楼上空调平台漏水致损如何维权？
编者按：
空调外机平台虽位于建筑外侧，但构造独立且仅供楼上排他使用，依法属于业主专有部分。因日常清理维护不当导致地漏堵塞积水渗漏，不能以台风暴雨主张免责，楼上业主应承担全部赔偿责任。“都是台风惹的祸”？空调外机平台积水致楼下受损，谁担责？
一场台风过后，因二楼住户空调外机平台排水不畅，导致楼下住户家中发生漏水。当楼下邻居起诉索赔时，楼上住户却认为，空调外机平台位于建筑物外侧，属于全体业主共有部分，日常维护应由物业公司负责，台风带来的强降雨也是导致平台积水的重要因素，所以自家无需担责。那么，空调外机平台究竟属于业主专有部分还是共有部分？台风暴雨又能否成为楼上住户的免责理由？
上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）经审理后，对这起财产损害赔偿纠纷作出了一审判决，全额支持楼下住户关于房屋修复费用的诉讼请求。
案件回顾
空调外机平台积水，楼下房屋因此受损
2024年9月20日，受台风影响，上海迎来强降雨。第二天，家住某小区101室的小张（化名）发现家中客厅西南角漏水，天花板、墙面和地板均受到不同程度的损害。经查看，漏水与楼上201室阳台外侧的空调外机平台积水有关。该平台的地漏附近堆积有树叶、垃圾等杂物，雨水无法顺畅排出，因此形成积水并向下渗漏。
事件发生后，小张要求201室的业主小周夫妇（化名）赔偿房屋修复费用，小周夫妇对此却并不认可，小张于是向浦东法院提起诉讼。
小张诉称，涉案的空调外机平台一直是由小周夫妇使用，日常的清理和维护工作也应该由他们负责。正是由于小周夫妇长期没有清理平台，导致地漏附近堆积树叶、垃圾等杂物，台风期间的大量降雨使积水无法及时排出，最终渗漏至自家，造成房屋受损，因此要求小周夫妇承担房屋修复费用3400余元。
小周夫妇则表示，空调外机平台位于阳台封窗之外，并非自家单独使用的区域，而是属于公共区域，日常管理责任应由物业负责。此外，台风天气下，短时间内带来大量降雨导致平台积水，也是造成此次漏水的重要原因，故自家无需承担赔偿责任。
法院判决
外机平台属楼上专有，管理不当应当赔偿
浦东法院经审理后认为，本案的争议焦点在于，空调外机平台究竟属于楼上住户专有部分、应由楼上住户管理，还是属于全体业主共有部分、应由物业公司负责维护。对此，应结合建筑物区分所有权的规则以及实际使用、管理情况进行综合判断。
《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，认定建筑区划内的特定空间是否属于专有部分，应当考察其是否具有构造上的独立性、利用上的独立性，以及能否登记成为特定业主所有权的客体。
本案中，201室的空调外机平台虽不是直接登记为特定业主名下的财产，但从构造上看，该平台与阳台直接相连，与其他区域界限明确，具有相对独立性；从使用上看，该平台仅供201室住户放置空调外机使用，其他业主无法进入或者共同使用，具有排他使用的特点。因此，该平台应属201室业主的专有部分，由小周夫妇承担日常维护和管理责任。
至于台风暴雨天气能否成为免责理由，法院认为，正是由于小周夫妇未能充分履行空调外机平台的日常清扫和管理义务，导致地漏处杂物堵塞，雨水无法正常排出，才最终渗漏至楼下，造成101室天花板、墙面和地板受损。因此，二人不能以台风暴雨为由免责，应当承担全部赔偿责任。
据此，浦东法院一审判决小周夫妇赔偿小张房屋修复费用3400余元。宣判后，双方均未上诉，判决已经生效。
法官说法
姚彩虹
浦东法院
惠南法庭法官
司法实践中，因空调外机平台、露台等特殊位置管理不当引发的侵权责任纠纷时有发生。判断责任归属时，不能简单以“是否在楼房外侧”作为标准，而是要看这个区域是谁在使用、谁在管理、谁有义务维护。如果属于业主专门使用的区域，应当承担相应的管理和维护责任。
