因超出物业管理法定职责范围，小区业委会不具诉讼主体资格

峨眉山市绥山镇东湖半岛小区业主委员会、乐山市城际房地产开发有限公司物权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

  案由：民事>物权纠纷

四川省高级人民法院

民 事 裁 定 书

  （2019）川民申6123号

  再审申请人（一审原告、二审上诉人）：峨眉山市绥山镇东湖半岛小区业主委员会。

  被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乐山市城际房地产开发有限公司。

  再审申请人峨眉山市绥山镇东湖半岛小区业主委员会（以下简称东湖半岛小区业委会）因与被申请人乐山市城际房地产开发有限公司（以下简称乐山城际房开司）物权纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院（2018）川11民终1525号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

  东湖半岛小区业委会申请再审称，（一）一、二审判决认定东湖半岛小区业委会不具有诉讼主体资格错误。东湖半岛小区业委会是按照法定程序经业主大会选举，在主管部门备案的合法的“其他组织”，已经过业主大会的授权，在授权范围内提起的诉讼，符合法律规定，因此东湖半岛小区业委会对一审主张的诉求主体适格。(二）一、二审判决认定本案是行政诉讼错误。东湖半岛小区全体业主是从乐山城际房开司手中购买的商品房,该公司作为开发商不按规划给东湖半岛小区修建相应的机动车位和非机动车棚，侵占了东湖半岛小区的物业用房，带来了潜在的安全危险。东湖半岛小区业委会有权代表全体业主要求乐山城际房开司归还物业用房、机动车位和非机动车位，恢复前大门。一、二审法院不能以行政诉讼为由，将东湖半岛小区业委会的诉讼拒之门外。(三）乐山城际房开司应当对不能交付14栋2单元物管用房承担赔偿责任。规划图、竣工图和物业区域划分备案表（2015年备案）上载明“物业用房和业委会办公室共计215.16平方米，包括了9栋3单元、14栋2单元及地下车库”。一审判决认定14栋2单元未修建，二审判决认为14栋2单元己出售，东湖半岛小区业委会关于该单元物管用房的交付请求事实履行不能。乐山城际房开司应当对不能交付承担赔偿责任。二审法院未到现场核实就主观认同一审判决明显错误。(四）要求乐山城际房开司按规划图修建足够的机动车位和非机动车位。乐山城际房开司出具的地下车位产权证证明有293个，无产权证明的有27个，这27个地下车位应属于全体业主。由于乐山城际房开司未修非机动车位，导致业主的非机动车乱停乱放，乱拉电线充电，带来严重的消防安全隐患，应由其承担赔偿责任。(五）二审判决以“不符合社会经济效益原则”为由不予支持恢复东湖半岛小区前大门主入口原貌错误。乐山城际房开司未通知己购房业主而擅自改变大门规划，导致消防车进入小区困难，带来严重的消防安全隐患。（六）东湖半岛小区业委会提交了部分业主购买地下车位的收据构成新证据。同时，请求人民法院要求乐山城际房开司提交东湖半岛小区地下车位产权证、销售原始发票或收据，以证明每个地下车位按5万元来赔偿损失。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、五、六、九、十项的规定申请再审。

  乐山城际房开司提交意见称，（一）东湖半岛小区业委会申请再审需要业主大会同意并授权，请求依法审查其申请再审的资格问题。（二）东湖半岛小区业委会超过6个月申请再审的法定期限，且该业委会主张提交的“东湖半岛小区地下车库产权证和销售原始发票复印件”不属于新证据。该项证据在一、二审已经存在和查明，并且已由一审法院依职权组织双方当事人进行现场勘验。双方当事人对勘验结果即地下停车位320个均无异议并签字确认，因此该项证据不属于新证据、不足以推翻判决。

  本院经审查认为，本案的争议焦点为：东湖半岛小区业委会的诉讼主体资格；东湖半岛小区14栋2单元物管用房的赔偿；部分业主购买地下车位的收据是否构成新证据。

  （一）东湖半岛小区业委会的诉讼主体资格问题。东湖半岛小区业委会主张一、二审判决认定东湖半岛小区业委会不具有诉讼主体资格错误。首先，一审判决已明确该业委会依据业主大会决议，在授权范围内，以东湖半岛小区业委会名义，向乐山城际房开司主张交付案涉小区物业用房具备诉讼主体资格。其次，根据《物业管理条例》第二条“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”、第十九条“业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”的规定，东湖半岛小区业委会关于乐山城际房开司按照规划设计和竣工图恢复东湖半岛小区前大门主入口原貌、配置非机动车位1163.8个、赔偿未按规划足额配置67个机动车位损失335万元的请求，涉及乐山城际房开司改变规划或规划是否合理的问题，均已超出业主委员会关于物业管理的法定职责范围，无权对上述请求主张权利。因此东湖半岛小区业委会对上述请求不具有诉讼主体资格，该项再审申请理由不能成立。

  （二）关于东湖半岛小区14栋2单元物管用房的赔偿问题。东湖半岛小区业委会主张乐山城际房开司应当承担不能交付案涉小区14栋2单元物管用房的赔偿责任。根据一、二审法院查明事实，东湖半岛小区14栋2单元1楼的2套房屋均已出售并办理产权证书，并未修建有物管用房，事实上无法交付给东湖半岛小区业委会。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围”的规定，东湖半岛小区业委会在一、二审中并未主张该项赔偿事项，系在申请再审中超出原审范围增加、变更诉讼请求，不属于再审审理范围，该项再审申请理由不能成立。

  （三）关于部分业主购买地下车位的收据是否构成新证据问题。东湖半岛小区业委会主张其提交的部分业主购买地下车位的收据构成新证据，并要求乐山城际房开司提交东湖半岛小区地下车位产权证、销售原始发票或收据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条“《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项规定的‘新的证据’，是指原审庭审结束后新发现的证据。当事人在再审程序中提供新的证据的，应当在申请再审时提出”的规定，东湖半岛小区业委会提交的部分业主购买地下车位的收据形成于一、二审庭审结束前，该业委会逾期提供证据不具有合理的理由。同时，该业委会要求乐山城际房开司提交的东湖半岛小区地下车库产权证、销售原始发票或收据不是其在申请再审时提交给本院的证据。因此，以上材料均不构成申请再审的新证据，不足以推翻原判决。故，东湖半岛小区业委会的该项再审申请理由不能成立，二审法院判决驳回其上诉请求并无不当。

  综上，东湖半岛小区业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四、五、六、九、十项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

  驳回峨眉山市绥山镇东湖半岛小区业主委员会的再审申请。

  二Ｏ一九年十二月十八日