广西高院发布一批涉物业纠纷典型案事例（2026年11月13日）

广西高院发布一批涉物业纠纷典型案事例

　　编者按

　　小物业关系大民生，物业服务既是提升人民群众幸福感、获得感的基础性工程，也是推动基层社会治理现代化、构建和谐社区的重要一环。

　　近年来，随着生活水平的提高和人民群众需求的多样化，物业纠纷呈现多发、复杂态势。停车难、收费高、服务不对等、公共收益不透明等问题。为进一步推进物业纠纷实质性化解，保障各方主体合法权益，广西高院从全区审结的物业纠纷案件及住建部门处理的相关事例中，选取6个典型案事例予以发布。

　　本次发布的案事例涵盖业主新类型权益保障、物业管理损害责任、物业收费标准、“车位只售不租”等问题，旨在为同类物业纠纷的处理提供参考，发挥法治宣传的指引、教育功能，助力构建共治共享的基层社会治理新格局。

目录contents

　　案例一：物业公司与开发商对“老带新”业主赠送的物业费有约定的，物业公司无权向业主主张赠送期间的物业费

　　案例二：新能源汽车充电桩安装纠纷中物业公司的权利边界

　　案例三：物业公司不得以管理便利为由免除其保障公共通道畅通的法定义务

　　案例四：业主拖欠物业费依法应承担违约责任

　　案例五：构建“司法+行政”协同治理闭环推动物业纠纷源头化解

　　案例六：行政监管介入化解车位“只售不租”纠纷

　　物业公司与开发商对“老带新”业主赠送的物业费有约定的，物业公司无权向业主主张赠送期间的物业费

　　——某物业公司诉黄某某物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　某物业公司是某小区开发商选定的前期物业服务人，双方签订的《前期物业服务合同》约定某开发商赠送业主的物业费由某开发商全额交纳。黄某某购房时享受“老带新”活动，获赠2年物业费。黄某某收房后，某开发商将载有黄某某等业主信息在内的《房产公司代付物业费应付费明细清单》交给某物业公司，某物业公司工作人员在清单上签名并加盖公司印章确认。后物业公司向黄某某催交其受赠期间的物业费，黄某某提出其享受“老带新”活动，获赠2年物业费，某物业公司答复已经与某开发商对接。后某开发商未向某物业公司交纳“老带新”赠送的物业费。某物业公司遂诉至法院，要求黄某某支付赠送期间的物业费。

　　裁判结果

　　审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某物业公司与某开发商签订的《前期物业服务合同》明确约定“老带新”赠送的2年物业费由某开发商全额交纳。某物业公司向黄某某催交物业费时，针对黄某某提出的抗辩，某物业公司亦答复已与开发商对接，故某物业公司对某开发商赠送黄某某“老带新”2年物业费是知晓并认可的。现某物业公司向黄某某主张的物业费，属于某开发商赠送物业费覆盖的范围。根据合同约定，某物业公司应当向某开发商主张权利，其要求业主黄某某支付该期间物业费的诉讼请求，不予支持。最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。

　　典型意义

　　生活中，赠送物业费已成为房地产公司常见的促销手段，但因书面约定不明确、责任主体不清晰等问题，导致“空头支票”频发，容易引发业主与开发商、物业公司之间的纠纷。物业公司与开发商约定赠送业主的物业费由开发商全额交纳的，双方应遵照执行，开发商未按约交纳的，物业公司应向开发商主张权利，而非将开发商的支付义务转嫁给业主。该判决明确开发商对业主赠送的物业费由开发商负担，有利于引导开发商诚信促销、物业公司正确区分责任主体，妥善平衡开发商、物业公司、业主三者之间的合法利益，对于推动房地产销售与物业服务行业的规范化发展具有积极意义。

　　新能源汽车充电桩安装纠纷中物业公司的权利边界

　　——梁某某诉某物业公司、业委会建筑物区分所有权纠纷

　　基本案情

　　梁某某因购置新能源汽车，需在小区自有车位旁安装充电桩。其多次向某物业公司申请，某物业公司均以业委会认为存在安全隐患、未经全体业主同意等情况为由拒绝协助梁某某安装充电桩，梁某某为此诉至法院。

