物业费诉讼时效应当如何正确计算？

北京富众物业管理有限责任公司与某A物业服务合同纠纷二审民事判决书

  审理法院：北京市第二中级人民法院

  案号：(2023)京02民终5940号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>物业服务合同纠纷

  北京富众物业管理有限责任公司与某A物业服务合同纠纷二审民事判决书

  (2023)京02民终5940号

  当事人上诉人（原审原告）：北京富众物业管理有限责任公司。

  被上诉人（原审被告）：某A。

  审理经过上诉人北京富众物业管理有限责任公司（以下简称富众物业公司）因与被上诉人某A物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初26723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  二审诉讼请求富众物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判某A支付2010年1月1日至2021年12月31日期间的物业费29492.3元。事实与理由：一、我公司的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效。我公司基于《委托管理合同书》为某A居住的小区提供了物业管理服务，物业服务合同自1994年7月12日起生效。因此，某A每年应交纳的物业费是基于上述协议所产生的，具有整体性和关联性，我公司亦基于整体债权债务关系持续提供了物业服务，目前《委托管理合同书》仍在生效期内。物业服务合同属于典型的继续性合同。故虽然物业合同属于定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但此种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，物业服务合同应属于分期履行合同，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。关于物业服务费的诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，具体到本案，我公司享有物业管理费的债权系基于合同形成的整体债权，常规按年支付的物业费属于上述法律规定的“同一债务分期履行”。本案债权的诉讼时效应当从该合同约定的最后一期履行期限届满之日起计算，即从《委托管理合同书》失效时间计算，我公司至今仍在涉案小区提供前期物业服务，我公司向某A主张2010年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费用，不超诉讼时效期间。二、一审法院没有综合考虑生活中物业服务的特殊性。某A所在的恒富中街小区如业主需要买电是要去到我公司的办公地点与工作人员当面沟通购买的电量，我公司的工作人员除了每年会给业主打电话催收物业费以外，还会在业主去买电的时候提醒业主拖欠物业费的事情，某A家中安装电表的时间为2003年9月13日，截止到2022年11月10日一共6998天，某A一共购买过79次电量，平均下来某A每88天就要去到我公司处购买一次电量，并没有超过法律规定的三年的诉讼时效期间。我公司已经履行了物业的主要义务，故在该案中诉讼时效问题不应当只片面的对照单一的条件而忽略了其他客观事实。当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有采取激烈的形式追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。物业服务合同具有公共服务性和强制继续履行的特点。物业管理企业在业主欠费时难以行使一般民事合同的履行抗辩权即停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，因此在适用诉讼时效时不宜过苛。三、同一法院对于同系列案件应当统一裁判尺度，做到同案同判。若对诉讼时效问题适用的过于苛刻，仅仅片面的以诉讼请求已过诉讼时效的原因“免除”长期拖欠物业费业主的“缴纳义务”，这对多年来一直缴纳物业费的业主来说是不公平的，还会使小区内部形成“只要长期不缴纳物业费就可以免除物业费”的不良影响，并且会造成该小区今后的整体物业服务氛围的恶性循环。综上，请求二审法院依法予以改判。

  二审辩方观点某A辩称，同意一审判决。

  一审诉讼请求富众物业公司向一审法院起诉请求：1.某A支付2010年1月1日至2021年12月31日物业费29492.3元；2.某A支付迟延缴纳物业管理费期间的利息（以29492.3元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

  一审法院查明一审法院认定事实：1994年7月12日，北京富丰高科技发展有限公司与富众物业公司签订《委托管理合同书》，委托富众物业公司对包括恒富中街6、7号院在内的住宅区范围内进行物业管理。某A、曹靖系位于北京市丰台区恒富中街7号院3号楼5单元602室的房屋所有权人，案涉房屋建筑面积为202.29平方米。富众物业公司同意按照预售面积193.54㎡收取物业费。某A、曹靖未交纳2010年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费。某A出具说明表示案涉物业费由其一人承担，与曹靖无关。

