抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权

  【案情简介】

  一、被告彭某某因购房之需，于2013年1月28日向原告韶山农行申请个人住房借款，双方签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为28万元；借款用途为购房，用于购买的房产位于韶山港越世纪城房产；借款期限为240个月；还款方式为等额本息法，还款周期为一个月；借款采用阶段性保证 抵押担保方式，由阶段性保证人湖南旭日房地产开发有限公司按约提供保证担保，由抵押人按约以所购房产提供抵押担保；抵押担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、实现债权和抵押权的费用等。彭某某在合同借款人一栏签名捺印，王某系彭某某配偶，共同在抵押人一栏签名捺印，保证人湖南旭日房地产开发有限公司公司及法定代表人盖章。2013年3月11日，原告（预购房抵押权人）与彭某某（预购房抵押人）在韶山市房产局办理了预购房抵押备案登记证。之后原告向被告发放贷款28万元。被告提供最后一期月供为2015年11月，之后原告以保证人湖南旭日房地产开发有限公司履约保证金扣款还款，被告实际断供是2016年9月开始，二被告均下落不明。

  二、被告彭某某、王某系夫妻关系。2013年1月28日，被告王某向原告出具《承诺书》，承诺：其与借款人彭某某系房屋共有人关系，与彭共同承担因购房向原告按揭贷款金额28万元债务；同日，被告王某向原告出具《同意房产抵押承诺书》，以共有权人身份同意以自己合法所有的位于韶山英雄路厦门大道与遵义路交汇处4号楼1单元11102号房为彭某某在原告借款所产生的债务提供担保；同日，被告王某在彭某某出具的《个人信贷业务申请表》中抵押共有人一栏签名；同日，两被告向原告出具《拍卖委托书》，同意在《个人购房担保借款合同》期内出现连续或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的情况下，授权原告拍卖该合同项下的抵押物，用于偿还该贷款合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及评估费、拍卖费、房地产过户费等实现债权的费用。

  三、韶山农行向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭某某归还全部按揭贷款本金253 546.87元及贷款结清日止的利息8609.74元；2、解除《个人购房担保借款合同》；3、判令两被告共同承担偿还责任；4、判令原告对两被告的抵押物依法享有抵押优先受偿权，并就抵押物优先受偿；5、本案诉讼费由被告承担。

  【判决结果】

  韶山法院一审判决：一、解除原告与被告彭某某签订的《个人购房担保借款合同》；二、两被告共同向原告偿付借款本金253 546.87元，利息8509.74元，合计262 056.61元；三、驳回原告其他诉讼请求。现判决已发生法律效力。

  【法官说法】

  预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，虽然韶山农行已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，韶山农行不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。因此，在未办理抵押物抵押权设立登记之前，原告并不享有物权意义上的优先受偿权，其主张对涉案房产享有优先受偿权，本院不予支持。（作者：宋红）