　　裁判结果

　　审理法院认为，梁某某为使用新能源汽车在自有车位内安装充电桩，符合车位正常使用性能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，即使在安装充电桩时因布设电线等需要使用共有部分，亦属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值而对共有部分的合理使用，物业公司、业委会不得径行以安装充电桩涉及业主公共利益或公共安全需征得全体小区业主同意为由，而阻碍业主安装。最终判决：某物业公司、业委会不得实施阻碍梁某某安装充电桩的行为，并协助配合办理安装电动汽车充电桩的相关手续。

　　典型意义

　　大力发展新能源汽车，对于促进节能减排、推动绿色低碳生活具有积极意义。充电设施建设是电动汽车推广应用的重要环节，物业公司应当积极响应国家节能减排政策，在业主提出合理充电设施建设需求时依法提供便利。业主安装充电桩只要不违反法律、行政法规、管理规约，且未损害他人合法权益，即应认定为合理利用。该判决明确了物业公司在业主安装充电桩纠纷中的权利边界，平衡了业主个人合法权益与小区公共秩序之间的关系，对促进绿色环保生活方式的普及具有积极意义。

　　物业公司不得以管理便利为由免除其保障公共通道畅通的法定义务

　　——屈某某诉某物业公司侵权责任纠纷案

　　基本案情

　　陈某某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务期间，为方便管理，在小区路口设置地桩。2024年1月，陈某某进食时发生异物卡喉，因小区通道路口地桩阻挡且无物业人员值守、未标识应急电话，救护车未能及时进入陈某某家中，医护人员只能步行至其家中施救。陈某某经送医抢救无效死亡。陈某某家属诉至法院，要求某物业公司赔偿医疗费及死亡赔偿金等费用。

　　裁判结果

　　审理法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，某物业公司对小区的公共通道负有管理义务，但其在小区通道路口设置固定上锁地桩后，未安排人员值守，亦未标识应急联系电话，致使救护车无法及时驶入，其管理行为明显存在疏漏，且该管理疏漏与救治延误之间存在一定因果关系，物业公司应对陈某某的死亡结果依法承担相应赔偿责任。最终判决：某物业公司对陈某某死亡造成的损失承担15%的赔偿责任。

　　典型意义

　　保障公共通道特别是消防通道的畅通，是物业公司履行安全保障义务的法定要求。本案中，物业公司设置路障以维护管理秩序，但未配套应急值守机制及标识应急联系电话，致使急救车辆无法及时驶入，属于未尽到合理限度内的安全保障义务，应当承担相应的责任。该判决明晰了物业公司管理权责的边界，明确物业公司对共有部分采取隔离管控措施时，应当配套应急预案，优先保障业主生命财产安全，为规范小区安全管理、妥善处置同类物业纠纷提供有力的司法指引。

　　业主拖欠物业费依法应承担违约责任

　　——某物业公司诉陈某某物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　陈某某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务，双方签订《前期物业管理服务协议》，约定物业费每六个月为一个缴费周期，陈某某于每个周期首月5日内缴纳，逾期按欠费金额每日千分之二向某物业公司支付违约金。陈某某拖欠2021年1月至2023年12月的物业管理费，某物业公司诉至法院，追索前述期间物业费并主张以每月实际欠付物业费为基数，从次月1日起按每日千分之二计算违约金。陈某某未进行答辩及举证。

　　裁判结果

　　审理法院认为，某物业公司依约提供物业服务后，陈某某未按约及时缴纳物业费，已构成违约。根据《前期物业管理服务协议》的约定，某物业公司要求陈某某按合同约定支付物业费及相应违约金合法有据，予以支持。协议约定逾期缴纳物业费的，按欠费金额每日千分之二计付违约金，该约定过分高于因陈某某逾期付款给物业公司造成的资金占用损失。法院依法调整为按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付。最终判决：陈某某向某物业公司支付2021年1月1日至2023年12月31日物业管理费5662.08元，并按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付相应违约金。

　　典型意义

　　物业服务合同履行过程中，双方应当按照合同约定恪守各自的义务，任何一方未按约履行义务的，均应依法承担相应的违约责任。当约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院应坚持公平与诚信原则，依据违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的性质，综合合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素合理调整违约金。该判决有效平衡了物业公司与业主的合法权益保障，对引导市场主体诚信履约，规范物业服务行业，具有积极示范意义。