  富众物业公司提交保洁打扫涉案小区卫生以及工人维修的照片，证明其履行了物业服务义务，某A对此证据的真实性无异议，但是认为物业服务没有达到标准，并向法院提交其拍摄的案涉小区照片若干及视频予以佐证。富众物业公司对此不予认可，主张案涉小区系老旧小区，在部分小区业主多年未缴纳物业费的情况下，富众物业公司持续花费成本维护小区的日常卫生环境和正常运转，已经履行了物业的主要义务；关于某A主张的车辆损失，富众物业公司主张小区停车位由业主自行规划管理，现无证据证明车辆损坏的原因，不因以此为由不交物业费；对于房屋漏水问题，富众物业公司主张房屋漏水与是否应该缴纳物业费没有关系。

  庭审中，富众物业公司向法院提交律师函复印件及邮件查询截图，显示邮件于2020年11月10日寄出，于2020年11月11日由某A本人签收，用以证明其于2020年11月10日通过邮寄律师函的方式向某A催要物业费，某A对此无异议。

  一审法院认为与裁判一审法院认为，物业服务合同是物业服务人员在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，根据经审理查明的事实，法院认定某A作为案涉房屋的业主，在富众物业为案涉小区持续提供物业服务的情况下，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，某A应当向富众物业公司支付物业费。对于物业费标准，在双方并未签订物业服务合同的情况下，富众物业公司主张继续沿用实行政府指导价时期的物业费（包含公共照明费）收费标准，数额合理，法院予以采纳；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，考虑到物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点和物业服务水平应当与物业费标准相适应的衡量标准，某A提交的证据仅能证明富众物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，尚未达到应当减收物业费的程度，故对于某A辩称富众物业公司没有尽到物业管理职责，故无权收取物业费的意见，法院不予采纳。对于富众物业公司主张的迟延交纳物业费期间的利息，因富众物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，法院亦不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，虽然富众物业公司和某A未明确约定物业费的支付周期，但根据物业服务行业的交易习惯可以确定物业费应当按年支付，至迟应当于物业服务的当年支付完毕，故对于某A辩称富众物业公司的部分诉讼请求诉讼时效已经届满的意见法院酌情予以采纳，结合富众物业公司提交的催收物业费证据，对于富众物业公司主张的2017年1月1日之前的物业费，因诉讼时效期间届满，法院不予支持；对于富众物业公司主张的2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，法院予以支持。富众物业公司主张会在某A缴纳电费时提醒其支付物业费，但并无证据佐证其主张，法院不予采信。某A主张屋顶漏水导致浴霸烧毁损失1000余元，但对此并未举证，法院不予采信。

  据此，一审法院于2023年1月判决：一、某A于判决生效后七日内给付北京富众物业管理有限责任公司2017年1月1日至2021年12月31日物业管理费12288.48元；二、驳回北京富众物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  二审审理中，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。

  双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。

  本院认为，本案的争议焦点为2017年1月1日之前的物业费是否超过诉讼时效。业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用，物业费的交纳方式一般以年度作为交纳周期。本案中，富众物业公司提供物业服务，某A作为案涉房屋业主享受了物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。虽然双方未签订书面的物业服务合同，未书面明确物业费交纳时间，依照相关法律规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，案涉物业费应当按年交纳。富众物业公司上诉主张物业服务费为连续性债务，具有整体性，其公司可以一并主张权利，缺乏法律依据，本院不予采纳。物业费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，故不应认定为分期履行的同一债务。案涉物业费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。一审法院据此认定2017年1月1日之前的物业费已经超过诉讼时效，于法有据，本院不持异议。一审法院判决某A给付富众物业公司2017年1月1日至2021年12月31日物业管理费12288.48元，并无不当，本院予以维持。富众物业公司上诉主张某A交电费时工作人员会向其催缴物业费，依据不足，本院不予采纳。

  综上所述，富众物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

  裁判结果驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费230元，由北京富众物业管理有限责任公司负担（已交纳）。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二三年四月二十七日