房东停水停电逼走租客，法院判赔真相曝光
编者按：
房东因租客欠租，在无合同约定的情况下擅自停水停电，导致房屋无法正常使用。法院认定房东的私力救济行为超出合理限度，需承担30%过错责任。租客因欠付租金承担70%责任，被判支付违约金。租赁纠纷中，停水停电等自助行为须适度，否则出租人需自担部分损失。房屋租赁起纠纷 私力救济需适度
在房屋租赁过程中，出租人与承租人因租金支付、房屋维护等问题产生纠纷并不鲜见。近日，新罗法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案中，因出租人擅自停水停电，最终被认定需承担部分责任，承租人则需向出租人支付相应违约金。
案情简介
2023年11月10日，新罗区某小区房东阿明（化名）与租客小珍（化名）签订《房屋出租合同》，约定小珍承租该房屋，租赁期限至2024年5月9日，月租金1300元，押金1500元，每月10日前支付当月租金。合同签订后，双方依约履行义务。租赁期满后，二人未续签合同，但小珍继续使用房屋并按月支付租金至2024年10月9日。10月10日起至12月13日期间，小珍仅向阿明转账支付700元租金，其余未支付。12月12日，小珍搬离并返还房屋，阿明未退还1500元押金。为维护自己的权益，2025年2月，阿明将小珍诉至新罗法院。
法院经审理认为
阿明与小珍签订的《房屋出租合同》合法有效。租赁期满后未续签，原合同继续有效，租赁期限转为不定期。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，出租人应保证租赁物适租，承租人应按时支付租金。本案中，双方均存在违约行为：小珍欠付租金，阿明未及时处理房屋漏水、空调滴水、虫害等问题，且在未约定的情况下对房屋停水停电，影响小珍正常使用。法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度等因素，认定阿明承担30%过错责任，酌定小珍承担70%的房屋空置损失违约责任。因阿明同意用押金等费用抵扣，最终小珍应支付违约金450余元。
依法判决
依据相关法律规定，法院依法判决小珍向阿明支付违约金450余元。
法官说法
租赁期间，出租人负有保证租赁物适租的合同义务，确保承租人能够正常使用租赁物并获得收益。生活中，承租人欠付租金时，出租人采取停水、停电等私力救济措施的情况较为常见。然而，承租人欠付租金主要损害出租人的租金收益权，并非具有现实紧迫性。而停水、停电行为可能导致承租人无法实现合同目的，造成的损失往往大于租金损失，还会加剧双方矛盾。因此，对于停水、停电等私力救济方式，若超出合理合法限度，出租人需承担相应法律后果。遇到租赁纠纷，双方应积极协商，有约定从约定；若协商不成，应通过诉讼等合法途径维护自身权益。（来源：新罗法院）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：房东能直接给租客断水断电吗？
答：不能。除非合同有明确约定或事后有协商一致，否则擅自停水停电可能被认定为违约或侵权行为。
问题2：租客欠了房租，房东停水停电合法吗？
答：一般不合法。停水停电属于高强度私力救济，只有在非常紧迫且合理限度内才可能被认可，通常应通过诉讼解决。
问题3：法院怎么判定停水停电的责任比例？
答：法院会综合考量双方过错，停水停电造成损失大于租金损失的，出租人往往需承担部分责任。
问题4：房东停水停电导致我无法居住怎么办？
答：您可以主张房东违约，要求减免停水停电期间的租金，并赔偿因此造成的实际损失。
问题5：租赁合同没写能断水电，房东擅自断水断电违法吗？
答：违法。房东违反适租义务，属于不履行合同主要义务的行为。
问题6：租客欠租但房东停水停电，双方都有错怎么赔？
答：根据各自过错比例分担损失。例如房东停水停电占30%过错，租客欠租占70%过错，按比例承担相应责任。