务，与民事争议无关，交接义务和退出义务是独立的，不存在先后关系。物业不能以“没交接完”为借口赖着不走。
问题4：业主大会解聘物业公司要走哪些程序？
答：首先由业委会组织召开业主大会投票表决，需要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的业主中面积过半数且人数过半数同意。表决通过后，应当提前六十日书面通知物业公司。
问题5：物业拒不退出会受到什么行政处罚？
答：根据《北京市物业管理条例》第九十七条，住建部门会先责令限期改正；逾期不改的予以通报，拒不移交资料或财物的处一万元以上十万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元罚款。部分地区还会记入信用档案、两年内不得承接新项目。
问题6：物业被解聘后拒不退场，业委会起诉能赢吗？
答：能赢。法院对此类案件态度鲜明，只要业主大会解聘程序合法有效，法院会判令物业退出小区并办理交接手续。判决生效后物业仍不履行的，业委会可以申请法院强制执行。