无证建筑可以按现状进行拍卖变现吗？

杨某强、马某等执行监督执行裁定书

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

  （2024）最高法执监136号

  申诉人（利害关系人）：杨某强。

  申请执行人：马某。

  被执行人：袁某海。

  被执行人：某某房地产开发有限公司。

  申诉人杨某强不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）（2023）新执复102号执行裁定，向本院申诉。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

  杨某强申诉称，一、新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（以下简称巴州中院）对某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）名下的案涉房产依法拍卖，杨某强以最高价竞得，并向巴州中院全额缴纳了拍卖款,巴州中院至今不出具拍卖成交裁定书，违反法律规定。二、原审裁定认定事实错误。1.案涉49.78平方米建筑属于违章建筑，应根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对某某公司予以行政处罚。巴州中院认定该49.78平方米是违章建筑，却认为应当与合法建筑一起拍卖，剥夺了行政机关对违章建筑的处罚决定权。2.根据拍卖网络平台显示的内容，3号门面房只拍卖153.77平方米的合法建筑，不包括西面延伸段49.78平方米的违章建筑。3.从现场和规划图纸看，案涉房产西面延伸段是主体房屋修建后加盖的，可以分割，拆除亦不影响主体工程，也不排除将来行政机关予以拆除的可能性。4.马某与某某公司的买卖合同没有登记备案，不能对抗第三人。杨某强通过司法拍卖合法取得该房屋，应当取得房屋所有权。三、巴州中院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定的是合法的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖，但本案中案涉49.78平方米房屋属于违章建筑且可以分割，不能把合法建筑与违章建筑合并拍卖。综上，请求撤销（2023）新执复102号执行裁定，确认案涉拍卖行为合法有效，并出具拍卖成交裁定书。

  马某提交书面意见称，一、某某公司以其名下中海大厦**层**号、2号、3号、4号、7号门面房及咖啡厅、精品屋、西面延伸段175平方米房产为其借款提供担保，并以签订《商品房买卖合同》的方式抵押给马某，之后也在和静县**房**乡建设局办理了备案登记，备案登记的面积与案涉评估报告载明的面积一致。不能仅凭和静县自然资源局的复函认定《商品房买卖合同》、案涉评估报告无效。二、和静县自然资源局没有权利认定违章建筑。西面延伸段175平方米被分割为4间，分别与中海大厦1号、2号、3号、4号门面房相通，该房屋自2013年使用至今，无法分割，否则会因案涉门面房没有墙体和窗户，而减损合法部分建筑的价值。三、巴州中院拍卖的面积比评估报告载明的面积少175平方米，致使拍卖价少了近200万元，严重损害马某的合法利益。且杨某强购买**号**房**段**.78平方米，至今仅付款45万元，尚欠125万元未支付。综上，请求驳回杨某强的申诉请求。

  本院认为，本案审查重点是，巴州中院撤销案涉拍卖是否符合法律规定。

  首先，建筑物未取得建设工程规划许可或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，并不意味着所有权人对其不享有相关财产权益。经评估该建筑物具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置，且该现状处置与行政机关对无证建筑的处罚并不矛盾。本案中，案涉3号门面房西面延伸段49.78平方米建筑虽未取得规划手续，巴州中院无法对其以有证建筑的性质进行拍卖，但该部分建筑物仍具有使用价值，巴州中院可以在充分披露详情后对不具备初始登记条件的建筑物进行现状处置。杨某强主张人民法院不应处置无证建筑，否则是剥夺行政机关的行政处罚权，于法无据，不予支持。

  其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，根据已经查明的事实，案涉49.78平方米建筑与3号门面房在空间上相通，用途及功能上一致，如果单独执行其中一部分，将会减损拍卖物价值。巴州中院据此认为应整体拍卖，不违反法律规定。

  综上，杨某强的申诉理由不能成立，新疆高院（2023）新执复102号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

  驳回杨某强的申诉请求。

  二〇二四年六月二十四日