违法建筑二十年未拆，选择性执法为何被撤销？
编者按：
二十年历史遗留违建被责令拆除，法院认定处罚决定不符合比例原则且适用法律错误予以撤销。案件明确历史形成、普遍存在的违法建设不应“一刀切”拆除，规划法限期拆除不属于行政处罚，行政机关不得选择性执法。违法建筑二十年未拆，行政处罚为何被撤销？
基本案情
胡某、吴某系夫妻，1999年购买安徽省淮南市田家庵区金厦小区15号楼1单元101室，2002年入住。该房屋系一楼，院墙内有一间占地10平方米、高约3米的砖混房，带楼梯。该砖混房系开发商建设房屋时根据胡某意愿统一建设，胡某支付了材料费，建成后搭建葡萄架等设施使用至今。房产证记载面积123.17平方米，不包含该砖混房面积。经查，该小区一楼院墙内普遍建有类似房屋。
2023年3月2日，淮南市田家庵区某局向淮南市自然资源和规划局田家庵分局去函，请求认定该砖混房是否办理规划许可。同年3月13日，规划部门回函称未办理相关规划许可手续。2023年3月26日，该局向胡某下达《责令停止（改正）违法行为通知书》，要求其于2023年4月1日前自行拆除。2023年4月18日立案调查，2023年10月18日作出淮（田）城罚决字〔2023〕第GY005号《行政处罚决定书》，责令限期拆除。胡某不服申请行政复议。2024年1月11日，该局因程序问题自行撤销该决定书，行政复议随之终止。
2024年1月23日，该局再次接举报后重新立案调查。经现场勘验、询问相关人员后，2024年4月17日作出淮（田）城罚决字〔2024〕第GY001号《行政处罚决定书》，再次责令胡某于2024年4月25日前自行拆除该砖混房。胡某拒签后提起行政诉讼。
一审法院认为，该砖混房虽未取得规划许可，但系开发商统一建设，形成有一定历史性和合理性；该局未举证证明该房屋存在《淮南市某规划条例》第四十五条规定应当拆除的情形；且该小区普遍存在类似房屋，仅对个案启动处罚程序有选择性执法嫌疑。遂判决撤销该处罚决定。该局不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
争议焦点
城管部门以行政处罚形式作出的责令限期拆除决定，认定事实是否清楚、适用法律是否正确、处罚是否适当。
裁判要旨
行政机关纠正违法建设行为，应当区分违法建筑的具体情形，综合考量危害程度、社会影响等因素，做到处理方式和处理目的恰当平衡。建成二十余年、由开发商统一建设、小区普遍存在类似情况的房屋，对规划实施的影响未达到必须拆除的程度，处罚决定不符合比例原则。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的“限期拆除”不属于行政处罚行为。行政机关依据该条以行政处罚形式作出责令限期拆除决定，适用法律不当。
行政机关明知小区普遍存在类似未取得规划许可的房屋，仅对被举报的个案启动调查、处罚程序，对其他性质相同的房屋不予处理，存在选择性执法嫌疑，不利于维护法律公平正义。
律师说法
历史遗留的违法建设问题在实践中大量存在，处理这类问题不能“一刀切”。行政机关作出行政处罚决定，不仅要看行为是否违法，还要综合考虑违法的原因、形成时间、社会危害程度等因素。本案中房屋建成已超二十年，系开发商统一建设，且小区普遍存在，对规划实施的影响有限，行政机关未考量这些因素就直接作出拆除决定，被法院撤销也在情理之中。对于普通业主而言，如果收到类似的限期拆除决定，首先要看自己的房屋是否属于“必须拆除”的情形——是否占用公共通道、消防通道、压占管线等；其次要看执法程序是否合法，是否告知了陈述、申辩和听证的权利；最后要看是否存在选择性执法的情况。这些都可以作为维权的事由和突破口。
法条链接
《中华人民共和国行政处罚法》第五条：设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。
案例索引
本文案例来源：安徽省淮南市中级人民法院(2025)皖04行终77号行政判决书
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
核实执法主体有没有这个权力
确认作出处罚决定的单位是不是法律规定的有权查处违建的部门。各地规定不同，一般是城市管理行政执法部门，得看地方性法规有没有授权。
看决定书认定的事实对不对
核对房屋面积、位置、建成时间是不是准确，有没有搞错。最重要的是看决定书有没有说清楚为什么“无法采取改正措施消除影响”——这个理由是拆房的法定前提，说不清楚就不能拆。
查执法程序有没有毛病
看有没有现场勘验笔录、有没有做调查询问、处罚前有没有告知陈述申辩和听证的权利、重大案件有没有经过集体讨论。程序上但凡有明显漏洞，都可以作为撤销决定的理由。
把证据都留好
房产证、购房合同这些权属证明收好；房屋现在的样子拍照录像，把结构和周边环境拍清楚；找同小区一楼邻居了解情况，收集大家都有类似房屋的证据；所有执法文书原件单独保存，别弄丢了。
复议或者诉讼二选一
收到决定书之日起六十天内可以申请行政复议，六个月内可以到法院起诉。两个渠道可以选，建议先复议再诉讼，或者直接起诉。注意别超期，超期了法院就不受理了。
把选择性执法的事实摆出来
如果小区里同样情况的房屋不止你一家，把其他家的情况拍照、录视频，作为证据提交。法院在判决里已经说了，只查一家不查全小区属于选择性执法，这个理由能增加胜算。
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：小区建成时就有的院子里的房子算违建吗？
答：算。只要未取得建设工程规划许可证，就属于违法建设。但处理时需综合考虑形成原因、时间、社会危害程度等因素，历史形成且普遍存在的未必必须拆除。
问题2：收到限期拆除决定书后怎么办？
答：首先核实决定书是否告知了陈述、申辩和听证的权利；其次审查自己的房屋是否属于占用公共通道、消防通道等必须拆除的情形；最后可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
问题3：城管以行政处罚形式作出拆除决定合法吗？
答：不合法。国务院法制办公室已明确《城乡规划法》第六十四条规定的“限期拆除”不属于行政处罚行为，行政机关不能以行政处罚程序作出责令限期拆除决定。
问题4：小区里别人家也有违建只拆我家的怎么办？
答：这可能构成选择性执法。行政机关对性质相同的违法行为区别对待，违反了公平公正原则，可以作为申请撤销处罚决定的理由之一向法院提出。
问题5：二十年以上的老房子违建还必须拆吗？
答：不一定。法院在审理时会考量房屋的形成时间、历史原因、是否由开发商统一建设、是否影响规划实施等因素。建成时间久、历史原因形成的违建，未必达到必须拆除的程度。
问题6：历史遗留违建可以补办手续不拆吗？
答：如果房屋对规划实施的影响可以通过改正措施消除，行政机关应当限期改正并处以罚款，而非直接拆除。具体能否补办手续需向当地规划部门咨询。