集体土地上的违法建筑可予执行，风险由买受人或承受人自行负责

黄某A与陆某B、余某C、大丰宝龙生物制品有限公司民间借贷纠纷执行裁定书

  审理法院：江苏省高级人民法院

  案号：(2018)苏执监912号   

  案由 ：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>借款合同纠纷>民间借贷纠纷;执行

  申诉人（申请执行人、复议申请人）：黄某A。

  被执行人（异议人）：陆某B。

  被执行人：余某C。

  被执行人：大丰宝龙生物制品有限公司。

  申诉人黄某A因与被执行人陆某B、余某C、大丰宝龙生物制品有限公司民间借贷纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2018）苏12执复44号执行裁定，向本院提出申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

  泰州中院查明，原告黄某A与被告陆某B、余某C、大丰宝龙生物制品有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）作出的（2012）泰兴临民初字第1056号民事判决，该判决已发生法律效力。因被告未履行判决，根据原告黄某A的执行申请，兴化法院于2013年5月27日立案执行，被执行人陆某B、余某C应偿还申请执行人黄某A借款本金342000元及利息，诉讼费用6430元，应交纳执行费用5130元。此后，兴化法院作出查封裁定，对被执行人陆某B、余某C所有的座落于××镇双包村××五唐港桥下住房一套予以查封，查封被执行人大丰宝龙生物制品有限公司价值相关400000元的财产，并冻结被执行人陆某B在大丰宝龙生物制品有限公司的股份。因上述财产及股权暂不能处置，尚不具备执行条件，申请执行人黄某A同意终结本次执行程序，兴化法院裁定终结本次执行程序。2017年6月3日，黄某A以陆某B、余某C所有的座落于××镇双包村××五唐港桥下住房一套可以强制执行为由，要求恢复执行，并提交了申请，兴化法院立案受理。在恢复执行过程中，兴化法院依法采取了下列措施：1.向被执行人发出执行通知书，限制高消费令。2.向有关金融机构、车辆管理机构、房产管理机构查询被执行人财产信息，未查到被执行人有可供执行的财产线索。3.2017年12月18日将被执行人纳入全国法院失信被执行人名单，对其适用限制高消费措施，并在中国执行信息公开网上公布。

  又查，被执行人陆某B、余某C长期在外，有房屋坐落于兴化市××镇双包村××五唐港桥下，该房屋无相关产权，上述房屋经评估价值18.31万元，后两次拍卖均流拍，变卖亦未成交。执行中兴化法院将上述执行情况，告知黄某A，并要求其提供被执行人可供执行的其他财产线索，黄某A表示无财产线索可提供，但要求将被执行人坐落于兴化市××镇双包村××五唐港桥下的房产裁定给其所有，以抵偿债务。上述房屋位于兴化市××镇××包村，该村民委员会明确表示该房产是被执行人全家唯一的居住房屋，系村集体安排的非农用地，无土地证，村委会不同意外来人员居住。关于该房的土地性质，兴化法院函询兴化市国土资源局，该局于2017年11月20日回函，就有关情况作如下意见：1.陆某B建房的位置不符合村庄建设规划、土地利用总体规划，故不能按照法定程序办理用地手续和建设手续；2.目前为止，陆某B没有合法用地建设手续，该户的房屋属于违规建筑；3.如果处置该房地产，由于规划限制等因素，拟受让人不能补办用地手续，不能进行不动产统一登记。根据上述情况，兴化法院作出（2017）苏1218执恢129号执行裁定书，对黄某A以房抵债的请求未予支持，并终结本次执行程序。黄某A遂向兴化法院提出执行异议，认为被执行人的房屋可以执行。

  2018年5月3日，兴化法院作出（2018）苏1281执异50号执行裁定认为，关于黄某A以物抵债的申请，被执行人的房屋位于兴化市××镇××包村，黄某A并不是本集体经济组织的成员，且该村村民委员会明确表示不同意外来人员居住使用。同时兴化市国土资源局明确表示：上述房屋没有取得合法用地建设手续，属违规建筑；如果处置该房地产，由于规划限制等因素，拟受让人不能补办用地手续，不能进行不动产统一登记。综上，黄某A以物抵债的申请，不予支持。黄某A作为申请执行人享有的债权依法受法律保护，但债权的实现取决于被执行人是否有履行债务的能力。案件在执行过程中，法院依职权对被执行人的财产进行了调查，未发现可供执行的财产，黄某A亦未能提供被执行人可供执行的财产线索，故法院作出终结本次执行程序裁定，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回黄某A的异议。