　　构建“司法+行政”协同治理闭环推动物业纠纷源头化解

　　——孙某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

　　基本案情

　　某物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》，为某小区提供物业服务，合同约定高层住宅物业收费标准为3.28元/平方米/月。业主孙某认为该收费标准违反当地政府指导价，服务合同无效，并以此为由拒交物业费。物业公司催收物业费未果，遂将孙某诉至法院。

　　主要做法

　　审理法院在案件审理中发现，物业公司收费标准违反政府指导价根源在于行政监管缺位，而法院的判决仅能解决个案纠纷，无法对物业公司的整体收费行为进行行业性、系统性规范。为此审理法院主动联动发改委、住建局、市场监管局召开专题协商会议，达成“司法归位、行政主责”的治理共识，明确对政府指导价的纠正与处罚应由行政主管部门通过行政手段实现。最终，法院依法认定合同有效，同时明确指出违规收费属行政监管范畴，引导当事人向行政部门反映，并将案件线索移送行政主管部门启动查处程序，形成“线索移送—行政查处—结果反馈”闭环，推动实现物业收费行为的协同规范治理。

　　典型意义

　　依法依规收取物业费，是物业公司提供优质服务的基础，也关乎广大业主的切身利益与社区和谐稳定。人民法院通过“审理前会商、判决中释明、审结后移送、查处后反馈”的府院联动模式，有效打通了司法与行政之间的壁垒，厘清了司法裁判与行政监管的职责边界，避免了司法资源的空转与浪费，构建起“司法引导、行政发力、协同共治”的物业治理格局，并为处理涉及行政监管与民事纠纷交叉领域的同类案件提供了借鉴路径。

　　行政监管介入化解车位“只售不租”纠纷

　　——某小区车位纠纷诉前化解典型案例

　　基本案情

　　某小区由某地产公司开发建设。某地产公司对地下规划配建车位采取“只售不租”政策，未售出车位亦不对小区业主开放租赁。业主需以约15万元/个的价格购买车位，否则车辆进入小区后按临时停车收费标准计费，致使部分业主产生高额停车费。业主多次向小区物业公司要求开放车位租赁，物业公司以“开发商规定”为由拒绝。2025年2月，业主通过“12345”热线向某县住建局投诉反映，要求住建部门责令某地产公司开放未售车位租赁服务。

　　处理结果

　　某县住建局联合该县市场监管局成立专项工作组，经核查发现该小区规划配建车位84个，其中60个未售出且未开放租赁；某地产公司未在购房合同中明确车位处置方式，涉嫌侵害业主知情权。依据《广西壮族自治区物业管理条例》第八十条第三款“物业管理区域内规划用于停车的车位、车库应当首先满足业主的需要。不出售或者尚未出售的，应当出租给本物业管理区域的业主、物业使用人停放车辆，且不得以只售不租为由拒绝出租”之规定，工作组于2025年2月约谈某地产公司，责令其15个工作日内整改，提供“租售并举”方案并公示租赁价格。某地产公司于2025年3月开放未售车位租赁，并参考当地政府指导价确定租金为250元/月，与业主签订规范租赁合同。车位租赁开放后受益群众216户、800余人，停车问题投诉量下降90%。

　　典型意义

　　建设单位应当按照规定配置物业服务用房及车位、车库，但实践中开发商为回笼资金而采取“只售不租”策略的情形时有发生，直接损害业主停车权益，加剧小区治理矛盾。开发商以“只售不租”方式拒绝出租未售车位，实质上是利用其建设主体地位不当限制业主对规划车位优先使用的权利，既缺乏法律依据，也违背“车位首先满足业主需要”的法定原则。对经催告或责令整改后仍不改正的开发商，行政机关可通过行政处罚、信用惩戒等方式依法监管，业主也可以通过集体投诉、业委会诉讼等合法途径维权。本案处理明确了开发商应以合理合法方式处置规划车位，依法保障业主优先使用车位的合法权益，对规范房地产企业车位租售行为、完善行政监管与业主维权衔接机制，具有示范意义。

　　来源：广西高院民一庭