隔墙生是非：租赁房改造红线在哪里？

陈某诉焦某某改变房屋结构纠纷案

  基本案情

  陈某将其位于经开区的房屋出租给焦某某居住使用，约定租期十年，月租金1000元，一年一付，保证金1000元；承租期间未经出租方书面同意,承租方不得擅自改变房屋结构和设施，如违约，赔偿违约金5万元。该房屋为三室两厅、一厨、一卫结构，承租后不久，焦某某为了供其员工居住，对房屋进行装修改造，在餐厅和过道之间、客厅与过道之间建造了两堵隔墙，变为五室、一厨、一卫结构。陈某发现后，诉至法院要求解除租房协议并赔偿违约金。

  裁判结果

  法院认为，按照约定，承租期间未经出租方书面同意,承租方不得擅自改变房屋结构和设施。焦某某用隔墙将原有的三室两厅结构变成了五室结构，违反了协议不得擅自改变房屋结构和设施的约定，构成根本违约。法院判决解除租房协议的同时，考虑陈某自身也存在长期疏于管理的情况，最终酌定焦某某赔偿违约金5000元。

  典型意义

  民法典第七百零九条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。本案中，双方在合同中已明确约定承租人在使用租赁物时不得擅自改变房屋结构，承租人存在明显违约情形。国务院今年颁布并于9月15日正式施行的《住房租赁条例》第十一条规定，承租人应当遵守下列规定“……（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构”。因此，即使双方在租赁合同中未有相应约定，承租人对租赁房屋进行擅自隔断，改变房屋结构的行为，也会因违反上述规定，需承担相应法律责任。

  撰稿单位：滨湖法院（来源于无锡法院房屋租赁合同纠纷典型案例）