这些区域漏水引发的纠纷中，台风、暴雨等虽然属于不可控的外部因素，看似属于“不可抗力”，但并不意味着涉事业主可以因此免责。因日常管理维护不当造成的损害事件，应结合个案具体情况综合判断责任归属。
夏季台风、暴雨天气频发，业主应定期检查阳台、空调外机平台等区域，及时清理落叶、垃圾等杂物，确保排水设施畅通，避免因疏于管理引发纠纷。物业公司也应加强对公共区域的巡查和维护，发现安全隐患及时处理。只有业主和物业协力做好日常维护，才能有效降低漏水风险、减少邻里纠纷，助力营造安全、和睦的邻里环境。
线索提供丨惠南法庭
本文作者丨魏怡霏 来源：上海浦东法院
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
现场拍照录像固定证据
发现漏水立即多角度拍摄天花板、墙面、地板受损情况，同时拍摄楼上空调外机平台积水、地漏堵塞、落叶垃圾堆积等画面。视频要连续记录，从楼下受损处拍到楼上平台，形成完整证据链。最好邀请物业人员一同查看，制作书面勘查记录。
书面通知物业和楼上
通过微信、短信或书面函件同时通知物业和楼上业主，说明漏水情况、受损事实，要求限期排查修复。保存好所有发送记录和回复内容，证明你已履行告知义务，也为后续协商或诉讼留下时间证据。
判断平台权属定责任
观察空调外机平台是否与楼上阳台直接相连、是否有独立入口、是否仅供楼上放置外机使用。如果符合这些特征，一般认定为专有部分，维护责任在楼上。必要时调取房屋竣工图纸或向不动产登记中心查询，明确权属后再确定索赔对象。
评估损失保留票据
联系正规装修公司出具维修报价单，列明天花板、墙面、地板等修复项目和费用。维修过程中保留所有合同、发票、付款凭证。如果受损物品较多，拍照列清单，必要时申请司法鉴定确定修复金额。
协商调解快速处理
拿着证据和费用清单找楼上业主协商，可邀请物业或居委会参与调解。调解达成一致要签书面协议，约定赔偿金额和支付时间。如果对方态度强硬或拖延，不要耗太久，及时转入诉讼程序。
法院起诉准备材料
协商不成时，准备起诉状、身份证明、房产证、漏水照片视频、物业勘查说明、沟通记录、维修票据等材料，到房屋所在地基层法院立案。起诉状写清事实经过、损失金额和诉讼请求，把楼上业主列为被告，依法主张全额赔偿。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：空调外机平台到底是楼上私人的还是大家共有的？
答：要看实际使用情况。如果平台与阳台直接相连、界限明确，只有楼上能进去放空调，别人用不了，那就算专有部分，由楼上负责日常维护。本案中法院就是这么认定的。
问题2：台风暴雨把平台淹了漏到楼下，楼上能以不可抗力为由不赔吗？
答：不能。台风暴雨虽然是自然因素，但积水是因为地漏长期被树叶垃圾堵塞才排不出去，这是楼上没尽到日常清理义务造成的，不是纯粹的天灾，所以不能以不可抗力免责。
问题3：发现楼上空调平台漏水到我家，第一步该做什么？
答：先拍照录像固定现场，记录漏水位置、受损范围和平台积水情况。然后尽快通知物业和楼上业主到场查看，最好让物业出具书面说明，证明漏水原因和平台堵塞状况。
问题4：楼上说是物业没管好公共区域，物业要一起赔吗？
答：如果平台被认定为楼上专有部分，那日常管理责任就在楼上业主，物业一般不担责。但如果平台确实属于共有部分且物业没及时清理，那可以要求物业承担相应责任，关键看平台归谁使用管理。
问题5：楼下受损的修复费用怎么确定，对方不认怎么办？
答：保留好维修报价单、施工合同和付款凭证。如果双方对金额有争议，可以申请司法鉴定评估修复费用。本案中法院就是依据实际修复费用判决楼上全额赔偿三千多元。
问题6：协商不成想起诉，要准备哪些材料？
答：准备起诉状、房产证、身份证、现场照片视频、物业说明、沟通记录、维修票据等。到房屋所在地基层法院立案，把楼上业主列为被告，诉讼请求写明赔偿房屋修复费用和诉讼费。