  黄某A不服上述裁定，向泰州中院申请复议称:兴化法院在该案恢复执行阶段，明知该房无房产证，如无证房屋不可进行查封或拍卖来抵偿债务，兴化法院不可能委托相关部门进行评估，也不可能通过网上平台进行公开拍卖。在进行两次流拍以后，申请执行人在没有办法的情况下，同意以取得该房除土地以外的建筑物所有权来行使使用权。申请人的诉求依法有据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四百九十二条：“被执行人的财产无法拍卖或者被卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人权益和公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理，申请执行人拒绝接受或者管理的退回被执行人。”此外，对无房产证房屋是否可以执行，依据江苏省高级人民法院执行局2013年12月18日日《关于执行疑难若干问题的解答》，第17条第4款规定，可以将无证房产的使用权转让给申请人抵债。所以申请执行人同意上述以无证房产建筑物所有权用来抵偿债务，来换取该房的使用权，合法有据。显然兴化法院的裁定缺乏事实和法律依据。兴化法院终结本次执行程序是不合法的。一审裁定认为没有可供执行的财产线索不成立，申请执行人已提供了被申请人陆某B、余某C上述无证房产，兴化法院不能认定其财产不属陆某B、余某C所有。另外申请执行人申请执行对象有三位被执行人，其中大丰市宝龙生物制品有限公司是有财产可供执行的，该公司尽管停产，但有完整的厂房和机器设备若干。兴化法院已经查封了被执行人大丰宝龙生物制品有限公司价值40万元的财产，并冻结了被执行人陆某B在大丰宝龙生物制品有限公司的股份，因上次裁定暂不处置被终结，兴化法院认定无财产可供执行没有依据，兴化法院裁定终结本次执行程序无法律依据。请求撤销兴化法院（2018）苏1281执异50号执行裁定。

  2018年6月25日，泰州中院作出（2018）苏12执复44号执行裁定认为，黄某A在恢复执行时要求以物抵债的执行标的，即被执行人陆某B、余某C位于兴化市××镇双包村××五唐港桥下住房一套，该房屋为农村集体经济组织土地上的房屋，且为没有合法用地建设手续的无证房屋。兴化法院在执行中对该房进行拍卖，可以将该房屋上的财产或使用权，经相关部门同意后拍卖给同为集体经济组织成员的其他人。黄某A并不是本集体经济组织的成员，且该村村民委员会明确表示不同意外来人员居住或使用,同时,兴化市国土资源局明确表示：上述房屋没有取得合法用地建设手续，属违规建筑；如果处置该房地产，由于规划限制等因素，拟受让人不能补办用地手续，不能进行不动产统一登记。因此，黄某A要求以物抵债的申请，因上述条件无法成就，不应得到支持，兴化法院没有采纳其作价抵债的主张并无不当。本案在执行过程中，兴化法院依职权对被执行人的财产进行了调查，未发现可供执行的财产，黄某A亦未能提供被执行人可供执行的财产线索，故兴化法院在其他被查封或冻结的财产暂不能处置的情况下，作出终结本次执行程序裁定，并无不当。综上所述，黄某A的复议请求和理由不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回黄某A的复议申请，维持兴化法院（2018）苏1281执异50号执行裁定。

  黄某A向本院申诉称：请求撤销泰州中院（2018）苏12执复44号执行裁定，将陆某B、余某C共有的案涉无证房产，除土地之外的建筑物所有权裁定给黄某A抵偿案涉部分债务，对尚未清偿债务继续执行。具体理由：一、关于无证房产能否抵债问题。根据国土部门复函，并未明确案涉土地属于集体经济组织所有，法院以黄某A不属于集体组织成员为由，拒绝以房抵债缺乏事实法律依据。兴化法院已对案涉房产评估、拍卖，根据《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题解答》的规定，案涉房产可以按现状处置，将无证房产的使用权转让给申请执行人抵债。二、关于能否终结执行问题。首先，案涉房产可以执行。其次，本案有三个被执行人。被执行人大丰宝龙生物制品有限公司尽管停产，但有完整厂房和机器设备，兴化法院已冻结该公司价值40万元的相关财产，并冻结被执行人陆某B在该公司的股份。因此，泰州中院认定无财产可供执行没有依据。

  本案的争议焦点为：案涉集体土地上未经批准建造的房产，执行程序中能否处置。

  本院认为：案涉集体土地上未经批准建造的房产，执行程序中可以进行现状处置，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除，拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。该买受人或承受人，不限于集体经济组织成员。以上述方式处置案涉房产，买受人或承受人对该房产的使用受到一定的限制，自行负责相应的风险，该“违法建筑”并未被确认为合法，亦未侵犯该村集体组织及其成员的利益。因此，兴化法院在保障被执行人陆某B、余某C及其所扶养家属生活所必须的居住房屋情况下对案涉房产可以继续依法执行。且黄某A提供被执行人大丰宝龙生物制品有限公司厂房、机器设备等财产线索尚未核实，兴化法院在尚未穷尽执行措施的情况下作出终结本次执行程序的裁定不当，应予撤销。兴化法院（2018）苏1281执异50号执行裁定、泰州中院（2018）苏12执复44号执行裁定适用法律不当，亦应予以撤销。据此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：

  一、撤销江苏省兴化市人民法院（2017）苏1281执恢129号执行裁定；

  二、撤销江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281执异50号执行裁定；

  三、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2018）苏12执复44号执行裁定。

  二Ｏ一九年十一月十三日