土地置换协议无效，被征收人该如何维权
编者按：
土地置换协议因签约方无法定职权、未取得土地使用权且违反招拍挂强制性规定而无效，被征收人起诉要求继续履行难获支持，应及时调整诉求，主张返还已扣款项、折价补偿或赔偿损失。签约前务必审查对方职权资质和土地出让程序是否合法。某工贸公司诉某工业园区管委会继续履行行政协议案
【裁判要旨】
管委会下设的平台公司与被征收人签订的土地置换协议，因管委会及平台公司尚未取得拟置换国有土地使用权，亦不具有划拨、出让国有建设用地使用权的法定职权，且根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，对工业、商业等经营性用地须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，而该部分约定无效。
【基本案情】
因某市工业园开发区建设需要，2013年11月，某工业园区管委会下设的平台公司即某园区开发公司与被征收人某工贸公司签订《土地置换及附着物补偿协议》，约定对某工贸公司的地上附着物、土地使用权等补偿7554余万元，对某工贸公司置换与被征收土地面积相等、价格相同的国有建设用地，同时预先扣除土地出让金及手续费500余万元。协议签订后，某园区开发公司依约将地上附着物等的补偿款支付给了某工贸公司，而对置换土地部分约定，以其无法定职权、对方未提供被合法有效土地使用权证明等为由，至今未履行。某工贸公司起诉某工业园区管委会及某园区开发公司继续履行行政协议，为其置换与其被征收土地相等面积的国有建设用地。法院经审理认为，《土地置换及附着物补偿协议》中的土地置换部分约定无效，某工业园区管委会应当按照《民法典》的规定，承担返还财产、折价补偿或赔偿损失等义务。
【裁判结果】
《土地置换及附着物补偿协议》无效，无法继续履行，驳回某工贸公司的诉讼请求。（来源于2026年8月3日青海省高级人民法院发布行政审判典型案例）
专家评析
————知法善用、保护权益————
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
收集协议及履行证据
把土地置换协议正本、补偿款到账记录、被预先扣除的土地出让金收据、对方拒绝履行的微信聊天记录、函件等全部保存好，形成完整证据链，证明协议内容和对方未履行的事实。
审查主体职权和协议效力
核实签约方有没有出让或划拨国有土地的法定职权，查清拟置换土地的权属和规划用途，工业用地是否依法走了招拍挂程序，据此判断协议哪些条款有效、哪些可能无效，为确定诉讼请求打基础。
梳理损失并准备凭证
逐项统计因信赖协议产生的实际损失，包括已被扣的土地出让金及手续费、搬迁和临时安置费用、土地使用权被收回后的损失等，每项损失都要有对应的票据或凭证支撑。
制作证据清单和备选诉求
按时间顺序编排证据清单，每份证据写明证明目的；同时准备两套诉讼请求，一套主张协议有效要求继续履行，一套主张协议无效要求返还财产和赔偿损失，庭审中根据法官释明及时调整。
确定适格被告和管辖法院
以行使行政职权的管委会为被告，平台公司受委托签约的责任由委托机关承担，向被告所在地或协议履行地有管辖权的法院提起行政诉讼，起诉前确认没有超过法定起诉期限。
参与调解并保留执行权利
诉讼中积极参与法院调解，如果行政机关愿意重新走招拍挂程序安排用地或者支付补偿款，可以在法院主持下签调解协议，同时明确对方不履行时可申请强制执行，保障权益落地。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：签了土地置换协议对方不履行怎么办？
答：先别着急起诉要求继续履行，要先看协议有没有效。如果签约的管委会或平台公司本身没有出让国有土地的职权，或者工业用地没走招拍挂程序，置换条款很可能无效，这时候硬要求履行法院不会支持，应该转向要回预先扣除的土地出让金、主张折价补偿和赔偿损失。
问题2：行政协议被认定无效钱还能要回来吗？
答：能。协议无效后，依据协议取得的财产应当互相返还，比如预先扣除的土地出让金和手续费就得退回来；没法返还的要折价补偿，有过错的一方还要赔偿对方因此受到的损失。
问题3：管委会下设平台公司签的协议有效吗？
答：不能一概而论。平台公司支付地上附着物补偿款这类行为通常是有效的，但如果涉及出让、划拨国有建设用地使用权，平台公司和管委会都没有这个法定职权，这部分约定会因为主体没有资格而被认定无效。
问题4：工业用地为什么不能私下协议置换？
答：法律明确规定工业、商业等经营性用地必须通过招标、拍卖或者挂牌方式出让，不能私下协议置换，目的是防止国有资产流失和土地市场暗箱操作，违反这个强制性规定的置换约定是无效的。
问题5：协议无效后损失范围包括哪些？
答：主要是信赖利益损失，比如为履行协议已经支出的搬迁费、临时安置费、被预先扣除的土地出让金及手续费等实际损失，一般不包括协议履行后能获得的预期利益，具体赔多少要看证据和双方过错程度。
问题6：打这种官司应该告谁去哪个法院？
答：行政协议纠纷要以有行政职权的行政机关为被告，平台公司只是受委托签约的，责任由委托它的管委会承担，一般向被告所在地或者协议履行地有管辖权的法院起诉，注意别超过法定起诉期限。